宅建業法の完全解説：「契約内容記載書面（37条書面）」について解説します。35条よりもだいぶ簡単です。
- 37条書面の完全解説
今回は「37条書面」についてお話します。35条書面への記名および重要事項の説明と同様、37条書面への記名も宅建士の独占業務となっています（こちらは説明不要）。
35条書面＝契約するかどうかの判断のために知っておきたい「説明」、
37条書面＝契約「後」のトラブル防止を目的とした「確認」となります。売買契約書や賃貸借契約書ですね。
重要事項説明と同様に前半はとても簡単ですが、37条書面への記載事項が面倒で、苦手としている方も多いところだと思います。しかし、実は35条書面記載事項より覚えることは少なくて簡単です。35条書面と同列に苦手意識を持たないように気を付けましょう。
では、35条書面と比較しながら37条書面について見ていきましょう！
■37条書面の交付者
37条書面（契約内容記載書面）を作成し、交付するのは「宅建業者」です。
37条書面にも宅建士（専任である必要なし）の記名押印が必要ですが、交付をするのは宅建士である必要はありません。説明も必要ありません。宅建士が宅建士証を提示しながら説明を行う35条書面と区別しておいてください。35条書面に記名した宅建士と、37条書面に記名する宅建士が同一人物である必要もありません。35条書面と同様、令和４年法改正により37条書面にも押印が不要となりましたのでご注意ください。
相手方が宅建業者でも、相手方が承諾していても、交付を省略できる特例はありませんが、売買または交換（両当事者に交付）で37条書面を交付する宅建業者が自ら当事者の場合は、もちろん相手方だけに交付すれば足ります。
『宅建士は、宅建業法37条に規定する書面を交付する際、取引関係者から請求があったときは、専任の宅建士であるか否かにかかわらず宅建士証を提示しなければならない』といった問題が出題された場合、これは37条書面の問題でも何でもありません。「取引関係者から請求があったら宅建士証を提示する」というだけのイージーなひっかけ問題です。37条書面の交付は宅建士である必要はないから・・えーと・・と謎の迷路に入り込まず、問題の論点を見極められる力を身につけてください。
宅建業者Ａが自ら売主として建物を売却するため、宅建業者Ｂに売却の媒介を依頼した場合
| 作成 |
ＡorＢ |
| 記名 |
ＡandＢの宅建士 |
| 交付 |
ＡorＢ |
| 説明 |
不要 |
| 責任 |
ＡandＢ |
■37条書面の交付方法
交付時期：契約成立後遅滞なく（35条書面は契約成立前）
交付場所：制限なし（35条書面も制限なし）
交付の相手方：契約の両当事者（35条書面の売買→買主のみ 貸借→借主のみ 交換→両当事者）
重要事項の説明をする際に宅建士証を提示しなかった宅建士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがありました。これに対して37条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として業務停止処分、罰則として50万円以下の罰金に処せられることがあります。宅建士に対する処分や罰則はありません。
37条書面に決まった様式はなく、必要事項が記載されて宅建士の記名さえあれば、どのような用紙であっても構いません。ただし、電磁的記録による作成は不可です。令和４年法改正により契約当事者の承諾を得て電子交付も可能となりました。
| |
35条書面 |
37条書面 |
| いつ交付する？ |
契約成立前 |
契約成立後に遅滞なく |
| 作成 |
宅建業者 |
宅建業者 |
| 記名 |
宅建士（専任の必要なし） |
宅建士（専任の必要なし） |
| 交付する者は？ |
宅建業者（従業者でも〇） |
宅建業者（従業者でも〇） |
| 誰に交付する？ |
買主や借主 |
契約の両当事者 |
| どこで？ |
どこでも |
どこでも |
| 宅建士証 |
請求がなくても必ず提示 |
交付が宅建士で請求あれば |
| 説明 |
必要 |
必要なし |
| 相手が宅建業者 |
交付だけして説明不要 |
特に例外なし |
| 電子交付 |
相手方の承諾得て可能 |
当事者の承諾得て可能 |
■37条書面の記載事項
37条書面には、必ず記載しなければならない必要的記載事項と、取決めのある場合にだけ記載する任意的記載事項があります。任意的記載事項は記載してもしなくても任意なのではなく、定めがあれば必ず記載するというものです。定まっていない任意的記載事項は、記載をしなくても宅建業法違反とはなりません。
35条書面には記載しない37条書面独自の事項と、貸借には適用されない事項に特に注意してください。
・必要的記載事項（定まっていなくても必ず記載）
１．契約当事者の氏名・住所（媒介した宅建業者の名称・住所というひっかけに注意）
２．物件の特定に必要な表示（重要事項の説明で使用した図書の交付で可）
３．物件の引渡時期
４．移転登記申請時期（売買と交換のみ）
５．代金（売買）、交換差金（交換）、借賃（貸借）、支払時期、支払方法
６．既存建物の建物状況調査（インスペクション）について当事者双方が確認した事項（当事者双方が確認した事項がなければ「ない」と記載する）
４番と６番は、売買と交換の場合にだけ記載するという点にご注意ください。
・任意的記載事項（定めがあれば必ず記載）
１．代金・交換差金・借賃以外の金銭の額、授受時期、授受目的
２．契約解除の定めの内容
３．損害賠償額の予定、違約金の定めの内容
４．天災その他不可抗力のよる損害の負担（＝危険負担）に関する定めの内容
５．種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の内容、保証保険契約等の措置の内容
６．租税その他の公課の負担に関する定めの内容
７．代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置
５～７番は、売買と交換の場合にだけ記載するという点にご注意ください。
必要的記載事項の３４５６番、任意的記載事項の４５６番は35条書面には記載不要（５番の保証保険契約等の措置は必要）です。これは必ず押さえておいてください。
35条書面記載事項や37条書面の必要的記載事項は定めがない場合も「定めなし」と説明したり記載したりする必要がありますが、37条書面の任意的記載事項は定めがある場合のみ記載します。任意的記載事項で「定めがない旨を記載する」と出題されたら誤りとなります。
35条書面と37条書面の比較はとても重要です。少し面倒ですが、35条書面には不要で37条書面に記載する事項は確実に覚えておいてください。35条書面で重要なポイントを説明して、契約が成立したら37条書面で本格的に物件の引き渡し時期や代金の支払い時期など具体的な契約内容を書面に残す・・こう考えていけば、契約成立前（35条書面）にはまだ不要ですが、契約が成立したら（37条書面）必要なものが見えてくると思います。
そして、その最たるもの、シンプルですが一番よく出題される問題が、「時期」です。物件の引渡時期、移転登記申請時期、代金の支払い時期、これらは35条書面には記載不要で、37条書面には記載が必要（移転登記申請時期は貸借では不要）となります。この３つの時期は今すぐ全力で覚えておいてください。また、宅建業者が受領する報酬もよく出題されますが、報酬額は35条37条どちらの記載事項でもなく、媒介契約書面に記載されます。
簡単で落とせない「時期」に対して、出題頻度が高いのに落とす人が多いのは「瑕疵担保責任種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」関連でしょう。35条書面と37条書面で一番ややこしいところですね。「種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の定め」とは契約不適合責任に関する「特約」と考えておきましょう。
そして契約不適合責任の特約と同じように、「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」＝「危険負担の特約」も35条には不要で、どちらも37条書面の任意的記載事項となります。この特約２つはセットで覚えておきましょう。更につっこむと、契約不適合責任の特約は貸借では記載不要、危険負担の特約では貸借でも記載が必要という点も十分に狙われますので押さえておいてください。
似ている37条書面の任意的記載事項である「種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約その他の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要」は、保証保険契約等を講ずるかどうかという言葉通りの意味です。こちらは35条書面記載事項（売買・交換）で、講ずる場合は「措置の概要」を、講じない場合は「講じていない」と説明します。
以上、数が少ない37条書面にだけ記載する事項を先に確実に覚えておくことで、35条書面の本試験問題も消去法で正解に辿りつきやすくなると思いますので、ここは気合いで頑張ってください！
↓これは押さえる！
| |
売買 |
貸借 |
35条 |
| 代金・交換差金・借賃の額、支払時期、支払方法 |
〇 |
〇 |
× |
| 宅地または建物の引渡し時期 |
〇 |
〇 |
× |
| 移転登記の申請時期 |
〇 |
× |
× |
| 既存建物状況調査について当事者双方が確認した事項 |
〇 |
× |
※１ |
| 代金・交換差金・借賃以外の額、授受時期、授受目的 |
△ |
△ |
※２ |
| 契約解除の定め |
△ |
△ |
〇 |
| 損害賠償額の予定、違約金の定め |
△ |
△ |
〇 |
| 天災その他不可抗力のよる損害の負担に関する定め |
△ |
△ |
× |
| 契約不適合責任の定め |
△ |
× |
× |
| 保証保険契約等の措置等の定め |
△ |
× |
※３ |
| 租税その他の公課の負担に関する定め |
△ |
× |
× |
| 金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置 |
△ |
× |
※４ |
△＝任意的記載事項
※１＝当事者双方が確認した事項の記載は不要ですが、「実施の有無・結果の概要」（全取引）や「書類の保存状況」（売買交換）は記載事項である点に注意
※２＝授受時期は記載不要（他は記載必要）
※３＝措置を講ずるかどうか、講ずる場合の措置の概要まで記載（貸借なら記載不要）
※４＝あっせんの内容まで記載（貸借なら記載不要）
35条が絡むと一気に複雑になりますね～。37条はシンプルです！
■近年の宅建本試験問題（皆さん直近の過去問は解く機会が多いと思いますので、古すぎず新しすぎない練習問題を１つ。言い回しなど、雰囲気をチェックしておきましょう）
宅建業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅建業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せはどれか（2018-34）
ア 種類・品質に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の内容
イ 当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所
ウ 建物の引渡しの時期
エ 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項
１．ア、イ
２．イ、ウ
３．イ、エ
４．ウ、エ
35条書面や37条書面の個数問題が出題されたら絶望する方も多いかもしれませんが、組み合わせ問題ならば簡単です。一目瞭然の【ウ】を基準に、２番と４番の２択ですね。法改正ホヤホヤの【エ】は貸借では不要ですので、「時期」と「最新法改正」を知っていただけで、定番知識＋消去法で簡単に２番の正解に辿りつけました。
ちなみに、アの契約不適合責任の内容は貸借では不要の任意的記載事項で、イの当事者の氏名及び住所は全契約での必要的記載事項となります。
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