宅建過去問：「賃貸借」の重要過去問を見ていきます。宅建試験において「民法の賃貸借」は借地借家法より重要度は下がりますが、それなりに出題され、借地借家法の予備知識としてもマスターしておく必要があります。

賃貸借の宅建過去問

■Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借し、特段の定めをすることなく、敷金として５０万円をＢに交付した。この場合のＡのＢに対する敷金返還請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。（2001年の宅建過去問 問-9）

【問】賃貸借契約期開中でも、Ｂの返済能力に客観的な不安が生じた場合は、Ａは、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。

敷金返還請求権は、原則として、賃貸借契約終了後の建物明渡し時に発生します。よって賃貸借契約期間中は相殺することはできず、誤りとなります。

【問】敷金返還請求権は、賃貸借契約と不可分であり、Ａは、Ｂの承諾があったとしても、これをＡの債権者に対して担保提供することができない。

敷金返還請求権は、債務者の承諾があれば担保提供することができます。よって誤りです。

【問】賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Ａは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。

建物明渡債務と敷金返還債務は、特別の約定がない限り同時履行の関係には立ちません。賃貸物の返還が先で、賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでこれを拒むことができます。よって誤りです。

【問】Ｂは、Ａの、賃貸借契約終了時までの未払賃料については、敷金から控除できるが、契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても、敷金から控除できる。

敷金とは、賃貸借契約終了後、建物の明渡しまでに賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権も担保します。よって正しい肢となります。敷金を賃借人の債務の弁済に充てることができるのは賃貸人のみで、賃借人から充当請求はできない点にも注意。また改正民法により、通常損耗や経年劣化は原状回復義務を負わない（敷金から控除されない）ことが明文化された点にも注意（賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、賃借人は、通常損耗や経年劣化の補修費を支払う必要はありません）。


■Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。（2008年の宅建過去問 問-13）

【問】ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。

民法上の賃貸借契約の存続期間の上限は50年で、それより長い期間を定めた場合は存続期間が50年となります（＝契約期間を60年と定めたとしても50年となる）。借地権の存続期間は最短期間が30年となり、最長期間について制限はありません（＝50年が上限とする点は誤り）。よって、前段後段どちらも誤りとなります。

【問】土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。

賃貸借期間の満了後、賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定されます。よって誤りとなります。借地権については存続期間満了後、借地権者が土地の使用を継続した場合は賃貸借契約が法定更新されることがあり、借地権設定者が法定更新を拒むためには「正当事由」＋「遅滞なく異議を述べる」ことが必要となります。

【問】土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。

土地賃貸借の期間を定めなかった場合、各当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。解約の申入れまでに契約開始から１年を経過している必要はありません。土地賃貸借では申入日から１年経過したときに、賃貸借が終了します（建物は３ヶ月、動産は１日）。よって誤りとなります。期間を定めない借地契約の期間は30年となりますので、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ、Ａは解約の申入れをすることができません。


■Ａは、自己所有の建物をＢに賃貸した。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。（1989年の宅建過去問 問-6）

【問】建物が老朽化してきたため、Ａが建物の保存のために必要な修繕をする場合、Ｂは、Ａの修繕行為を拒むことはできない。

賃貸人が賃貸物の保存行為を行う場合、賃借人は（修繕工事のため使用収益に支障が生じても）これを拒むことができません。よって正しい肢となります。尚、賃貸人が修繕義務を履行しないため住むことが不可能または著しく支障を生ずる場合、賃借人は賃料全額の支払いを拒むことができます。

【問】建物が老朽化してきたため、ＢがＡの負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした場合、Ｂは、Ａに対して、直ちに修繕に要した費用全額の償還を請求することができる。

賃借人が賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出した場合、賃貸人に対して直ちにその償還を請求することができます（有益費を支出したときは、賃貸借の終了時に、その価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択に従い支出額または増価額を償還させることができる）。よって正しい肢となります。


■Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。（2011年の宅建過去問 問-7）

【問】ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、賃貸人は、賃借料の範囲（＝賃借料と転借料で少ない方）で転借人に対して直接に転借料を自分に支払うよう請求することができます（転借人が賃借人に賃料を支払っていても関係なし）。よって正しい肢となります。

【問】Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産、及びＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。

建物賃貸人の先取特権の範囲には賃借人がその建物に備え付けた動産が含まれ、転貸の場合、賃貸人の先取特権は転借人の動産や転貸人が受け取るべき賃料債権にも及ぶとされています。よって正しい肢となります。

【問】Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

賃貸人と賃借人による賃貸借契約の合意解除は、転借人に対して対抗できません（＝明渡請求不可。解除を転借人に対抗できるケースとして、賃借人に債務不履行があった場合を覚えておいてください）。よって正しい肢となります。

【問】Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

賃借人の債務不履行を理由とする場合、賃貸人は契約を解除することができ、転借人に賃料代払いの機会を与える必要はありません（転借人は転借権を賃貸人に対抗すること不可）。よって誤りです。


■ＡがＢの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。（1995年の宅建過去問 問-7）

【問】Ｂがその土地をＣに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Ｂは、その譲渡についてＡの承諾を必要とする。

Ａは、借地上の建物の登記を備えていれば、土地の所有者が変わっても新所有者に対して賃借権の効力を主張することができます。よってＡに不利益はないため、賃貸人が土地を譲渡するのに賃借人の承諾は不要となります。よって誤りです。

【問】Ａがその建物をＤに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Ａは、Ｄに対する敷地の賃借権譲渡についてＢの承諾を得る必要がある。

借地上の建物を第三者に譲渡した場合、特別の事情がない限り「借地権の譲渡」とみなされます。借地権は、建物所有権にとって従たる権利であるため、土地の賃貸人からその賃貸借契約を解除される恐れがあるので承諾が必要となります。よって正しい肢です。

【問】ＥがＢからその土地の譲渡を受けた場合、Ｅは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をＡに対抗することができる。

土地を譲り受けた者が賃貸人の地位を主張するには、不動産所有権の移転登記を備えておく必要があります。よって誤りとなります。

【問】ＦがＡからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Ｆは、その賃借についてＢの承諾を得なければならない。

土地の転貸ではないため、借地上の建物を賃貸するのに地主の承諾は不要です。よって誤りとなります。


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