宅建過去問 売主の担保責任 重要度 ★★★★★


今回は「売主の担保責任」の過去問を見ていきます。

売買契約の目的物に問題があった場合に、買主が損害を受けないよう、売主に課せられた特別な責任をいいます。契約が約束通り守られない場合の約束事ですね。複雑ですが、ここはとにかく慣れです。何度も読み返し、パターンを掴んでおいてください。では順番に見ていきましょう!

■AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。(1999-10)

【問】この建物がCの所有で、CにはAB間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、AがBにその所有権を移転することができない場合でも、AB間の契約は有効に成立する。

他人物売買も有効に締結することができ、売却する意思がない場合も同様です。よって正しい肢となります。

【問】Aが、この建物がAの所有に属しないことを知らず、それを取得してBに移転できない場合は、BがAの所有に属しないことを知っていたときでも、Aは、Bの受けた損害を賠償しなければ、AB間の契約を解除することができない。

他人物売買であることを知らずに売買契約を締結した売主は、
契約を解除することができ、悪意の買主に対して損害賠償をする必要もありません。よって誤りです。

【問】AがDに設定していた抵当権の実行を免れるため、BがDに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。

抵当権の目的不動産の第三取得者は、
売買契約締結時に抵当権の存在を知っていても、売主に対して損害賠償の請求をすることができます。よって誤りです。

【問】Bが、この建物の引渡し後、建物の柱の数本に、しろありによる被害があることを発見した場合は、AがAB間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと、Bは、Aに損害賠償の請求をすることはできない。

瑕疵担保責任は無過失責任です。よってBは損害賠償請求ができ、誤りとなります。


■土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。(1989-4)

【問】その土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、
善意の買主は、売主に対して損害賠償請求ができ、更に、売買の目的が達成できない場合に契約解除ができます。よって誤りです。

【問】その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。

問題文の通り、
売主が相当の担保を提供しない限り、買主はその危険の程度に応じて代金の全部または一部の支払いを拒むことができます。よって正しい肢です。

【問】その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。

買主が売買契約を解除できるのは、
抵当権が実行されて所有権を失った場合です。よって誤りとなります。


■AがBからBの所有地を買い受ける契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、Aがその善意悪意に関係なく、契約を解除することができるものは、どれか。(1991-11)

【問】その土地の一部が他人のものであって、BがAに権利を移転することができず、残りの土地だけではAが買うことができないとき

善意悪意を問わず代金減額請求はできるが、解除できるのは善意の場合のみです。

【問】その土地の全部が他人のものであって、BがAに権利を移転することができないとき

善意悪意を問わず契約解除ができます。よってこれが正解肢となります。

【問】その土地に隠れた瑕疵があり、契約の目的を達成することができないとき

善意の買主は契約の目的を達成することができないときに解除することができ、悪意の買主は解除不可です。

【問】その売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、その面積が著しく不足していたとき

数量指示売買で解除ができるのは、善意の買主のみです。


■Aが 1,000uの土地について数量を指示してBに売却する契約をBと締結した場合の、売主Aの担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。(1993-8)

【問】その土地を実測したところ 700uしかなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。

善意の買主は、代金減額請求、損害賠償請求、契約の目的を達することができない場合は契約解除もできますが、悪意の買主は責任追及ができません。よって誤りです。

【問】その土地のうち 300uがCの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。

善意の買主は、代金減額請求、損害賠償請求、契約の目的を達することができない場合は契約解除もでき、悪意の買主は代金減額請求のみ認められます。正しい肢です。

【問】その土地のすべてがDの所有地で、AがBに移転することができなかった場合、Bは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

善意の買主は契約解除と損害賠償請求ができ、悪意の買主は契約解除のみ可能です。よって正しい肢となります。

【問】その土地にEが登記済みの地上権を有していて、Bが利用目的を達成することができなかった場合、Bは、善意のときに限り、契約を解除することができる。

善意の買主は、損害賠償請求、契約の目的を達することができない場合は契約解除もできますが、悪意の買主は責任追及ができません。よって正しい肢となります。


■Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。(1992-5)

【問】特約を結んだ以上、Aは、Bに対し、契約の解除をすることができない。

売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約も原則として有効ですが、
売主が目的物の瑕疵を契約前から知っていたにもかかわらず、それを買主に告げなかった場合は無効となります。よって本肢の特約は無効となり、誤りとなります。

【問】特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから1年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

特約は無効ですので、買主は「
瑕疵を知ったときから1年間」は契約の解除が可能です。よって正しい肢となります。

【問】特約があっても、Aは、瑕疵の存在を知ったときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

買主は「瑕疵を知ったときから1年」以内に解除しなければなりません。誤りです。

【問】特約があっても、Aは、土地建物の引渡しを受けたときから2年間は、Bに対し、契約の解除をすることができる。

買主は「瑕疵を知ったときから1年」以内に解除しなければなりません。誤りです。


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