地役権と相隣関係(難問対策版) 重要度 ★★★☆☆


今回は『地役権と相隣関係』についてお話いたします。

ほとんど出題されません。地役権の基本と、通行地役権と囲繞地通行権の違いについて軽く比較しておきましょう。では、順番に見ていきます!

地役権とは

ある土地の便益を上昇させるため、他の土地を利用できる権利をいいます。この「ある土地」を要役地(ようえきち)、「他の土地」を承役地(しょうえきち)と呼び、通行地役権、眺望地役権、用水地地役権などがあります。

地役権は、要役地から分離して処分することはできず、これに反する特約は無効となります。よって、要役地が1筆の土地の一部である地役権を設定することはできません。承役地は1筆の土地であることを要せず、1筆の土地の一部の上に地役権を設定することができる点と比較しておいてください。

共有者の1人が地役権を時効取得すると、他の共有者も地役権を取得します。相続による取得も可能。要役地、承役地の共有者は、自己の持分についてのみ地役権を消滅させることはできません。地役権者は、地役権が定められていない部分の土地を、継続かつ表現の形で使用を継続した場合、その部分について地役権を時効取得することができます(継続かつ表現=使用を続け、それが客観的にも明らかな状態)。

承役地所有者は、いつでも、地役権に必要な土地の部分の所有権を放棄して地役権者に移転し、工作物の設置義務や修繕義務を免れることができます。承役地所有者が自己の費用で地役権の行使のために工作物の設置義務または修繕義務を負担するときは、承役地所有者の特定承継人も、その義務を負担します。

承役地所有者が承役地を第三者に譲渡した場合、その取得者が通行地役権の存在を知っておりかつ、通路として継続的に使用されているときは、承役地所有者は地役権者に対して通行地役権を否定することができない(承役地所有者→第三者に所有権移転登記あり、地役権者は地役権の登記必要なし)。

地役権者が要役地を第三者に譲渡した場合、その取得者は承役地所有者に対して通行地役権が自己に移転したことを主張することができる(地役権者→第三者に所有権移転登記あり、地役権者は地役権の登記必要)。

囲繞地通行権(相隣関係)とは

正確には法改正により「囲繞地(いにょうち)」という言葉は条文から消えて「その土地を囲んでいる他の土地」という優しすぎる言葉になったのですが、これから皆さん宅地建物取引士として不動産業に従事するにあたり普通に使われるであろう言葉ですので、従前の言葉のまま囲繞地通行権としておきます。会社の先輩も普通に「いにょーちいにょーち」と言うはずです。ちなみに囲繞地通行権は「公道に至るための他の土地の通行権」という名称になっています。

囲繞地通行権とは、ある土地が他の土地に囲まれて公道に接していない場合に、囲まれている土地の所有者が公道まで他の土地を通行する権利をいいます。囲んでいる土地を「囲繞地」、囲まれている土地を「袋地」といいます。地役権が当事者の契約等により発生するのに対し、囲繞地通行権は法律上当然に発生します。そして地役権が契約や時効等により消滅するのに対し、囲繞地通行権は囲繞地がなくなることだけで当然に消滅します。

袋地所有者は囲繞地所有者に対して、「必要最小限の方法」により「有償で」通行権を行使することができます。必要最小限の方法で行使に際し償金を支払うという点に注意です。

文筆により袋地が生じた場合、文筆前に1筆であった土地のみに通行権が認められます。そしてこの場合は無償となります。文筆により袋地が生じた場合とは、東西北が他の土地に囲まれ南側だけが公道に接していた一つの土地が南北で文筆された場合の北側の土地をイメージしてください。これを機に右や左を通りたいということは通用せず、元々一つだった南側の土地だけを無償で通ることができます。

地役権については対価に関する規定がなく、無償に限るとする判例がありますが、学説では有償も認めています。どちらにせよ、地役権の対価は登記事項ではなく第三者に対抗することはできません。

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