借地借家法とは?

宅建試験の権利関係解説:民法には、賃貸借契約の規定があります。「借地借家法」とは、建物と土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利である借家人や借地人を保護するために、民法の規定を修正、そして補った法律が借地借家法です。

借地借家法の宅建解説

借地借家法で保護される「借家」とは、建物賃貸借に適用されます。一時使用や、無料で建物を借りる場合には、借地借家法は適用されません。借地借家法で保護される「借地」とは、土地を借りて建物を建て、そこで生活する場合に適用されます。建物所有を目的とするならば、賃借権でも地上権でも適用されます

借地権を持つ(土地を借りた)者を「借地権者」といい、借地権を設定した(土地を貸した)者を「借地権設定者」といいます。建物の場合は、通常通り「賃貸人」「賃借人」です。では、借家権と借地権の要点を見ていきましょう!


借地借家法の「借家権」

1.建物賃貸借の存続期間については、存続期間を定める場合と、期間の定めのない場合があります。

[ポイント] 存続期間を定める場合、最短期間・最長期間について制限はない!ただし、期間を1年未満とした場合は、期間の定めがないものとなります。

2.期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、その存続期間を1年未満とすることもできます。

[ポイント] 契約の更新をしない旨の特約を定めることもできる!賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は更新されず、期間の満了により終了する旨をあらかじめ説明しなければなりません。2018年法改正により、テレビ電話等による重要事項の説明時に、この定期建物賃貸借の説明もできるようになった点に注意してください。

3.建物賃貸借に存続期間の定めがある場合、賃貸人または賃借人のどちらかが、期間満了の1年前から6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、その借家契約は、前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。

[ポイント] 賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要である!正当事由ある更新拒絶の通知がなされたにも関わらず、賃借人が期間満了後もそのまま建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新されてしまいます。

4.建物賃貸借に存続期間の定めがない場合、賃貸人または賃借人は、いつでも解約の申入れができ賃貸人からの解約申入れの場合は6ヶ月後賃借人からの解約申入れの場合は3ヶ月後に、それぞれ賃貸借契約は終了します。

[ポイント] 賃貸人から解約を申し入れる場合は、正当事由が必要である!正当事由ある解約申入れがなされ6ヶ月が経過したにも関わらず、賃借人がそのまま建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新されてしまいます。

5.賃借人は、賃貸人の同意を得て付加した造作物(畳やふすまなど建物から分離できるもの)を、賃貸借契約終了時に、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することができます(造作買取請求権)。

[ポイント] 造作買取請求権を認めない旨の特約は、有効である!

6.民法の賃貸借契約と同様、賃貸人の承諾を得れば、借家を転貸したり、借家権を譲渡することができます。賃貸人に無断で転貸・譲渡した場合は、原則として、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。

[ポイント] 賃貸人と賃借人の賃貸借契約が終了した場合、転貸借契約も終了する!以下、例外です。

賃貸借契約が「期間満了」または「解約申入れ」により終了した場合は、賃貸人が転借人に対してそのことを通知しないと、賃貸人は、賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができません。賃貸借契約が「賃借人の債務不履行」を理由に解除された場合は、賃貸借契約の終了とともに転貸借契約も当然に終了し、賃貸人はその効果を転借人に対抗することができます。また、賃貸借契約が「合意解除」により終了した場合は、賃貸人はその効果を転借人に対抗することができません。

7.租税価格の増減や地価高騰などにより、現在の借賃が不相当となった場合、当事者(賃貸人または賃借人)は、借賃の増額・減額を請求することができます。

[ポイント] 増額をしない特約がある場合、その特約期間内の増額請求は認められない!(減額しない旨の特約は無効


借地借家法の「借地権」

1.借地権の存続期間は30年以上でなければなりません。

[ポイント]通常の借地契約の存続期間は、最短でも30年!存続期間を30年未満と約定した場合、その存続期間は30年とされます。また、契約で存続期間を定めなかった場合も30年となります。契約で30年以上を定めた場合は、その期間が存続期間となります。

2.存続期間の満了後、建物を有する借地権者が契約の更新を請求した場合、原則として前の契約と同じ条件で更新されたものとみなされます。

[ポイント] 借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合は、契約の更新はなされない!借地権者が契約の更新を請求しなくても、土地の使用を継続し、土地上に建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べない限り、借地契約は更新されます。

更新後の存続期間 → 最初の更新:最短20年 2回目以降:最短10年

3.借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失した場合でも、借地権は消滅しません。

[ポイント] 残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、借地権の期間は延長される!ただし、借地権設定者の承諾が必要です。延長される借地権の期間は、承諾の日、または建物が築造された日の、いずれか早い日から20年となります。

4.借地契約が更新されない場合、借地権者は、借地権設定者に対して建物を時価で買い取るよう請求することができます(建物買取請求権)。

[ポイント] 借地権者の債務不履行により借地権契約が解除された場合は、建物買取請求権は認められない!

5.借地権の登記をしなくても、借地上の建物が登記されていれば、借地権を第三者に対抗することができます。

[ポイント] 建物の登記は、借地権者本人名義でしなければならない!

6.第三者に借地権を譲渡したり、借地を転貸するには、借地権設定者の承諾が必要です。

[ポイント] 借地権者の申立てにより、裁判所は借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる!借家権の譲渡・建物の転貸の場合は、裁判所の許可はありませんので区別しておいてください。

7.定期借地権という、期間の更新がない特殊な借地権を3つ覚えておいてください。

長期定期借地権:期間50年以上、建物買取請求権なし、書面必要

建物譲渡特約付き借地権:期間30年以上、建物譲渡特約あり、書面不要。建物譲渡特約とは、期間満了後に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を、あらかじめ決めておく特約です。

事業用借地権:期間10年以上50年未満(居住用不可)、建物買取請求権なし、書面(公正証書)必要


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【宅建試験問題 平成6年ー問12】AがBから賃借している建物をCに転貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1.AC間の転貸借がBの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Bの解除権は発生しない。
2.AB間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、CがBの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、AC間の転貸借は終了し、Cの権利は、消滅する。
3.AB間の賃貸借がBの解約の申入れによって終了した場合において、Bの承諾を得て転借しているCが建物の使用を継続するときは、Bが遅滞なく異議を述べないと、AB間の賃貸借が更新される。
4.AB間の賃貸借の期間が満了する場合においても、Bは、Bの承諾を得て転借しているCに対してその旨の通知をしなければ、その終了をCに対抗することができない。
1 正:無断転貸が背信的行為と認められないときは、Bは賃貸借契約を解除することができない
2 誤:賃貸人と賃借人で賃貸借契約を合意解除したとしても、原則として転借人の権利は消滅しない(例外:合意解除が信義誠実の原則に反しないなど特段の事由がある場合)
3 正:賃貸借期間満了後に建物の賃借人や転借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合、賃貸借契約は更新したものとみなされる
4 正:賃貸借契約が期間の満了や解約申入れによって終了する場合、賃貸人は、転借人に通知しなければ、契約の終了を転借人に対抗することができず、この通知から6月経過で転貸借が終了する
【宅建試験問題 平成7年ー問12】次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.平成7年4月に設定された借地権の存続期間は、当事者間に定めがない場合には、堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年であり、建物の構造及び種類の定めのないときは、20年となる。
2.借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
3.事業用定期借地権は、専ら事業の用に利用される建物の所有を目的としているので、住宅を建てるために設定することはできないが、住宅賃貸の事業者が賃貸マンションを建てる場合には、設定することができる。
4.法改正により削除
1 誤:建物の構造により借地権の存続期間は区別されず、定めがなければ一律30年
2 正:書面であれば公正証書である必要はない点に注意
3 誤:事業用定期借地権の対象となるのは、専ら事業の用に供する建物に限られる
4 ー
【宅建試験問題 平成7年ー問13】Aを賃貸人、Bを賃借人とするA所有の居住用建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.AB間で「Bが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Bはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は、有効である。
2.Aが3年間の転勤による不在の後生活の本拠として使用することが明らかな場合、AB間で「賃貸借期間の3年が満了しても更新しない」旨の定期建物賃貸借契約をするには、公正証書でしなければ効力がない。
3.AとBとC(Bと同居する内縁の妻)の三者で「Bが相続人なくして死亡したときでも、Cは借家権を承継することができない」と定めた場合、その特約は、無効である。
4.法改正により削除
1 正:造作買取請求権を排除する特約は有効
2 誤:定期建物賃貸借契約は書面でしなければならないが、公正証書である必要はない
3 誤:事実上の夫婦等は、建物賃借人が相続人なく死亡した場合に賃借人の権利義務を承継するが、この規定は特約で排除することができる
4 ー
【宅建試験問題 平成8年ー問12】AがBに対してA所有の建物を期間を定めないで賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.Aは、Bに対して、解約の申入れの日から6月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。
2.AがBに対し解約の申入れをしても、6月経過後のBの建物使用についてAが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。
3.AがBに対し解約の申入れをするため必要な正当の事由は、解約の申入れ時に存在すれば足り、6月経過時には存在しなくてもよい。
4.AがBに対し解約の申入れをするため必要な正当の事由は、Aの自己使用の必要性のほかに、AがBに対し建物の明渡しの条件として金銭を支払う旨のAの申出をも考慮して判断される。
1 正:賃貸人が解約の申入れをした場合、建物賃貸借は、解約申入れの日から6ヶ月経過で終了する
2 正:賃貸人が解約の申入れをした場合でも、6ヶ月経過後に賃借人が建物の使用を継続していれば、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと賃貸借契約は更新されたものとみなされる
3 誤:正当事由は、解約申入れのときに存在し、その後6ヶ月間存在し続けなければならない
4 正:賃貸人や賃借人が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料を考慮して判断される。