とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成９年（1997年）宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成９年（1997年）宅建試験問題と解説

平成９年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみの公開です。


【問30】宅建業者の従業者名簿に関する次の記述のうち，宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

１．従業者名簿に，従業者の氏名，住所，生年月日及び主たる職務内容を記載したが，宅建士であるか否かの別は記載しなかった。
２．従業者名簿を，最終の記載をした日から５年間保存し，その後直ちに廃棄した。
３．従業者名簿を，それぞれの事務所ごとに作成して備え付け，主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった。
４．取引の関係者から従業者名簿の閲覧を求められたが，宅建業法第４５条に規定する秘密を守る義務を理由に，この申出を断った。

⇒正解（３）
１：記載事項＝従業者の氏名、従業者証明書番号、生年月日、主たる職務内容、宅建士であるか否かの別、当該事務所の従業者となった年月日、当該事務所の従業者でなくなった年月日。近年の法改正で、従業者の住所が記載不要となった点に注意。
２：最終の記載日から10年間保存する。
４：従業者名簿は、取引関係者から請求があったときは閲覧させなければなりません。



【問31】宅建業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１．Ａが，土地区画整理事業により換地として取得した宅地を１０区画に区画割りして，不特定多数の者に対して売却する場合，Ａは，免許を必要としない。
２．Ｂが，借金の返済に充てるため自己所有の宅地を１０区画に区画割りして，多数のＢの知人又は友人に対して売却する場合，Ｂは，免許を必要とする。
３．Ｃが，甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され，当該宅地を１０区画に区画割りして，多数の公益法人に対して売却する場合，Ｃは，免許を必要としない。
４．Ｄが，１棟のマンション（１０戸）を競売により取得し，自ら借主を募集し，多数の学生に対して賃貸する場合，Ｄは，免許を必要とする。

⇒正解（２）
１：10区画の宅地を不特定多数の者に対して売却することは宅建業に該当します。取得理由は無関係。
３：国や地方公共団体が宅建業を営む場合は免許不要ですが、それらから代理を依頼された者は話が別です。
４：自ら賃貸は宅建業に該当しません。



【問32】宅建士資格登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。

１．甲県知事の登録を受けているＡは，甲県知事に対して宅建士証の交付を申請することができるが，Ａの登録及び宅建士証の有効期間は，５年である。
２．宅建士Ｂが，宅建士として行う事務に関し不正な行為をし，平成１７年５月１日から６月間の事務の禁止の処分を受け，同年６月１日に登録の消除の申請をして消除された場合，Ｂは，同年１２月１日以降でなければ登録を受けることができない。
３．宅建業者Ｃ（法人）が，不正の手段により免許を受けたとして免許を取り消された場合，当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の前日にＣの役員であったＤは，取消しの日から５年を経過しなければ、登録を受けることができない。
４．甲県知事の登録を受けているＥが，不正の手段により登録を受けたことにより登録の消除の処分を受けた場合でも，当該処分の１年後，転居先の乙県で宅建士資格試験に合格したときは，Ｅは，いつでも乙県知事の登録を受けることができる。

⇒正解（３）
１：宅建士証の有効期間は５年ですが、宅建士登録に有効期限はありません。
２：事務禁止期間が満了した11月1日以降であれば再登録が可能です。
４：別の県で再度宅建試験に合格しても、不正手段による登録消除から５年を経過しなければ再登録はできません。



【問33】宅建業者Ａ （法人） が甲県知事から免許を受けている場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａが，乙県内で建設業を営んでいる法人Ｂ （事務所数１） を吸収合併して，Ｂの事務所をＡの支店とし，そこで建設業のみを営む場合，Ａは，国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要はない。
２．宅建業者Ａが合併により消滅した場合，Ａの代表役員であった者は甲県知事にその旨の届出をしなければならないが，Ａの免許は，当該届出の時にその効力を失う。
３．宅建業者Ａが，乙県内で一団の宅地建物の分譲を行うため案内所を設置した場合，Ａは，国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要がある。
４．宅建業者Ａの役員の１人が，刑法第２０９条 （過失傷害） の罪により３年前に罰金の刑に処せられ，罰金を納付していることが判明した場合，甲県知事は，Ａの免許を取り消さなければならない。

⇒正解（１）
２：消滅した法人の役員であった者が廃業の届出をしなければならず、免許の効力は合併時点で失われています。
３：免許換えが必要なのは事務所を新設・移転・廃止した場合で、案内所の設置に免許換えが必要となることはありません。
４：過失傷害罪による罰金刑は免許の欠格要件に該当しません。



【問34】宅建業者Ａ（甲県知事免許）が，甲県内に本店と支店ａ を設置して営業しようとし，又は営業している場合の営業保証金に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１．宅建業者Ａが，甲県知事から営業保証金の供託の届出をすべき旨の催告を受けたにもかかわらず，その催告が到達した日から１月以内に届出をしない場合，Ａは，実際に供託をしていても，免許の取消処分を受けることがある。
２．宅建業者Ａと支店ａ で宅建業に関する取引をした者は，その支店ａ における取引により生じた債権に関し，５００万円を限度として，Ａの供託した営業保証金の還付を請求することができる。
３．宅建業者Ａが，新たに甲県内に支店ｂ を設置したが，同時に従来の支店ａ を廃止したため，事務所数に変更を生じない場合，Ａは，新たに営業保証金を供託する必要はない。
４．宅建業者Ａが支店ａ を廃止し，営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合において，Ａは，その超過額について，還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨の公告をし，その期間内に申出がないとき，当該超過額を取り戻すことができる。

⇒正解（２）
２：支店の一つでの取引でも、その宅建業者が供託している全ての営業保証金が還付対象となります。
３：支店数が同じであれば、取戻して新たに供託といった面倒なことをする必要はありません。



【問35】宅建業者Ａ（甲県知事免許，事務所数１）が宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入している場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａは，甲県内に新たに支店を２ヵ所設置した場合，その日から２週間以内に弁済業務保証金分担金１２０万円を保証協会に納付しなければならない。
２．宅建業者Ａは，保証協会加入前に供託していた営業保証金を取り戻す場合，還付請求権者に対する公告をした旨を甲県知事に届け出なければならない。
３．宅建業者Ａは，宅建業に関する取引の相手方に対し，取引が成立するまでの間に，宅建士をして保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称を説明させなければならない。
４．保証協会の供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者が，その還付請求をしようとする場合は，当該保証協会の認証を受けた後，法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に請求しなければならない。

⇒正解（４）
１：支店を２ヵ所設置＝30万円×２で60万円です。
２：保証協会の社員になったことで営業保証金を取り戻す場合に公告は不要です。
３：保証協会の社員である旨、保証協会の名称・住所及び事務所の所在地、保証協会が弁済業務保証金を供託している供託所及びその所在地を説明する必要がありますが、宅建士が説明する必要はありません。



【問36】宅建業者Ａは，売主Ｂとの間で，宅地の売買の専任媒介契約を締結し，宅建業法第３４条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面（以下この問において「３４条の２書面」という。）を交付した。この場合，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａが，３４条の２書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
２．Ｂが宅建業者である場合でも，宅建業者Ａは，３４条の２書面に，Ｂが他の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
３．Ｂが宅建業者である場合は，専任媒介契約締結時にあらかじめＢの申出があれば，「契約の有効期間は３月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し，それを３４条の２書面に記載することができる。
４．宅建業者Ａが，宅建士でない従業者をして，Ａの名で３４条の２書面に記名押印させた場合，Ａは，業務の停止などの監督処分を受けることがある。

⇒正解（２）
１：意見を述べるには根拠を明らかにする必要がありますが、口頭で構いません。
３：専任媒介契約の更新は契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られ、自動更新をする旨の特約は無効です。
４：媒介契約書の作成、記名押印は宅建士が行う必要はありません。



【問37】宅建業者が宅地（代金１，０００万円）を販売する場合に，宅建業法第３５条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない重要事項は，次のうちどれか。

１．代金の支払の方法
２．５０万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額
３．５０万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要
４．５０万円未満の租税その他の公課の負担に関する事項

⇒正解（２）
１：代金の額・支払時期・支払方法は、37条書面の必要的記載事項です。
３：支払金または預り金を受領しようとする場合、「保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」を説明しなければなりませんが、本肢の「50万円未満」はそもそも支払金・預り金に該当しません。
４：租税その他の公課の負担に関する事項は、37条書面の任意的記載事項です。



【問38】宅建業者Ａが，貸主Ｂと借主Ｃの間の建物貸借契約（以下この問において単に「契約」という。）の締結を媒介し，又はしようとする場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

１．契約成立前に，Ｂが，Ａを通してＣから，貸借希望の真摯なことの証明の目的で申込証拠金を受領した場合において，Ａは，Ｃに対し 「契約が成立したとき，申込証拠金を手付金の一部に充当し，Ｃは手付金の不足分を契約成立後７日以内に支払わなければならない」旨説明して，契約を締結させた。
２．建物の上の抵当権の登記に関し，「建物の引渡しの時期までには必ず抵当権を抹消できるから，Ｃには内密にしておいてほしい」 旨のＢの依頼にかかわらず，Ａは，Ｃに対して宅建業法第３５条の規定に基づく重要事項（以下この問において 「重要事項」 という。） として，当該登記について説明した。
３．ＡがＣに対して重要事項の説明を行う場合に，契約終了時における敷金の精算に関する事項についてのＢの意思が明確でなかったため，Ａは，止むを得ず代替の措置として，当該建物の近隣にある類似建物についての精算の例をＣに説明するにとどめた。
４．Ａは，Ｃが他の物件をも探索していたので，重要事項を口頭で説明したが，その数日後，ＣからＡに対し電話で 「早急に契約を締結したい」 旨の申出があったので，その日のうちにＢ及びＣの合意を得て契約を成立させ，契約成立の日の翌日，Ｃに重要事項を記載した文書を郵送した。

⇒正解（２）
１：手付金の分割払いに該当し、信用の供与として宅建業法違反となります。
２：内密にしてくれと頼まれた重要説明事項を説明しても宅建業法違反とはなりません。
３：契約終了時の敷金の精算に関する事項は重要説明事項であり、近隣の類似建物例をもって代替することはできません。
４：重要事項の説明は契約が成立するまでの間に行わなければならず、例外はありません。



【問39】宅建業者Ａは，自ら売主として，宅建業者でないＢと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約 （代金５，０００万円，手付金２００万円，中間金２００万円） を締結した。この場合に，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１．Ａは，手付金を受け取る時点では，宅建業法第４１条に規定する手付金等の保全措置 (以下この問において「保全措置」という。）を講じる必要はない。
２．売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも，Ａが契約の履行に着手していなければ，Ｂは，手付を放棄して契約の解除をすることができる。
３．売買契約で 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後３０日以内に限る」 旨の特約をしていた場合でも，契約締結から４５日経過後にＡが契約の履行に着手していなければ，Ｂは，手付を放棄して契約の解除をすることができる。
４．契約締結時の２月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に，Ａが中間金を受け取る場合で，中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき，Ａは，手付金及び中間金について保全措置を講じる必要はない。

⇒正解（４）
１：未完成物件で保全措置が必要となるのは代金の５％を超える金額を受領するときなので、保全措置は不要です。
３：「契約締結後30日以内に限る」という特約は、当事者の一方が契約の履行に着手するまで～という原則よりも買主に不利なものであり無効となります。
４：建築工事が完了しても、所有権移転登記がなされていないため保全措置が必要となります。



【問40】宅建業者Ａが，売主Ｂ，買主Ｃとする建物の売買の媒介をした場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

１．宅建業者Ａは，建物の売買契約の成立時において，Ｃに手付金全額の用意ができていなかったので，不足分を立て替えて，当該売買契約を成立させた。
２．宅建業者Ａは，売買契約が成立するまでの間に，代金に関する融資のあっせんについて融資条件を説明したが，その融資が成立しないときの措置についてはＣに説明しなかった。
３．宅建業者Ａは，建物の引渡しの時期についてＢとＣの合意が不確定であったので，売買契約が成立するまでの間に，当該事項をＣに説明しなかった。
４．宅建業者Ａは，契約の解除に関する事項について売買契約が成立するまでの間にＣに説明しなかったが，そのことについて過失はあったものの故意はなかった。

⇒正解（３）
１：手付金の貸付は信用の供与に該当し、宅建業法違反となります。
２：融資のあっせん内容とあっせんが成立しないときの措置は、重要説明事項です。
３：建物の引渡し時期は、37条書面の必要的記載事項です。
４：故意や過失に関係なく、重要説明事項の説明を行わなかった場合は宅建業法違反となります。



【問41】宅建業者Ａが，自ら売主として，宅建業者でないＢと建物の売買契約を締結した場合の契約不適合責任（以下この問において単に「担保責任」という） に関する次の記述のうち，宅建業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，建物の引渡しの日は，契約締結の日の１月後とする。

１．「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から２年間とし，Ｂは，その期間内に，契約を解除することはできないが，損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
２．「建物に不適合があった場合でも，その不適合がＡの責めに帰すものでないとき，Ａは担保責任を負わない」 旨の特約は有効である。
３．「Ａが担保責任を負う期間は契約締結の日から２年間とし，Ｂは，その期間内に修補請求権も行使できる」 旨の特約は有効である。
４．「Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間とする」 旨の特約は無効であり，Ａは，引渡しの日から２年間担保責任を負う。

⇒正解（１）
１：民法は、売主の契約不適合責任として損害賠償請求と契約解除の双方を認めており、損害賠償請求ができないとする特約は民法の原則よりも買主に不利となり無効となります。
２：原則は損害賠償請求を除き売主に帰責事由は不要なので、買主に不利な特約となり無効となります。
３：宅建業者が自ら売主となる場合に唯一認められる特約は、「通知期間を目的物の引渡しの日から２年以上」とするものだけで、契約締結日から２年とする特約は宅建業法の規定よりも買主に不利となり無効となります。
４：特約が無効な場合、民法の原則通り「不適合の事実を知ったときから１年以内に通知」することが責任追及要件となります。



【問42】宅建業者Ａが一団の宅地建物の分譲を行う案内所に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，この問において，「契約行為等」とは，宅地建物の売買若しくはその代理・媒介の契約（予約を含む。） を締結し，又はこれらの申込みを受けることをいう。

１．宅建業者Ａは，契約行為等を行わない案内所についても，宅建業法第５０条に規定する標識（以下この問において「標識」という。）を掲げなければならない。
２．宅建業者Ａが，契約行為等を行わない案内所に置かなければならない成年者である専任の宅建士の数は，当該案内所において業務に従事する者の数にかかわらず，１名である。
３．他の宅建業者Ｂが，宅建業者Ａに対し一団の宅地建物の分譲の販売代理を一括して依頼した場合，Ａが契約行為等を行う案内所に，Ａの標識とともに，Ｂも，自己の標識を掲げなければならない。
４．宅建業者Ａは，その事務所及び契約行為等を行う案内所ごとに，公衆の見やすい場所に，国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

⇒正解（１）
２：契約行為等を行わない案内所に専任宅建士の設置は不要です。
３：案内所に標識掲示義務を負うのは代理業者Ａのみです（物件所在地には販売業者Ｂの標識必要）。
４：報酬額の掲示義務があるのは事務所のみです。



【問43】宅建業者Ａがその業務に関して広告を行った。この場合，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１．宅建業者Ａが宅地の売買の媒介をするに当たり，特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には，当該売買が不成立に終わったときでも，Ａは，その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。
２．宅建業者Ａがマンションを分譲するに当たり，建築確認を申請していたが，建築確認を受ける前であったので，「売買契約は，建築確認を受けた後に締結する」旨を明記して広告を行ったときも，Ａは，宅地建物取引業法に違反する。
３．その広告により，販売する建物の形質について，実際のものより著しく優良又は有利であると現実に人を誤認させなくても，通常誤認させるような表示であれば，当該広告は，誇大広告に該当する。
４．宅建業者Ａが販売する意思のない物件について行った 「販売する」 旨の広告は，著しく事実に相違する広告に該当し，このためＡは監督処分の対象になるが，罰則の適用を受けることはない。

⇒正解（４）
１：依頼された特別の広告費は、契約不成立でも受領することができます。
４：おとり広告は、６月以下の懲役または100万円以下の罰金、その併科を受けることもあります。



【問44】宅建業者Ａが，自ら売主として，宅建業者でないＢと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約（手付金５００万円） を締結した。この場合，宅建業法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置 （以下この問において「保全措置」という。） に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。

１．手付金の額が売買代金の額の１０％を超える場合でも，営業保証金の額の範囲内であるので，Ａは，保全措置を講じる必要はない。
２．手付金の額が売買代金の額の１０％を超える場合には，Ａは，手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。
３．手付金の額が売買代金の額の２０％を超える場合でも，Ａは，手付金全額について保全措置を講ずれば，手付金を受領することができる。
４．手付金の額が分譲住宅の本体価額 （売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額） の１０％を超えていても，売買代金の額の１０％以下である場合には，Ａは，保全措置を講じる必要はない。

⇒正解（４）
１：代金の10％または1000万円を超える場合は保全措置が必要で、営業保証金額の範囲内でも関係ありません。
２：保全措置は、手付金等を受領する前に講じる必要があります。
３：手付金の額の上限は代金の20％です。
４：保全措置の要否を考える場合、税込金額を基準とします。



【問45】宅建業者Ａが，自ら売主として，Ｂ所有の宅地（造成工事完了後）をＣに売却しようとしている。この場合，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１．Ｃが宅建業者である場合で，Ｂ所有の当該宅地はＢがＤから売買により取得したものであるが，ＢがＤにまだその売買代金を完済していないとき，Ａは，Ｃと売買契約を締結できる。
２．Ｃが宅建業者でない場合で，ＡがＢから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは，Ａが予約完結権を行使するまでの間であっても，Ａは，Ｃと売買契約を締結できる。
３．Ｃが宅建業者である場合で，ＡがＢと「代替地の提供があれば，Ｂは，Ａに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき，Ａは，Ｃと売買契約を締結できる。
４．Ｃが宅建業者でない場合で，ＡがＣから受け取る手付金について宅建業法第４１条の２の規定による手付金等の保全措置を講じたときは，ＡＢ間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず，Ａは，Ｃと売買契約を締結できる。

⇒正解（４）
１２３：自己の所有に属しない不動産売買に関する規制は、宅建業者間では適用されない点に注意。
４：未完成物件（土地造成工事完了前）であれば、手付金等の保全措置を講ずることでＡＣ間の売買契約締結も可能でしたが、本肢は造成工事完了後なので、ＡＢ間で取得契約（肢２の予約含む）がなければ転売契約もできません。


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