解説付き過去問(平成30年)

とても役立つ解説付きの年度別宅建過去問題です。宅地建物取引業法=宅建業法など、スッキリ略しています。

宅建士過去問題(平成30年 2018年)

>>平成30年度宅建試験の見解はこちら


【問1】AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.甲土地につき売買代金の支払と登記の移転がなされた後、第三者の詐欺を理由に売買契約が取り消された場合、原状回復のため、BはAに登記を移転する義務を、AはBに代金を返還する義務を負い、各義務は同時履行の関係となる。
2.Aが甲土地を売却した意思表示に錯誤があったとしても、Aに重大な過失があって無効を主張することができない場合は、BもAの錯誤を理由として無効を主張することはできない。
3.AB間の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。
4.Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却し、その後BがDに甲土地を転売した場合、Bが第三者の詐欺の事実を知らなかったとしても、Dが第三者の詐欺の事実を知っていれば、Aは詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

⇒正解(4)
1:土地売買契約が第三者の詐欺により取り消された場合、買主の登記抹消義務と売主の代金返還義務は同時履行の関係となります。
4:相手方が善意であれば詐欺による取消しはできません。通謀虚偽表示とは異なり、転得者の善意悪意は関係ありません



【問2】Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの間で、Aを売主、Cを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果はAに帰属する。
2.AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判を受けていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。
3.BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる。
4.AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。

⇒正解(4)
1:相手方が代理人の意図を知り、または知ることができたときは、本人は責任を負いません。
2:代理人は行為能力者であることを要しません(選任後の後見開始と区別)。
3:本人の許諾があれば双方代理も許されます。



【問3】AとBとの間で、5か月後に実施される試験(以下この問において「本件試験」という。)にBが合格したときにはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した(以下この問において「本件約定」という。)。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.本件約定は、停止条件付贈与契約である。
2.本件約定の後、Aの放火により甲建物が滅失し、その後にBが本件試験に合格した場合、AはBに対して損害賠償責任を負う。
3.Bは、本件試験に合格したときは、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得する。
4.本件約定の時点でAに意思能力がなかった場合、Bは、本件試験に合格しても、本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することはできない。

⇒正解(3)停止条件だけで丸々1問とは珍しいですね。細かい知識もありますが、正解肢は基本問題です。
2:条件付きの権利を不法に侵害した場合、損害賠償責任を負います。
3:条件成就のときから所有権を取得します。
4:意思能力がない状態でした契約は無効です。



【問4】時効の援用に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。
2.後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。
3.詐害行為の受益者は、債権者から詐害行為取消権を行使されている場合、当該債権者の有する被保全債権について、消滅時効を援用することができる。
4.債務者が時効の完成の事実を知らずに債務の承認をした場合、その後、債務者はその完成した消滅時効を援用することはできない。

⇒正解(2)これまた細かい肢も混ざっていますが、正解肢が簡単なので正解しないといけない問題。
1:主債務者が時効の利益を放棄しても、その効力は保証人に及びません
2:後順位抵当権者は、先順位抵当権者の被担保債権が消滅したところで直接利益を受ける者ではありません。よって、先順位抵当権者の消滅時効を援用することはできません。



【問5】Aは、隣人Bの留守中に台風が接近して、屋根の一部が壊れていたB宅に甚大な被害が生じる差し迫ったおそれがあったため、Bからの依頼なくB宅の屋根を修理した。この場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.Aは、Bに対して、特段の事情がない限り、B宅の屋根を修理したことについて報酬を請求することができない。
2.Aは、Bからの請求があったときには、いつでも、本件事務処理の状況をBに報告しなければならない。
3.Aは、B宅の屋根を善良な管理者の注意をもって修理しなければならない。
4.AによるB宅の屋根の修理が、Bの意思に反することなく行われた場合、AはBに対し、Aが支出した有益な費用全額の償還を請求することができる。

⇒正解(3)捨て問題ですが、簡単ですのでこれを機に頭の片隅に。
1:事務管理は、特段の事情がない限り無償が原則です。
2:管理者は、本人の請求があったときはいつでも事務処理状況を報告しなければなりません。
3:管理者は、悪意または重大な過失に基づき事務管理を行ったときに損害賠償責任を負うことがありますが、注意義務についての規定はありません。
4:本人の意思に反することなく事務管理を行った場合、有益費全額の償還請求をすることができます。



【問6】Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。
2.Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために法定地上権は成立しない。
3.Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。
4.Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。

⇒正解(1)正解肢は簡単ですが、難問と言える肢も混ざっていますね。
1:建物の登記名義が前所有者のままであっても、法定地上権は成立します
3:共同抵当権設定後に建物が取り壊されて建物を再築した場合、抵当権者C保護のため(甲土地が法定地上権付きの安い土地とならないよう)、特段の事情がなければ法定地上権は成立しません。ここまで問われる可能性は低いですが、再築後の丙建物についてCが甲土地と同順位の抵当権を設定している場合は、Cの不利とならず法定地上権が成立します。



【問7】債権譲渡に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.譲渡禁止特約のある債権の譲渡を受けた第三者が、その特約の存在を知らなかったとしても、知らなかったことにつき重大な過失があれば、当該債権を取得することはできない。
2.債権の譲受人が譲渡禁止特約の存在を知っていれば、さらにその債権を譲り受けた転得者がその特約の存在を知らなかったことにつき重大な過失がなかったとしても、債務者はその転得者に対して、その特約の存在を対抗することができる。
3.譲渡禁止特約に反して債権を譲渡した債権者は、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかである等の事情がない限り、その特約の存在を理由に、譲渡の無効を主張することができない。
4.譲渡禁止特約のある債権をもって質権の目的とした場合において、質権者がその特約の存在について悪意であるときは、当該質権設定は無効となる。

⇒正解(2)正解肢は通謀虚偽表示の類推で分かりそうですが、深入り禁物。
2:転得者が善意であり重大な過失がなければ、債権の譲受人が譲渡禁止特約を知っていても債務者は対抗できません。
4:権利質の目的は譲渡できる権利でなければなりません。



【問8】次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

1.賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
2.通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
3.賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
4.賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。

⇒正解(1)1番がいきなり矛盾しているので、例年よりは時間がかからなかった判例問題。
1:賃料の中に含ませているのは通常損耗によるものであり、そのような損耗により減価するかは特約が明確に合意されていることが必要であると解する、と思いきり書いてありますね。



【問9】Aは、平成30年10月1日、A所有の甲土地につき、Bとの間で、代金1,000万円、支払期日を同年12月1日とする売買契約を締結した。この場合の相殺に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。
2.同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの間にAに対する別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。
3.同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。
4.BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。

⇒正解(3)
1:双方の債権が弁済期にあることが必要。
2:差押登記より遅れて取得しているため相殺はできません。
3:Aから相殺はできない(不法行為によって生じた債権を受働債権)が、Bからの相殺は可能
4:相殺適状にないため相殺不可。



【問10】相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。
2.相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
3.連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
4.共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。

⇒正解(4)相続にしてはやや難問。
2:他の共同相続人の持分については無権利者であるため、共有者の一人は自己の持分について登記なく対抗できます
4:共有者の一人は共有物の全部を使用できるため、当然には共有物の明渡しを請求することはできません



【問11】AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2.本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3.本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4.Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

⇒正解(2)
1:事業用定期借地権の設定は公正証書による必要がありますが、公正証書によらなかった場合も無効ではなく、通常の賃貸借契約として扱われます。
2:借地権の存続期間は30年以上(期間の定めないときや30年未満を定めても30年となる)であり、また、契約の更新請求をしない旨の特約は借地権者に不利であり無効となります。
3:借地権の存続期間を30年以上と定めたときは、その期間が存続期間となります。尚、公正証書は無関係です。
4:借地権者本人の名義で建物登記がされている必要があります。



【問12】AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。

1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
2.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
3.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
4.CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

⇒正解(3)
1:賃貸人は、期間満了の1年前から6月前までに期間満了により契約が終了する旨を通知することを要します。
2:生活本拠として使用することが困難となったときは解約申入れが可能です。
4:造作買取請求権は、転借人と賃貸人の間にも適用されます。



【問13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
2.規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
3.規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
4.占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

⇒正解(1)区分所有法がビックリするほど簡単な年が増えていますね。
1:規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会決議で決せられます。



【問14】不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
2.表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
3.所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
4.所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。

⇒正解(4)
3:登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、建物表題部の変更登記を申請しなければなりません。
4:住所変更登記をすることができますが、住所については1月以内に変更登記を要するという規定はありません。



【問15】国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅建業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。
2.乙県が所有する都市計画区域内の土地(面積6,000㎡)を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。
3.指定都市(地方自治法に基づく指定都市をいう。)の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。
4.宅建業者Bが所有する市街化区域内の土地(面積2,500㎡)について、宅建業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。

⇒正解(1)
2:当事者の一方または双方が国等である場合に事後届出は不要です。
3:売買契約締結日から2週間以内に、当該土地が所在する市町村の長を経由して都道府県知事に届け出ます。
4:宅建業者ならば事後届出不要などという規定はありません。



【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。
2.風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
3.市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
4.準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。

⇒正解(4)
4:準都市計画区域内では、市街化区域や市街化調整区域の区分を定めることはできません



【問17】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.非常災害のため必要な応急措置として開発行為をしようとする者は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるものであっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。
2.用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができない。
3.都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、8,000㎡の開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
4.準都市計画区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

⇒正解(4)
3:都市計画区域および準都市計画区域外の区域内において、10,000㎡未満の開発行為は許可不要です。
4:市街化区域以外の区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした開発行為は許可不要です。



【問18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.建築物の高さ31m以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。
2.防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。
3.4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
4.建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。

⇒正解(3)
1:建築物の高さ31m以下の部分にある3階以上の階には、原則として非常口を設けます。
2:防火地域および準防火地域内の建築物の増築等は、面積に関わらず建築確認を要します(その他の地域は10㎡以内ならば建築確認不要)。
3:2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さくまたは金網を設けなければなりません。
4:改正時に既に使用中または建築中のものについては、改正規定に適合させる必要はありません(新たに増築や改築等を行う場合は新しい規定に適合させる)。



【問19】建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
2.一の敷地で、その敷地面積の40%が第二種低層住居専用地域に、60%が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。
3.都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2mの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
4.容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。

⇒正解(2)
1:第一第二低層住専および田園住居における建築物の高さは、10mまたは12mに制限されます。
2:過半数が属する用途地域の制限に従うため、第一中高層住専として判断し大学は建築可能となります。
4:前面道路と壁面線との間の部分の面積は、容積率算定の際の敷地面積に算入しない点にも少し注意。



【問20】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.宅地造成工事規制区域内において、過去に宅地造成に関する工事が行われ現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合、当該宅地の所有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
2.宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
3.宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
4.宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

⇒正解(4)
4:切土にかかる面積500㎡以下で崖の高さも2m以下なので許可は不要です。



【問21】土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
2.土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。
3.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
4.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。

⇒正解(3)
1:土地区画整理事業は都市計画区域内の土地で行われ、都市計画区域外では行われません。
2:都道府県知事及び市町村長の許可ではなく、どちらかの許可となります。
4:仮換地指定効力発生日とは別に使用収益開始日を定めることもできます



【問22】農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。
2.遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
3.法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
4.雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。

⇒正解(1)5秒で解いて5秒でマークシートを埋めて次へ進まないといけない問題。
2:相続に含まれる遺産分割による取得も3条許可不要です(遅滞なく農業委員会に届出)。
3:農地所有適格法人でない法人は農地を取得することができませんが、耕作目的での借り入れは自由です。
4:登記簿上の地目に関係なく、現況で判断します。



【問23】住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
2.この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
3.所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が耐火建築物の場合、築年数25年以内であっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
4.この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。

⇒正解(2)
1:共有のように登記を受ける者が複数いる場合は連帯して登録免許税を納付する必要があり、税率軽減の特例についても連帯して受けることができます。
2:売買または競落により取得した場合に限り、交換や贈与に特例は適用されません。
3:耐火建築物が取得日以前25年以内に建築されたものであるか、or 一定の耐震基準に適合することが要件となります。
4:適合家屋であることの証明書など不要です。



【問24】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
2.不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
3.相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
4.一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。

⇒正解(3)
1:納期は条例によります(納付期限10日前までに納税通知書が交付されます)。
2:改築により家屋の価値が増加すれば不動産取得税が課されます。
3:不動産取得税において、相続や法人の合併は非課税です。
4:土地の免税点は10万円未満の場合で、面積は関係ありません(建築家屋は23万円その他の家屋は12万円)。



【問25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

⇒正解(1)鑑定評価の割には正解肢は簡単ですが…2番3番はすぐに消せる知識は欲しいところ。
2:収益還元法は、自用の不動産でも賃貸を想定することにより適用されます。
3:原価法、取引事例比較法、収益還元法を原則として併用する
4:本肢は「特定価格」に関する記述であり、限定価格とは市場が限定されている場合の価格をいいます。



【問26】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。
2.販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
3.建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。
4.宅建業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。

⇒正解(2)
1:インターネットでも契約成立後に継続して広告を掲載することは許されません。
3:建築確認申請中の広告は売買も貸借も不可です(貸借の契約は可)
4:表示しないことにより誤認させることも許されません。



【問27】宅建業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅建業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第34条の2第1項第4号に規定する調査をいうものとする。

1.Aは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
2.A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
3.CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
4.A及びCは、Dが宅建業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。

⇒正解(4)
1:建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項は記載することを要しますが、あっせんの有無について確認する必要はありません。
2:保存状況の説明は要しますが、内容についてまで説明する必要はありません。
3:1年以内の状況調査ではないので、「実施していない」旨の説明を要します。



【問28】次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 宅建業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。
イ 宅建業者が、買主として、宅建業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。
ウ 営業保証金を供託している宅建業者が、売主として、宅建業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。
エ 宅建業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅建業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

⇒正解(1)正しいのはエのみ。
ア:宅建業者間であっても開発許可の申請中に売買契約を締結することはできません。
イ:宅建業者間であっても37条書面の交付は必要です。
ウ:相手方が宅建業者の場合、供託所等の説明をする必要はありません



【問29】Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

1.A及びBがともに宅建業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅建士ではない者が行い、これをBに交付した。
2.A及びBがともに宅建業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
3.Aは宅建業者であるが、Bは宅建業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
4.Aは宅建業者であるが、Bは宅建業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

⇒正解(2)
1:宅建業者間であっても、37条書面への記名押印は宅建士が行います。
2:宅建業者間であれば、債務不履行による契約解除時の損害賠償の額を代金の2割を超えて定めることができます
3:宅建業者でない者から代金の2割を超える手付金を受領することはできません。
4:「引渡しから2年」とする特約以外で、民法の原則(瑕疵を知ったときから1年)よりも買主に不利なものは無効です。



【問30】宅建業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
2.建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
3.建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
4.定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

⇒正解(4)
1:BC合計して借賃の1ヶ月分(10万8000円)が限度となります。居住用でないのでみなし計算もできますが、150万円×5%に消費税で81,000円を限度としてBCそれぞれから受領できるに過ぎません。
2:居住用建物なので、みなし計算はできません
3:特別な依頼でなければ広告料金を請求することはできません



【問31】宅建業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。
2.土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
3.土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
4.中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

⇒正解(3)平成30年度法改正で追加された空家等売買の特例に関する問題です。
1:代金が400万円超なので空家等売買の特例を受けることはできず、500万×3%+6万円に消費税で226,800円が報酬限度額となります。
2:空家等売買の特例が適用されるのは売主から受領する報酬についてです。買主からは原則通り、300万×4%+2万円に消費税で151,200円が報酬限度額となります。
3:空家等売買の特例条件をクリアするため、特例上限18万円に消費税で194,400円が報酬限度額となります。
4:貸借に空家等売買の特例は適用されず、1ヶ月分の家賃15万円に消費税で162,000円が報酬限度額となります。



【問32】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅建業者(国土交通大臣免許)の責めに帰すべき理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅建業者に対して指示処分をすることができる。
2.宅建士が不正の手段により宅建士の登録を受けた場合、その登録をした都道府県知事は、宅建士資格試験の合格の決定を取り消さなければならない。
3.国土交通大臣は、すべての宅建士に対して、購入者等の利益の保護を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
4.甲県知事の登録を受けている宅建士が、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合は、速やかに、宅建士証を乙県知事に提出しなければならない。

⇒正解(1)
1:宅建士が指示処分を受け、その責めが宅建業者にある場合は、宅建業者にも指示処分をすることができます。
2:取引士登録に不正があったとしても、「宅建試験合格」が取り消されることはありません。
3:国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して必要な指導、助言、勧告をすることができます(宅建士に対してではありません)。
4:宅建士証の交付を受けた都道府県知事に提出します。



【問33】宅建業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
2.Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
3.Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
4.AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。

⇒正解(4)
1:相手方の希望の有無に関わらず、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項は媒介契約書面の記載事項です。
2:専属専任媒介契約の登録期間は5日以内(休業日を除く)です。
3:相手方の承諾なしで行った調査費用を請求することはできません。



【問34】宅建業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅建業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せはどれか。

ア 瑕疵担保責任の内容
イ 当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所
ウ 建物の引渡しの時期
エ 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項

1.ア、イ
2.イ、ウ
3.イ、エ
4.ウ、エ

⇒正解(2)
ア:瑕疵担保責任の内容は、売買交換の任意的記載事項です。
イ:当事者の氏名(法人は名称)および住所は、全契約の必要的記載事項です。
ウ:建物の引渡し時期は、全契約の必要的記載事項です。
エ:建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項は、売買交換の必要的記載事項です。



【問35】宅建業者間の取引における宅建業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面(以下この問において「重要事項説明書」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
2.建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅建士をして説明させなければならない。
3.建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
4.宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

⇒正解(3)
1:耐震診断が行われていれば説明を要しますが、宅建業者自身に診断の実施義務はありません
2:相手方が宅建業者の場合、重要事項の説明は不要です(重要事項説明書の交付は必要)。
4:50万円未満の支払金や預り金は、宅建業法における保全措置が必要な支払金や預り金に該当しません。



【問36】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。
2.甲県に事務所を設置する宅建業者B(甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
3.宅建業を営もうとする個人Cが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。
4.いずれも宅建士ではないDとEが宅建業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。

⇒正解(3)
1:有効期間満了後も、更新処分がなされるまで従前の免許は有効となります。
2:知事免許でも日本全国で宅建業を営むことができ、複数の都道府県に事務所を設置する場合に免許換えが必要となります。
4:役員の変更は届出が必要となり、常勤・非常勤を問いません



【問37】宅建業者である売主Aが、宅建業者Bの媒介により宅建業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅建業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

⇒正解(2)正しいのはアイ
ウ:買主の自宅が事務所等として扱われるのは、買主の申出により買主の自宅で契約締結や申込みを行った場合です。
エ:売主である宅建業者Aの商号・住所・免許証番号は記載事項ですが、媒介業者Bの商号等は記載不要です。



【問38】宅建業者である売主は、宅建業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅建業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

⇒正解(1)
1:工事完了後に授受される金銭であっても、授受が物件引渡し前ならば手付金と合わせて保全措置が必要となります。
2:未完成物件なので代金の5%以下かつ1,000万円以下ならば保全措置は不要ですが、150万円は5%(125万円)を超えているので保全措置を講じる必要があります。
3:指定保管機関による保管は完成物件に限られます
4:保証期間は、契約締結日以後、引渡しまでとされています。



【問39】宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅建業法(以下この問において「法」という。)第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅建業者ではないものとする。

1.当該建物を借りようとする者が宅建業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅建士に説明させる必要はない。
2.当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
3.台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
4.宅建士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅建士証の提示を省略することができる。

⇒正解(4)
1:相手方が宅建業者の場合、重要事項説明書の交付は必要ですが説明は不要です。上に同じ問題があったような…
2:建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要を説明します。
4:ITによる説明でも宅建士証を提示し、相手方が視認したことを確認する必要があります。



【問40】宅建業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
イ Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
ウ Aは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅建士ではないAの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。
エ Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

⇒正解(2)違反するのはアエ
ア:手付金の分割払いは誘引禁止に該当します
イ:単なる値引きは誘引禁止に該当しません
ウ:重要事項ではないので誰が説明しても構いません。



【問41】次の記述のうち、宅建業の免許を要する業務が含まれるものはどれか。

1.A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。
2.B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。
3.C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。
4.D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている。

⇒正解(3)
12:自ら貸借は宅建業に該当しません
4:建設業は宅建業に該当しません。



【問42】次の記述のうち、宅建業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建士が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に、その旨を当該宅建士の登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
2.甲県知事の登録を受けている宅建士は、乙県に所在する宅建業者の事務所の業務に従事しようとするときは、乙県知事に対し登録の移転の申請をし、乙県知事の登録を受けなければならない。
3.宅建士は、事務禁止の処分を受けたときは宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなくてよいが、登録消除の処分を受けたときは返納しなければならない。
4.宅建士は、法第37条に規定する書面を交付する際、取引の関係者から請求があったときは、専任の宅建士であるか否かにかかわらず宅建士証を提示しなければならない。

⇒正解(4)
1:死亡を知った日から30日以内に届け出ます。
2:登録の移転は任意です。
3:事務禁止処分を受けたときは速やかに提出します。



【問43】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は都道府県知事の催告を受けた場合、当該催告が到達した日から1月以内に届出をしないときは、免許を取り消されることがある。
2.宅建業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅建業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。
3.宅建業者は、宅建業の開始後1週間以内に、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、営業保証金を供託した旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4.宅建業者は、新たに事務所を2か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。

⇒正解(1)
1:営業保証金の未供託(供託しても届出がないとき含む)は、免許の任意的取消事項です。
2:家賃収納代行業務により生じた債権は、宅建業から生じた債権とは言えません。
3:業務開始前に営業保証金を供託して届け出ることを要します。
4:地方債証券の評価額は90%となるので720万円、100%の評価額となる国債証券は280万円のものが必要となります。



【問44】宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅建業者Aに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、保証協会の社員の地位を失った場合、Aとの宅建業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、6月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
2.保証協会は、Aの取引の相手方から宅建業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Aに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
3.Aは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、1週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
4.Aは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。

⇒正解(2)
1:公告は保証協会が行います
3:弁済業務保証金分担金が150万円ということは本店+支店3なので、1,000万円+500万×3で2,500万円の営業保証金を供託する必要があります。
4:事務所の一部廃止による返還は公告不要です(← 公告不要な弁済業務保証金の返還はこれだけ覚える)。



【問45】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合及び新築住宅の売買の媒介をする場合において、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2.自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、その住宅を引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅建業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3.自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
4.住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ保険金を請求することができる。

⇒正解(3)
1:資力確保措置が必要なのは、新築住宅を販売する売主である場合です。媒介では措置不要です。
2:引渡しから3週間以内ではなく、基準日から3週間以内に届け出ます。
4:住宅の構造耐力上主要な部分+雨水侵入防止部分の瑕疵の損害について保険金を請求できます。



【問46】独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権については、譲受けの対象としていない。
2.機構は、金融機関による住宅資金の供給を支援するため、金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
3.機構は、証券化支援事業(買取型)において、MBS(資産担保証券)を発行することにより、債券市場(投資家)から資金を調達している。
4.機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良(高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。)に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

⇒正解(1)
1:住宅の建設または購入に付随する土地または借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権についても、譲受けを業務として行っています。



【問47】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.新築分譲住宅について、価格Aで販売を開始してから3か月以上経過したため、価格Aから価格Bに値下げをすることとし、価格Aと価格Bを併記して、値下げをした旨を表示する場合、値下げ金額が明確になっていれば、価格Aの公表時期や値下げの時期を表示する必要はない。
2.土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地と表示して販売しても不当表示に問われることはない。
3.新築分譲マンションの広告において、当該マンションの完成図を掲載する際に、敷地内にある電柱及び電線を消去する加工を施した場合であっても、当該マンションの外観を消費者に対し明確に示すためであれば、不当表示に問われることはない。
4.複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合には、広告の下部にまとめて表示すれば、どの物件がどの取引態様かを明示していなくても不当表示に問われることはない。

⇒正解(2)
1:価格Aの公表時期および値下げ時期を明示する必要があります。
2:古家のある土地を販売する場合、その旨を明示する必要があります(=明示すれば販売できる)。
3:完成物件の周囲の状況について、現況に反する表示をすることはできません。
4:物件ごとに取引態様を明示する必要があります。



【問48】次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.建築着工統計(平成30年1月公表)によれば、平成29年の新設住宅着工戸数は前年比0.3%の増加だったが、新設住宅のうち、分譲住宅の着工戸数は前年比1.9%の減少となった。
2.平成28年度法人企業統計年報(平成29年9月公表)によれば、平成28年度における全産業の売上高は前年度に比べ1.7%増加したが、不動産業の売上高は9.1%減少した。
3.平成30年地価公示(平成30年3月公表)によれば、平成29年1月以降の1年間の地価変動率は、住宅地の全国平均では、昨年の横ばいから10年ぶりに上昇に転じた。
4.平成30年版土地白書(平成30年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成29年の全国の土地取引件数は132万件となり、5年連続で減少した。

⇒正解(3)簡単すぎる統計問題。



【問49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1.山麓の地形の中で、地すべりによってできた地形は一見なだらかで、水はけもよく、住宅地として好適のように見えるが、末端の急斜面部等は斜面崩壊の危険度が高い。
2.台地の上の浅い谷は、豪雨時には一時的に浸水することがあり、現地に入っても気付かないことが多いが、住宅地としては注意を要する。
3.大都市の大部分は低地に立地しているが、この数千年の間に形成され、かつては湿地や旧河道であった地域が多く、地震災害に対して脆弱で、また洪水、高潮、津波等の災害の危険度も高い。
4.低地の中で特に災害の危険度の高い所は、扇状地の中の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等であり、比較的危険度の低い所が沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等である。

⇒正解(4)
4:低地の中でも扇状地、自然堤防、旧天井川等は比較的安全で、低いデルタ地域や旧河道等は地震や洪水に弱い。



【問50】建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1.木造建物を造る際には、強度や耐久性において、できるだけ乾燥している木材を使用するのが好ましい。
2.集成木材構造は、集成木材で骨組を構成したもので、大規模な建物にも使用されている。
3.鉄骨構造は、不燃構造であり、耐火材料による耐火被覆がなくても耐火構造にすることができる。
4.鉄筋コンクリート構造は、耐久性を高めるためには、中性化の防止やコンクリートのひび割れ防止の注意が必要である。

⇒正解(3)
3:鉄骨構造は不燃構造だが火熱により耐力は減少するので、耐火構造とするには耐火材料で被覆する必要があります。


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