令和元年-2019年の試験問題と解説

とても役立つ年度別の解説付き宅建士試験問題です。宅地建物取引業法=宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら令和元年(2019年)通し問題を見ていきましょう。

令和元年(2019年)宅建士試験問題と解説
令和元年(2019年)宅建士試験問題
1.権利関係の問題 問1~14
 2.宅建業法の問題 問26~45
  3.法令制限の問題 問15~22
 4.税その他の問題 問23~25
5.税その他の問題 問46~50


【問1】Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
2.Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
3.Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
4.Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。

⇒正解(1)
1:不法占拠者には、登記がなくても所有権を主張し、明渡しを請求することができます。
4:時効完成前の第三者には、登記がなくても所有権を主張することができます時効完成後の第三者とは対抗問題になる点と比較。



【問2】AがBに甲土地を売却し、Bが所有権移転登記を備えた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消した後、CがBから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、AC間の関係は対抗問題となり、Aは、いわゆる背信的悪意者ではないCに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。
2.AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消す前に、Bの詐欺について悪意のCが、Bから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、AはCに対して、甲土地の返還を請求することができる。
3.Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失がなければ、Aは、Bから甲土地を買い受けたCに対して、錯誤による当該意思表示の無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。
4.Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失があったとしても、AはBに対して、錯誤による当該意思表示の取消しを主張して、甲土地の返還を請求することができる。

⇒正解(4)
1:改正民法により、第三者Cには無過失も要件となっている点に注意。
3:改正民法により、錯誤は無効ではなく取消事由となる点に注意。
4:錯誤取消の要件は、「要素の錯誤」があり「重大な過失」がないことです。



【問3】事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
2.建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
3.Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
4.AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅建業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる。

⇒正解(1)改正民法により売主の担保責任は 債務不履行責任に統一されるため、4番以外は覚える必要がありません。
1:改正民法により、知ったときから1年以内に「通知」することが要件となっている点に注意。
4:責任を負うのは売主であり、媒介しているにすぎない宅建業者に売主としての責任はありません。



【問4】不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.放火によって家屋が滅失し、火災保険契約の被保険者である家屋所有者が当該保険契約に基づく保険金請求権を取得した場合、当該家屋所有者は、加害者に対する損害賠償請求金額からこの保険金額を、いわゆる損益相殺として控除しなければならない。
2.被害者は、不法行為によって損害を受けると同時に、同一の原因によって損害と同質性のある利益を既に受けた場合でも、その額を加害者の賠償すべき損害額から控除されることはない。
3.第三者が債務者を教唆して、その債務の全部又は一部の履行を不能にさせたとしても、当該第三者が当該債務の債権者に対して、不法行為責任を負うことはない。
4.名誉を違法に侵害された者は、損害賠償又は名誉回復のための処分を求めることができるほか、人格権としての名誉権に基づき、加害者に対し侵害行為の差止めを求めることができる。

⇒正解(4)損益相殺という受験生を惑わす知識が出てきていますが、ズバリ正解肢を選べる問題。
1:保険金とは不法行為から生じた利益ではないため、損益相殺の対象とはなりません。
2:問題文がそのまま「損益相殺」の説明となっており、よって利益が加害者の賠償すべき損害額から控除されます。
3:第三者が債務者を教唆した場合、その第三者も債権者に対して不法行為責任を負います。
4:不法行為による効果として、金銭による損害賠償だけでなく、名誉回復侵害行為の差止めも可能です。



【問5】次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び判例並びに下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合には、その後に無権代理人が本人を相続したとしても、無権代理行為が有効になるものではないと解するのが相当である。けだし、無権代理人がした行為は、本人がその追認をしなければ本人に対してその効力を生ぜず(民法113条1項)、本人が追認を拒絶すれば無権代理行為の効力が本人に及ばないことが確定し、追認拒絶の後は本人であっても追認によって無権代理行為を有効とすることができず、右追認拒絶の後に無権代理人が本人を相続したとしても、右追認拒絶の効果に何ら影響を及ぼすものではないからである。

1.本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合、その後は本人であっても無権代理行為を追認して有効な行為とすることはできない。
2.本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合とで、法律効果は同じである。
3.無権代理行為の追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。
4.本人が無権代理人を相続した場合、当該無権代理行為は、その相続により当然には有効とならない。

⇒正解(2)司法書士試験等ではよく見かけますが、宅建試験で「けだし」は初めて見ました。「思うに」という意味です。判決文を読むまでもなく正解肢は基本問題ですね。
2:本人が死亡して無権代理人が単独で相続した場合、無権代理行為は当然に有効となり、無権代理人は本人の地位で追認拒絶をすることはできません。自業自得です。
4:2番と逆に、無権代理人が死亡して本人が単独で相続した場合、その無権代理行為は当然に有効とはなりません。



【問6】遺産分割に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.被相続人は、遺言によって遺産分割を禁止することはできず、共同相続人は、遺産分割協議によって遺産の全部又は一部の分割をすることができる。
2.共同相続人は、既に成立している遺産分割協議につき、その全部又は一部を全員の合意により解除した上、改めて遺産分割協議を成立させることができる。
3.遺産に属する預貯金債権は、相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割され、共同相続人は、その持分に応じて、単独で預貯金債権に関する権利を行使することができる。
4.遺産の分割は、共同相続人の遺産分割協議が成立した時から効力を生ずるが、第三者の権利を害することはできない。

⇒正解(2)
1:相続開始から5年を超えない期間を定めて、遺産分割を禁止する遺言も有効です。
2:共同相続人全員の同意により解除することも可能です。
3:預貯金債権は遺産分割の対象となり、相続開始と同時に分割されません。
4:遺産分割は相続開始時に遡って効力を生じます。第三者の権利を害することはできない点は正しい記述です。



【問7】Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約が締結された場合におけるBのAに対する代金債務(以下「本件代金債務」という。)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.Bが、本件代金債務につき受領権限のないCに対して弁済した場合、Cに受領権限がないことを知らないことにつきBに過失があれば、Cが受領した代金をAに引き渡したとしても、Bの弁済は有効にならない。
2.Bが、Aの代理人と称するDに対して本件代金債務を弁済した場合、Dに受領権限がないことにつきBが善意かつ無過失であれば、Bの弁済は有効となる。
3.Bが、Aの相続人と称するEに対して本件代金債務を弁済した場合、Eに受領権限がないことにつきBが善意かつ無過失であれば、Bの弁済は有効となる。
4.Bは、本件代金債務の履行期が過ぎた場合であっても、特段の事情がない限り、甲建物の引渡しに係る履行の提供を受けていないことを理由として、Aに対して代金の支払を拒むことができる。

⇒正解(1)
1:受領権者としての外観を有する者に対する過失による弁済は、有効な「受領権者としての外観を有する者に対する弁済」とは認められません。しかし、本肢では受領権者としての外観を有する者が債権者に代金を引き渡しているため、この場合は例外として債権者が利益を受けた限度で当該弁済も有効となります。尚、従来の「準占有者」が改正民法により「受領権者としての外観を有する者」という名称になっています。



【問8】Aを注文者、Bを請負人とする請負契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.本件契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためこれを建て替えざるを得ない場合には、AはBに対して当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。
2.本件契約が、事務所の用に供するコンクリート造の建物の建築を目的とする場合、Bの瑕疵担保責任の存続期間を20年と定めることができる。
3.本件契約の目的が建物の増築である場合、Aの失火により当該建物が焼失し増築できなくなったときは、Bは本件契約に基づく未履行部分の仕事完成債務を免れる。
4.Bが仕事を完成しない間は、AはいつでもBに対して損害を賠償して本件契約を解除することができる。

⇒正解(2)
2:原則として引渡しから1年、工作物5年、コンクリート造の工作物10年が瑕疵担保責任の存続期間とされ、特約でも10年が最長となります(旧法)。改正民法では工作物についての特例はなくなり注文者が不適合を知ったときから1年以内に通知することが責任追及の要件となります。旧法でも改正民法でも誤りとなる、改正民法への布石のような問題。



【問9】AがBに対して金銭の支払を求めて訴えを提起した場合の時効の中断に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.訴えの提起後に当該訴えが取り下げられた場合には、特段の事情がない限り、時効中断の効力は生じない。
2.訴えの提起後に当該訴えの却下の判決が確定した場合には、時効中断の効力は生じない。
3.訴えの提起後に請求棄却の判決が確定した場合には、時効中断の効力は生じない。
4.訴えの提起後に裁判上の和解が成立した場合には、時効中断の効力は生じない。

⇒正解(4)
訴えが取り下げ、却下、棄却された場合は時効中断(改正民法により時効の完成猶予更新という名称になります)の効力は生じません。裁判上の和解は、確定判決と同一の効力を有します。



【問10】債務者Aが所有する甲土地には、債権者Bが一番抵当権(債権額2,000万円)、債権者Cが二番抵当権(債権額2,400万円)、債権者Dが三番抵当権(債権額3,000万円)をそれぞれ有しているが、BはDの利益のために抵当権の順位を譲渡した。甲土地の競売に基づく売却代金が6,000万円であった場合、Bの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.600万円
2.1,000万円
3.1,440万円
4.1,600万円

⇒正解(1)
まずは本来の配当額を計算します。B2,000万円、C2,400万円、C1,600万円。BDの配当額を合計して3,600万円、BがDに順位を譲渡したのでDが優先することになりD3,000万円、Bは残りの600万円、Cは変わらず2,400万円。



【問11】甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
2.賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
3.賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
4.賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

⇒正解(3)正確な知識と柔軟さが問われるなぞなぞのような問題。
1:資材置場なので借地借家法は適用されず民法の賃貸借が適用され、20年を超える期間を定めた場合は20年となります(改正民法により50年となります)。
2:借地借家法により、30年より長い期間を定めた場合はその期間が、30年より短い期間を定めた場合は30年が存続期間となります。
3:①契約更新がなく居住用なので一般定期借地権が適用され、存続期間50年以上で書面による必要があります。②存続期間15年とする定期借地権契約は無効で、普通借地権が適用されて存続期間は30年となります。
4:①存続期間50年なので一般定期借地権にも事業用定期借地権にもすることができ、前者の場合は書面であれば公正証書による必要はありません。②公正証書により、事業用定期借地権として存続期間を15年とすることも可能です。



【問12】AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。

1.AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
2.甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
3.AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
4.Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。

⇒正解(4)
1:定期建物賃貸借は、契約更新がない事を事前に書面を交付して説明した上で、書面によって締結します。
2:定期建物賃貸借は居住用不可、などという制限はありません。
3:期間の定めがある建物賃貸借において、期間満了1年前から6か月前までの間に、賃貸人も賃借人も更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(契約期間は定めがないものとなる点に注意)。



【問13】建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。
2.区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
3.集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
4.集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。

⇒正解(3)
1:議決権を行使すべき1人を定める必要があり、複数の共有者がそれぞれ議決権を行使することはできません。
2:集会に出席して意見を述べることはできますが、議決権はありません。超頻出問題。
4:集会の議事は、別段の定めがない限り区分所有者及び議決権の各過半数で決します。



【問14】不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
2.所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
3.登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
4.登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。

⇒正解(3)
1:不動産所在地が申請を受けた登記所の管轄に属しないとき、または申請情報の不動産や登記目的である権利が登記記録と合致しないときは、登記官は、理由を付した決定で登記申請を却下しなければなりません(補正可能ならば補正を命ずる)。
3:分筆登記は、原則として表題部所有者または所有権の登記名義人の申請により行われますが、一筆の土地の一部が別の地目となったとき一筆の土地の一部が地番区域を異にするに至ったときは、登記官が職権で分筆登記を行います。
4:民法上の代理権は本人の死亡によって消滅することの例外です。



【問15】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。
2.特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。
3.準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
4.特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。

⇒正解(4)
4:問題文は特定用途制限地域に関する記述です。特別用途地区とは、用途地域内の一定地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とされます。



【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
2.市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
3.市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4.市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

⇒正解(1)
1:準都市計画区域内で開発許可が不要となるのは、3,000㎡未満の場合です。
2:市街化区域内では農林漁業用建築物の特例は適用されず、市街化区域内で開発許可が不要となるのは1,000㎡未満の場合なので、開発許可が必要となります。
3:ゴルフコース(面積不問)10,000㎡以上の野球場・墓園・遊園地等は第二種特定工作物として開発許可が必要となりますが、本肢の野球場は8,000㎡なので、開発許可が必要な第二種特定工作物には該当しません。
4:市街化調整区域に小規模開発の例外はなく、病院は公益上必要な建築物でもないので、開発許可が必要となります。



【問17】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
2.地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。
3.防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。
4.共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。

⇒正解(4)正解肢をズバリ常識判断できるか…
1:意見書提出等の事前手続を行うことで、緊急時でなくても命令することができる点にも少し注意。
3:準防火地域にこの規定は適用されない点にもすごく注意。
4:非常照明を標準設置してあるマンションやアパートの居室の方が珍しいですね。非常用照明装置の設置は、一戸建て住宅や共同住宅の住戸については免除されます。



【問18】建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。
2.工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。
3.都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
4.地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。

⇒正解(2)
1:延べ面積の1/2以上が居住用で、店舗部分が50㎡以内であれば、クリーニング店や美容院等との兼用住宅も可能です。
2:幼保連携型認定こども園=保育所。保育所は全ての用途地域で建築可能です。
3:本肢は、防火地域内にある耐火建築物に関する規定です。準耐火建築物には適用されません。
4:法改正ホヤホヤ問題。特殊建築物・延べ面積1,000㎡を超える建築物・敷地が袋地状道路にのみ接する延べ面積150㎡超の建築物(一戸建て住宅を除く)について、地方公共団体は条例で必要な制限を付加(緩和不可)することができます。



【問19】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する日の14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。
2.宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該許可に係る工事の計画の変更をしようとするときは、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。
3.宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について都道府県知事の許可を受ける必要はない。
4.都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

⇒正解(3)どこかに小さな誤りがあり、細かい肢も1つ混ぜる、「法令制限のひっかけ問題」を凝縮したような問題。
1:宅地造成工事規制区域「外」なので、許可も届出も不要です。
2:工事計画の変更は原則として知事の許可が必要ですが、軽微変更の場合は届出で足ります。
3:既に行なわれている宅地造成に関する工事の造成主は、指定日から21日以内に知事に届け出れば足ります
4:問題文は「宅地造成工事規制区域」として指定するための要件です。造成宅地防災区域は「宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域」において指定されます。



【問20】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
2.施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。
3.個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
4.換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

⇒正解(1)
1:冒頭が「換地処分の公告があった日後~」ならばそのまま正しい記述となります。仮換地の指定があっても土地の処分権は従前の土地に残りますので、従前の土地に関して登記手続をするだけです。大胆すぎて騙されそうになるパターンのひっかけ問題ですね。問15の地域関連や不動産鑑定評価基準あたりでこのような出題が多いです。



【問21】農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。
2.金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。
3.市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。
4.砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。

⇒正解(1)令和元年宅建試験で一番のサービス問題。
1:農地法上の転用とは、農地を農地以外のものにすることです。農地以外を農地にするのに農地法の許可は不要です。
2:農地法上の権利移動とは、農地を使用収益する権利を設定・移転することです。抵当権設定は含まれません
3:市街化区域内の農地を転用する場合、4条許可は不要で、あらかじめ農業委員会に届け出れば足ります。
4:一時的な転用でも農地法の許可が必要です。



【問22】国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aが、自己の所有する市街化区域内の2,000㎡の土地を、個人B、個人Cに1,000㎡ずつに分割して売却した場合、B、Cは事後届出を行わなければならない。
2.個人Dが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地を、個人Eが相続により取得した場合、Eは事後届出を行わなければならない。
3.宅建業者Fが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の一団の土地を、宅建業者Gが一定の計画に従って、3,000㎡ずつに分割して購入した場合、Gは事後届出を行わなければならない。
4.甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地を、宅建業者Hが購入した場合、Hは事後届出を行わなければならない。

⇒正解(3)
1:事後届出が必要な「一団の土地」に該当するかどうかは、権利取得者BCを基準とするため、事後届出は不要です。
2:相続による土地の取得は「土地売買等の契約」に該当せず、事後届出は不要です。
3:市街化調整区域内で事後届出の対象となるのは5,000㎡以上の土地で、分割して取得しても事後届出が必要です。
4:当事者の一方または双方が国等である場合、事後届出は不要です(宅建業者は関係なし)。



【問23】個人が令和元年(平成31年)中に平成31年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合のその譲渡に係る譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.その譲渡について収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、その特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
2.居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、その個人が平成29年において既にその特例の適用を受けている場合であっても、令和元年(平成31年)中の譲渡による譲渡益について適用を受けることができる。
3.居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、その個人がその個人と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、適用を受けることができない。
4.その譲渡について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合には、その譲渡があったものとされる部分の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができない。

⇒正解(2)正解肢がシンプルな重畳適用の問題なので軽く押さえておけば取れましたが、所得税は落としても気にせず。
1:収用等の際の譲渡所得の5,000万円特別控除と居住用財産譲渡の軽減税率の特例は重ねて適用されます
2:前年・前前年に居住用財産譲渡の軽減税率の適用を受けていた場合、重ねて適用されません
3:譲渡の相手方が、配偶者、直系血族、生計を一にしている親族の場合、居住用財産譲渡の3,000万円特別控除は適用されません。生計を一にしていなくても孫は直系血族です。
4:補償金の額よりも代替資産の取得額が少なかった場合、その差額について居住用財産譲渡の軽減税率は適用されません。



【問24】固定資産税に関する次の記述のうち、地方税法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.居住用超高層建築物(いわゆるタワーマンション)に対して課する固定資産税は、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、各専有部分の取引価格の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の取引価格の合計額に対する割合により按分した額を、各専有部分の所有者に対して課する。
2.住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額とされている。
3.固定資産税の納期は、他の税目の納期と重複しないようにとの配慮から、4月、7月、12月、2月と定められており、市町村はこれと異なる納期を定めることはできない。
4.固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地については、所有者ではなくその質権者又は地上権者が固定資産税の納税義務者となる。

⇒正解(4)捨て科目の所得税から細かめ固定資産税・・税法で得点を稼ぎにくい年でした。
1:専有部分面積が同じでも高層階ほど市場価格が高くなるタワーマンションでは、階層別専有床面積補正率により高層階ほど高い固定資産税を納めるよう調整しています。
2:住宅用地のうち200㎡以下部分に課す固定資産税の課税標準は、価格の1/6となります。
3:4月、7月、12月、2月を原則として、特別の事情がある場合は異なる納期を定めることも可能です。



【問25】地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
2.標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。
3.標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(一定の場合を除く。)において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。
4.土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。

⇒正解(3)この地価公示法もやや細かめですね。税その他は難化・・と思ったら問46~の5点免除科目は簡単でした。
1:取引の対象土地から最も近傍の標準地ではなく、類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければなりません。努力義務で足りる点にも注意。
2:標準地は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(国土利用計画法の規定により指定された規制区域を除く)から選定されます。
4:標準地は、自然的・社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況・環境等が通常と認められる一団の土地について選定します。



【問26】宅建業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅建業者は、自己の名義をもって、他人に、宅建業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅建業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
2.宅建業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅建業に当たらない。
3.宅建業の免許を受けていない者が営む宅建業の取引に、宅建業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
4.宅建業者の従業者が、当該宅建業者とは別に自己のために免許なく宅建業を営むことは、無免許事業に当たる。

⇒正解(4)
2:建物の一部(マンションやアパートの一室)の売買や貸借の媒介代理も、もちろん宅建業に該当します。
3:宅建業を営むのであれば、第三者を挟んでも免許が必要となります。



【問27】宅建業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、取引の相手方は宅建業者ではないものとする。

ア 宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。
イ 宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
ウ 宅建業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
エ 宅建業者は、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

⇒正解(1)正しいのは エ のみ
ア:宅地建物を取得する契約を締結(予約でも可)したとき、または未完成物件で手付金等の保全措置があるときを除き、宅建業者は自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約(予約も含む)をすることができません。予約をしていればOKだけど、予約もしていなければ予約も不可、この2つの予約の時系列の違いは注意ですね。
イ:引渡しから2年以上とするもの以外、買主に不利な特約は無効です。同意があっても同様です。
ウ:本人の承諾がある場合や裁判関連など、正当理由があれば秘密を開示することも可能です。



【問28】宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅建業者ではないものとする。

1.当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
2.当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
3.当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
4.当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

⇒正解(4)
1:「住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨」が重要説明事項となるのは、建物売買のみです。
2:「既存住宅に係る設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」が重要説明事項となるのは、建物売買のみです。
3:「石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容」は建物売買・貸借で重要説明事項ですが、調査結果の記録がないときは「記録なし」と記入説明するだけで足り、宅建業者が調査を行う必要はありません
4:「専有部分の利用制限に関する規約の定めがあるときは、その内容」は、区分所有建物の売買・貸借で重要説明事項となります。



【問29】宅建業法の規定に基づく監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア 宅建業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、宅建業法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。
イ 乙県知事は、宅建業者B(乙県知事免許)に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。
ウ 丙県知事は、宅建業者C(丙県知事免許)が免許を受けてから1年以内に事業を開始しないときは、免許を取り消さなければならない。
エ 宅建業者D(丁県知事免許)は、宅建業法第72条第1項の規定に基づき、丁県知事から業務について必要な報告を求められたが、これを怠った。この場合、Dは50万円以下の罰金に処せられることがある。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

⇒正解(3)細かいエが混ざった個数問題。正しいのはイウエ
ア:内閣総理大臣との協議は、国土交通大臣が監督処分をする場合のみ必要となります。
ウ:免許を受けてから1年以内に事業を開始しないとき、または引き続いて1年以上事業を休止したときは必要的取消事由となります。
エ:知事は、職員を宅建業者の事務所などに立ち入らせて帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができ、これを拒んだ宅建業者は50万円以下の罰金に処せられることがあります。



【問30】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア 建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

⇒正解(4)全て違反します
アエ:工事完了前は、開発許可や建築確認などを受けた後でなければ業務に関する広告をすることができません貸借の契約は工事完了前でも可能(売買の契約は不可)な点に注意。
イ:取引態様の別は、広告の度に明示することを要します(そして注文時にも明示)。
ウ:依頼を受けた特別な広告費と遠方調査費以外を、報酬と別に受領することはできません。



【問31】宅建業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
イ AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。
ウ Bが宅建業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
エ AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

⇒正解(1)これまた細かいエが混ざっていますね・・。正しいのは エ のみ
ア:専任媒介契約締結日から7日以内(休業日を除く)に登録する(専属専任媒介契約は休業日を除き5日以内)。
イ:専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができず、超えた場合は3ヶ月となる。無効とはなりません。
ウ:専任媒介契約においては業務処理状況を2週間に1回以上報告する(専属専任媒介契約は1週間に1回以上)。相手方が宅建業者でも例外とはなりません。
エ:建物状況調査を行うのは、建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者でなければならず、具体的には本文の通りとなります。テクで見当はつきますが、これが誤りの肢なら意地悪すぎる難問でしたね。



【問32】宅建業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率8%で計算するものとする。

1.宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから302,400円を上限として報酬を受領することができる。
2.事務所(1か月の借賃108万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で108万円を上限として報酬を受領することができる。
3.既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
4.宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから194,400円を報酬として受領することができる。

⇒正解(4)令和2年の宅建試験より計算式が変わりますので、従来の計算式部分は割愛します。下記の算出方法だけ押さえておいてください。
1:計算式で出した10万円を代理なので2倍して遠方調査費を足した28万円に消費税。
2:本体価額100万円に消費税。
3:報酬とは別に、建物状況調査を実施する者のあっせん費用を受領(請求)することはできません。
4:計算式で出した10万円に消費税。要件を満たした売主からの上限が18万円というだけで、発生しない特別費を請求することはできません。たまにこのような二度見レベルの簡単すぎる問題が出題されますね。



【問33】宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者で保証協会に加入した者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
2.保証協会の社員となった宅建業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。
3.保証協会の社員は、新たに事務所を設置したにもかかわらずその日から2週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。
4.還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅建業者は、その地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。

⇒正解(3)
1:弁済業務保証金分担金は、保証協会に加入しようとする日までに金銭で納付しなければなりません。そして保証協会は納付から1週間以内に金銭や有価証券で弁済業務保証金を供託します。
2:保証協会加入主たる事務所の移転10年経過の3つは公告不要です。
4:保証協会の社員の地位を失った宅建業者は、1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。2週間ではなく、宅建業者は弁済業務保証金分担金を納付するのであって供託はできませんし、社員の地位も回復しません。悪ふざけのように間違えまくっています。



【問34】宅建業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
2.宅建業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
3.宅建業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
4.宅建業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、宅建業法第35条に規定する書面に記名押印した宅建士をして、37条書面に記名押印させなければならない。

⇒正解(2)
1:損害賠償額の予定または違約金に関する定めは、全契約における37条書面の任意的記載事項です。
2:既存住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項は、売買・交換における37条書面の必要的記載事項です。
3:租税その他の公課の負担に関する定めは、売買・交換における37条書面の任意的記載事項です。
4:35条書面と37条書面に記名押印する宅建士は同一である必要はありません専任である必要もなし)。



【問35】宅建業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

1.宅建業者Aは、宅建業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅建業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
2.宅建業者Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅建士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅建士Eを置いた。
3.宅建業者Aは、宅建業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
4.宅建業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

⇒正解(4)
1:宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について自ら売主となる売買契約を締結することができません。当該物件を取得する契約を締結していたときは例外として売買契約も認められますが、停止条件付きの場合は取得できるか未定なので、売買契約を締結することはできません
2:専任宅建士が法定数に不足した場合、2週間以内(本肢は5月29日まで)に新たな専任宅建士を置く必要があります。
3:宅建業者は、広告時と注文を受けた際に取引態様を明示する必要があり、相手方が宅建業者でも例外はありません
4:問30の解説参照。売買と貸借の広告不可、売買契約も不可、貸借契約は可となります。



【問36】宅建業者Aが宅建業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 宅建業者Aは、その媒介により建築工事完了前の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書の交付により行った。
イ 宅建業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅建業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
ウ 土地付建物の売主である宅建業者Aは、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。
エ 宅建業者Aがその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

⇒正解(2)正しいのはアエ
ア:宅地建物を特定するために必要な表示は、全契約における37条書面の必要的記載事項です(工事完了前の建物については、重要事項説明時に使用した図書により交付する)
イ:借賃の額・支払時期・方法は、貸借における37条書面の必要的記載事項で、相手方が宅建業者でも交付の省略はできませんが、そもそも自ら貸借なので宅建業に該当しません
ウ:金銭貸借のあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置は、売買・交換における37条書面の任意的記載事項です。あっせん予定がなかった本肢では記載する必要はありません。しかし、「買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決め」=契約解除に関する定めとなり、全契約における37条書面の任意的記載事項となります。よって、契約解除に関する定めは記載が必要となります。私もひっかかりそうになった良くできた問題。今後もこのパターンの出題がありそうです
エ:ウのヒントのために出した肢ですかね・・?



【問37】宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅建業者Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
2.宅建業者Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
3.宅建業者Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
4.宅建業者Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。

⇒正解(3)
1:未完成物件なので、3,000万×5%=150万円を超える手付金等を受領する場合は保全措置が必要です。書面で告げれば保全措置が不要となる例外などありません。
2:相手方が履行に着手するまで買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を提供して、契約を解除することができます。解約手付による解除に正当理由は不要です。
3:150万円「超」ではない手付金受領時点で保全措置を講じる必要はありませんが、中間金50万円を加えて「手付金等が200万円」となるので、中間金を受領する時点で保全措置を講じる必要があります。
4:3番と同じ。中間金受領時に保全措置を講ずることで受領すること可能。



【問38】宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、宅建業者Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
イ 宅建業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
ウ 宅建業者Aが媒介を依頼した宅建業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

⇒正解(2)誤りはアウ
ア:クーリング・オフに際して損害賠償や違約金の支払いを請求することはできません
イ:買受の申込みをした日から起算して10日間=契約締結日から起算して7日間=契約締結日から起算して8日間という原則よりも買主に不利な特約となるので無効です。
ウ:依頼を受けた宅建業者の事務所は「事務所等」に該当するため、そもそもクーリング・オフの適用外となります。



【問39】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅建業者ではないものとする。

1.既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
2.宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
3.宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
4.建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。

⇒正解(3)細かめの35条書面記載事項問題。難問でもありませんが、落としてもあまり気にする必要のない問題。
1:「既存建物における設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」は、建物の売買・交換のみで重要説明事項となります。
2:「登記された権利の種類・内容」は、全契約における重要説明事項です。引渡しまでに抹消されても無関係です。
3:「契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容」は、宅地貸借のみで重要説明事項となります。
4:「津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」は、全契約における重要説明事項です。



【問40】次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.宅建業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅建士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅建士証を提示しなければならない。
2.宅建業者は、その業務に関する帳簿を、各取引の終了後5年間、当該宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間、保存しなければならない。
3.宅建業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。
4.宅建業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場所であるときは、当該案内所には、専任の宅建士を置かなければならない。

⇒正解(2)問39とは逆に、合格者は落とさない問題。正解肢2のような小さなひっかけに不合格者は気づけません。
1:取引関係者から請求があったときは従業者証明書を提示し、取引関係者から請求がなくても重要事項説明時には宅建士証を提示します。後者に違反すると罰則まで適用される点にも注意。
2:各取引の終了後からではなく、各事業年度末の閉鎖後5年間(自ら売主となる新築住宅は10年間)保存します。
3:「事務所等」に該当しない(=クーリング・オフの適用あり)案内所の標識には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を記載する必要があります。
4:契約行為等を行う案内所には、専任の宅建士を設置する必要があります。



【問41】宅建業者が行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅建業者ではないものとする。

1.建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅建業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
2.宅建業者である売主は、他の宅建業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
3.建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
4.重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。

⇒正解(1)またも35条書面記載事項の問題…。めまいがしそうですが、これは正解肢が簡単ですね。
2:売主の宅建業者と媒介する宅建業者の双方が重要事項説明義務を負います(義務は負いますが、記名押印のみ双方の宅建士のものが必要で、作成・交付・説明はどちらか一方の宅建業者で行えば足ります)。
3:「容積率や建蔽率」が重要説明事項となるのは、宅地建物の売買・交換、宅地の貸借で、建物貸借では不要となります。
4:「代金、交換差金または借賃の額」は重要説明事項ではなく(37条書面の必要的記載事項)、「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」が重要説明事項(+37条書面の任意的記載事項)となります。



【問42】宅建業法第2条第1号に規定する宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。
2.宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
3.都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
4.都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。

⇒正解(1)
1:用途地域内の土地は原則として宅地となりますが、道路・公園・河川などは例外として宅地とはなりません。
4:準工業地域内=用途地域内の土地ということで、原則として宅地となります。



【問43】宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.免許を受けようとする法人の非常勤役員が、刑法第246条(詐欺)の罪により懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
2.免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条(横領)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
3.免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅建士が、刑法第261条(器物損壊等)の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
4.免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第231条(侮辱)の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。

⇒正解(2)
1:役員が刑の執行を終えた日から5年間を経過するまで、法人は免許を受けることができません。非常勤でも同様です。
2:執行猶予期間が満了すれば、5年を待たずに免許を受けることができます。
3:宅建士が刑に処せられても、宅建業者が免許欠格事由に該当することはありません。そもそも役員であっても、器物損壊罪による罰金刑では免許欠格事由に該当せず、ダブルで誤りです。
4:科料と拘留で免許欠格事由となることはありません



【問44】宅建業法に規定する宅建士資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.業務停止の処分に違反したとして宅建業の免許の取消しを受けた法人の政令で定める使用人であった者は、当該免許取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。
2.宅建業者A(甲県知事免許)に勤務する宅建士(甲県知事登録)が、宅建業者B(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、乙県知事に対して、遅滞なく勤務先の変更の登録を申請しなければならない。
3.甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅建士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。
4.宅建士資格試験に合格した者は、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合でも、合格した日から1年以内に登録を受けようとするときは、登録実務講習を受講する必要はない。

⇒正解(3)
1:免許取消処分を受けた法人業者の役員であった者、取消処分に係る聴聞の期日・場所の公示日からさかのぼって60日以内に法人業者の役員であった者は、取消しの日から5年間は宅建士登録をすることができませんが、この場合の役員に政令で定める使用人は含まれません
2:宅建士登録簿の登録事項(氏名、住所、本籍、勤務先宅建業者の商号・名称・免許証番号)に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請する必要がありますが、申請先は、登録を受けている知事(本肢では甲県知事)です。
3:宅建士登録簿の登録事項に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請する必要があり、宅建士証の交付を受けていなくても同様です。
4:宅建士登録には、2年以上の実務経験or国土交通大臣指定の講習を受講していることが必要です。合格1年以内ならば免除されるのは、宅建士証交付のための講習です。



【問45】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2.自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の宅建業者ではない買主に対し、供託所の所在地等について、それらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3.自ら売主として新築住宅を宅建業者ではない買主に引き渡した宅建業者は、基準日ごとに基準日から3週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅建業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4.住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。

⇒正解(1)
1:資力確保措置を講ずる義務があるのは、宅建業者が自ら売主として新築住宅を販売する場合に限られます。
2:売買契約を締結するまでに、書面を交付して説明します
3:基準日(毎年3月31日と9月30日)ごとに、その日から3週間以内に届け出ます
4:特定住宅販売瑕疵担保責任の対象となる瑕疵とは、構造耐力上主要な部分雨水の浸入を防止する部分についてです。



【問46】独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.機構は、証券化支援事業(買取型)において、中古住宅を購入するための貸付債権を買取りの対象としていない。
2.機構は、証券化支援事業(買取型)において、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性又は耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施している。
3.機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
4.機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

⇒正解(1)
1:住宅を建設・購入(付随する土地や借地権の取得資金および住宅の改良資金を含む)するための貸付債権は買取対象であり、新築や中古を問いません
2:フラット35の一種です。
34:マンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けや、災害復興建築物の建設購入に必要な資金は直接融資が可能です。機構が直接融資ができるケース →災害復興災害予防、合理的土地利用、マンションの共用部分改良子育てや高齢者家庭向け賃貸住宅の建設改良高齢者家庭のバリアフリーや耐震改修工事、財形住宅



【問47】宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.土地を販売するに当たり、購入者に対し、購入後一定期間内に当該土地に建物を建築することを条件としていても、建物建築の発注先を購入者が自由に選定できることとなっていれば、当該土地の広告に「建築条件付土地」と表示する必要はない。
2.新聞折込チラシにおいて新築賃貸マンションの賃料を表示するに当たり、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な1住戸1か月当たりの賃料を表示すれば、不当表示に問われることはない。
3.リフォーム済みの中古住宅については、リフォーム済みである旨を必ず表示しなければならない。
4.分譲住宅について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示しても、不当表示に問われることはない。

⇒正解(4)
1:このような例外はありません。
2:1住戸当たりの最低賃料および最高賃料を表示します。
3:このような規定はありません。
4:建築後1年未満で、かつ、居住の用に供されたことがないものであれば、途中で取引があっても新築です。



【問48】次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.平成29年度法人企業統計年報(平成30年9月公表)によれば、平成29年度における全産業の経常利益は前年度に比べ11.4%増加となったが、不動産業の経常利益は13.8%減少した。
2.平成31年地価公示(平成31年3月公表)によれば、平成30年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均では住宅地、商業地、工業地のいずれについても上昇となった。
3.令和元年版国土交通白書(令和元年7月公表)によれば、平成30年3月末における宅建業者数は約20万に達している。
4.建築着工統計(平成31年1月公表)によれば、平成30年の貸家の新設着工戸数は約39.6万戸となっており、7年連続の増加となった。

⇒正解(2)2秒で解ける問題ですね。絶対に落とせません。



【問49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1.台地、段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多く、地盤も安定している。
2.台地を刻む谷や台地上の池沼を埋め立てた所では、地盤の液状化が発生し得る。
3.台地、段丘は、水はけも良く、宅地として積極的に利用されているが、自然災害に対して安全度の低い所である。
4.旧河道や低湿地、海浜の埋立地では、地震による地盤の液状化対策が必要である。

⇒正解(3)1番と3番が矛盾していて、どちらかが不適当で正解肢と分かりますね。
13:台地、段丘は水はけがよく地盤が安定しており、自然災害に対しても安全です。



【問50】建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1.地震に対する建物の安全確保においては、耐震、制震、免震という考え方がある。
2.制震は制振ダンパーなどの制振装置を設置し、地震等の周期に建物が共振することで起きる大きな揺れを制御する技術である。
3.免震はゴムなどの免震装置を設置し、上部構造の揺れを減らす技術である。
4.耐震は、建物の強度や粘り強さで地震に耐える技術であるが、既存不適格建築物の地震に対する補強には利用されていない。

⇒正解(4)
4:耐震・耐震・免震、全て既存建物の補強にも利用されます


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平成30年 解説付き