絶対役立つ宅建業法 重要事項の説明(35条書面) 重要度 ★★★★★


今回は「重要事項の説明」についてお送りします。問答無用で重要ですね。皆さんが取得する宅地建物取引士のメイン業務です。例によって前提知識は かんたん宅建業法 重要事項の説明 をご覧ください。

丸々2〜3問出題されることが多いため、いつもの2〜3倍のボリュームです。基本的な問題はそこそこに、皆さんが苦手にしているであろう重要事項の中身について重点的に見ていきます。

では、絶対役立つ宅建業法「重要事項の説明」、
チェックしていきましょう!


【問1】35条書面には、成年者である専任の宅地建物取引士が記名押印しなければならない。

【問2】宅建業者は、売買契約が成立したら遅滞なく35条書面を交付して重要事項の説明を行わなければならない。

【問3】売買の買主が宅建業者である場合、重要事項の説明を省略することができる。

【問4】建物貸借において、貸主に重要事項の説明を行わなかった場合でも宅建業法違反とはならない。

【問5】重要事項の説明は、事務所で行う必要はなく、案内所で行うこともできる。

【問6】重要事項の説明を行う際、相手方からの請求がなくても、取引士証を左胸に着けて常に提示しておかなければならない。

【問7】宅建業者ABが共同して作成した35条書面で、Bが担当した事項に誤りがあった場合、Bだけが指示処分を受けることがある。

【問8】建物売買において、売主A、売主Aの媒介業者B、買主の媒介業者Cが全て宅建業者である場合、買主に対して重要事項の説明を行う必要がある宅建業者はCのみである。

【問9】建物売買において、宅建業者でない売主と宅建業者である買主が、媒介業者を介さずに契約を締結した場合、重要事項の説明は行われない。

【問10】建物売買において、移転登記の申請時期および建物の引渡し時期について説明することを要する。

【問11】建物売買において、瑕疵担保責任に関して一定の措置を講ずるかどうかに加え、措置を講ずる場合はその概要を説明することを要する。

【問12】建物売買において、融資条件についての説明は不要だが、融資のあっせんが成立しなかったときの措置は説明することを要する。

【問13】建物売買において、50万円を超える租税その他の公課の負担に関する事項について説明することを要する。

【問14】区分所有建物の売買において、当該建物の一部を特定の者だけが使用できる旨の規約の定めがあるときは、その内容について説明することを要するが、使用者の氏名や住所までを説明する必要はない。

【問15】区分所有建物の売買において、当該建物の管理が委託されているときは、その管理内容について説明することを要するが、受託者の氏名や住所までを説明する必要はない。

【問16】区分所有建物の貸借において、借賃として授受される金銭の額について説明することを要する。

【問17】区分所有建物の貸借において、当該建物の共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容について説明することを要する。

【問18】区分所有建物の貸借において、専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容について説明することを要する。

【問19】区分所有建物の貸借において、計画修繕積立金の積み立てを行う旨の規約の定めがあるときはその内容および既に積み立てられた額について説明することを要する。

【問20】区分所有建物の貸借において、契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項は、定まっていない場合でもその旨を説明することを要する。

【問21】建物貸借において、契約期間および契約更新に関する事項の定めがないときは、その旨について説明することを要する。

【問22】建物貸借において、当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明することを要する。

【問23】建物貸借において、台所や便所等、設備の整備状況について説明することを要する。

【問24】建物貸借において、契約終了時における宅地上の建物の取壊しに関する事項について説明することを要する。

【問25】建物貸借において、石綿の使用の有無について宅建業者は調査をして説明することを要する。

【問26】工事完了前の宅地建物売買において、工事完了時の形状や構造に加え、当該宅地に接する道路の構造や幅員についても説明することを要する。

【問27】工事完了前の宅地売買において、下水道が未整備であるときは、未整備である旨および整備の見通しまで説明することを要する。

【問28】平成2810月に新築工事に着手した建物売買において、当該建物が指定確認検査機関等の耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明することを要する。

【問29】宅地建物の貸借において、当該宅地建物が津波災害警戒区域内、土砂災害警戒区域内、造成宅地防災区域内のいずれかにあるときは、当該区域内にある旨を説明することを要する。

【問30】宅建業者を委託者とする建物にかかる信託受益権の販売において、当該信託受益権の売買契約を締結する半年前に、宅建業者が買主に対して当該契約と同一内容の契約について書面で説明していた場合、今回の契約については重要事項の説明を省略することができる。



間違えそうな問題を考えていたらすごい量になってしまいました。しかし、難易度高めのこれらを押さえておけば重要事項の引っかけ対策は万全です。他の重要事項は覚えやすいものばかりですので、かんたん宅建業法や過去問でご確認ください。宅建業法で3本の指に入る面倒なところですが、少しずつ覚えていきましょう!



【解答1…×】35条書面への記名押印は取引士であれば、成年者である専任の取引士である必要はありません。

【解答2…×】契約成立後に遅滞なくではなく、契約が成立するまでに説明しなければなりません。

【解答3…×】宅建業者間であっても(※)相手方の承諾があっても相手方が遠隔地にいても相手方が契約内容を熟知していてもetc、重要事項の説明は省略できません(例外は解答30参照)。(※)今年の法改正で宅建業者が買主や借主のときは説明不要となっています(つまり〇となります)。とても重要なので、法改正情報公開時に強く印象に残るよう改正前の記載をしておりましたが、ちょっとダイレクトすぎました!ここは特に多くのご指摘をいただいておりますので、先に改正箇所ということをお知らせしておきます。他の改正点も含め、法改正情報公開時に改正箇所をお知らせ、修正いたしますのでご安心ください。

【解答4…〇】重要事項は買主や借主に説明すれば足り、売主や貸主に説明する必要はありません(禁止ではないので、要望があれば説明しても構いません)。

【解答5…〇】重要事項の説明を行う場所に制限はなく、案内所でも喫茶店でも構いません。

【解答6…×】重要事項の説明を行う際に、請求がなくても取引士証を提示するのは正しいですが、左胸に着けるという方法に限定されているわけではありません。提示違反は10万円以下の過料で、取引関係者から請求があったときだけ提示を要する従業者証明書の提示違反に罰則はない点と比較しておいてください。

【解答7…×】連帯責任として宅建業者Aも共同で責任を負い、指示処分から重いときは業務停止処分もありえます。重要事項の説明は、AまたはBどちらか一方の取引士が行えば足りますが、記名押印はAB両方の取引士のものが必要です。

【解答8…×】Aは売主として、Bは売主の媒介業者として、Cは買主の媒介業者として、ABCそれぞれが買主に対して重要事項の説明義務を負います。

【解答9…〇】重要事項の説明とは、宅建業者が買主または借主に対して行うものです。売主が宅建業者ではなく、媒介を依頼された宅建業者もいませんので、重要事項の説明義務者は存在しませんね。

【解答10…×】移転登記の申請時期および引渡し時期は、37条書面記載事項ですが、重要事項として説明する必要はありません。ここすごく出題されます。

【解答11…〇】瑕疵担保責任の履行に関して一定の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要について説明することを要します(貸借は不要)。措置を講じない場合は「措置を講じない」と説明します。瑕疵担保責任を負わない旨の定めがある場合、それは説明する必要がない点と比較しておいてください。

【解答12…×】売買・交換で、あっせんの内容、あっせんが成立しないときの措置の両方を説明することを要します。

【解答13…×】租税その他の公課の負担に関する事項は、重要事項の説明事項ではありません37条書面記載事項)。他にいかにもありそうなものとして、天災その他不可抗力による損害負担の定めも説明事項ではありません37条書面記載事項)。

【解答14…〇】区分所有建物の売買・交換で、建物の一部を特定の者だけが使用できるという規約がある旨およびその内容は説明することを要します(貸借は不要)。使用者の氏名や住所まで説明する必要はありません。

【解答15…×】区分所有建物の全契約で、委託を受けている管理者についての説明を要し、当該管理者の氏名や住所(法人なら名称や所在地)まで説明する必要があります。尚、管理業務の内容まで説明する必要はありませんので引っかけに注意。

【解答16…×】区分所有建物に限らず、借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的は説明することを要します(授受の時期や金銭の保管方法は説明不要)が、借賃自体の説明は不要です(売買や交換も、代金や交換差金自体の説明は不要)。これも37条書面との比較でよく出題され、37条書面には借賃の記載が必要です。

【解答17…×】区分所有建物の貸借で、共用部分の内容は説明不要です(売買・交換では必要案があれば案も説明)。

【解答18…〇】専有部分の用途その他利用の制限に関する内容は、全契約で説明することを要します(案があれば案も説明)。

【解答19…×】区分所有建物の売買・交換において、計画修繕積立金の積み立てを行う旨の規約の定めがあるとき(案なら説明不要)はその内容および既に積み立てられた額について説明することを要しますが、貸借で説明は不要です。

【解答20…〇】区分所有建物に限らず建物貸借で、契約終了時における敷金その他金銭の清算に関する事項は、定まっていない場合でもその旨を説明することを要します。

【解答21…〇】建物貸借で、契約期間および契約更新に関する事項の定めがないときは、その旨を説明することを要します。

【解答22…×】建物貸借で、当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅である旨の説明は不要です(売買・交換では必要)。

【解答23…〇】建物貸借で、当該建物の設備整備状況は説明することを要します(売買・交換では不要)。

【解答24…×】建物貸借で、契約終了時おける建物取壊しに関する事項は説明不要です(宅地貸借では必要)。

【解答25…×】石綿の使用の有無は、調査結果が記録されていれば建物の全契約において説明することを要しますが、宅建業者自らが調査する必要はありません。記録が残っていない場合、照会して記録が存在しないことが分かれば調査義務を果たしたことになります。

【解答26…〇】工事完了前物件の売買については、当該物件の工事完了時の形状や構造に加え、接する道路の構造や幅員も説明することを要します(未完成物件の全契約)。

【解答27…〇】飲用水、電気、ガスの供給および排水用の施設が整備されていない場合、全契約において整備の見通しや整備に関する特別の負担について説明することを要します。

【解答28…×】昭和5661日以降に新築工事に着手した建物については、耐震診断の内容を説明する必要はありません(=昭和56531日以前着工の建物は説明必要)。

【解答29…〇】宅地建物が津波災害警戒区域内、土砂災害警戒区域内、造成宅地防災区域内にあるときは、全契約において当該区域内にある旨を説明することを要します。

【解答30…〇】重要事項の説明が不要となる例外の1つですね。信託受益権の売買契約締結1年以内に当該契約と同一内容の契約について書面を交付して説明していた場合相手方が金融商品取引法に規定する特定投資家である場合相手方に対して金融商品取引法に規定する目論見書を交付している場合は、重要事項の説明を省略することができます。


幸せに宅建に合格する方法 TOPページ


宅建合格知識をさくさくマスター 宅建合格!常識破りの宅建勉強法