宅建業法のひっかけ問題：皆さんが取得する宅建士のメイン業務である「重要事項の説明」のひっかけ問題を見ていきます。問答無用で重要ですね。前提知識は「かんたん宅建業法」重要事項の説明をご覧ください。 丸々２～３問出題されることが多いため、いつもの２～３倍のボリュームです。基本的な問題はそこそこに、皆さんが苦手にしているであろう重要事項の中身（35条書面記載事項）について重点的に見ていきます。
- 宅建ひっかけ問題！重要事項説明-35条書面
【問１】ー
【問２】ー
【問３】売買の買主が宅建業者である場合、重要事項の説明を省略することができる。
【問４】ー
【問５】ー
【問６】重要事項の説明を行う際、相手方からの請求がなくても、宅建士証を左胸に着けて常に提示しておかなければならない。
【問７】宅建業者ＡＢが共同して作成した35条書面で、Ｂが担当した事項に誤りがあった場合、Ｂだけが指示処分を受けることがある。
【問８】ー
【問９】建物売買において、宅建業者でない売主と宅建業者である買主が、媒介業者を介さずに契約を締結した場合、重要事項の説明は行われない。
【問10】建物売買において、移転登記の申請時期および建物の引渡し時期について説明することを要する。
【問11】ー
【問12】ー
【問13】ー
【問14】区分所有建物の売買において、当該建物の一部を特定の者だけが使用できる旨の規約の定めがあるときは、その内容について説明することを要するが、使用者の氏名や住所までを説明する必要はない。
【問15】区分所有建物の貸借において、当該建物の管理が委託されているときは、その管理内容について説明することを要するが、受託者の氏名や住所までを説明する必要はない。
【問16】区分所有建物の貸借において、借賃として授受される金銭の額について説明することを要する。
【問17】ー
【問18】ー
【問19】ー
【問20】区分所有建物の貸借において、契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項は、定まっていない場合でもその旨を説明することを要する。
【問21】ー
【問22】ー
【問23】ー
【問24】ー
【問25】建物貸借において、石綿の使用の有無について宅建業者は調査をして説明することを要する。
【問26】工事完了前の宅地建物売買において、工事完了時の形状や構造に加え、当該宅地に接する道路の構造や幅員についても説明することを要する。
【問27】工事完了前の宅地売買において、下水道が未整備であるときは、未整備である旨および整備の見通しまで説明することを要する。
【問28】令和元年10月に新築工事に着手した建物売買において、当該建物が指定確認検査機関等の耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明することを要する。
【問29】ー
【問30】宅建業者を委託者とする建物にかかる信託受益権の販売において、当該信託受益権の売買契約を締結する半年前に、宅建業者が買主に対して当該契約と同一内容の契約について書面で説明していた場合、今回の契約については重要事項の説明を省略することができる。
間違えそうな問題を考えていたらすごい量になってしまいました。しかし、難易度高めのこれらを押さえておけば重要事項のひっかけ対策は万全です。他の重要事項は覚えやすいものばかりですので、かんたん宅建業法や過去問でご確認ください。宅建業法で３本の指に入る・・いえ、最も面倒なところなので、少しずつ覚えていきましょう！
【１】ー
【２】ー
【３…〇】相手方が宅建業者である場合、重要事項の説明は不要となります（35条書面の交付は必要）。相手方の承諾がある場合、相手方が遠隔地にいる場合、相手方が契約内容を熟知している場合…などの場合でも重要事項の説明は省略できませんので注意してください（例外は解答30参照）。
【４】ー
【５】ー
【６…×】重要事項の説明を行う際に、請求がなくても宅建士証を提示する点は正しいですが、左胸に着けるという方法に限定されているわけではありません。提示違反は10万円以下の過料で、取引関係者から請求があったときだけ提示を要する従業者証明書の提示違反に罰則はない点と比較しておいてください。
【７…×】連帯責任として宅建業者Ａも共同で責任を負い、指示処分から重いときは業務停止処分もありえます。重要事項の説明は、ＡまたはＢどちらか一方の宅建士が行えば足りますが、記名押印はＡＢ両方の宅建士のものが必要です。
【８】ー
【９…〇】重要事項の説明とは、宅建業者が買主または借主に対して行うものです。売主が宅建業者ではなく、媒介を依頼された宅建業者もいませんので、重要事項の説明義務者は存在しませんね。
【10…×】移転登記の申請時期および引渡し時期は、37条書面記載事項であり、重要事項として説明する必要はありません。ここすごく出題されます。
【11】ー
【12】ー
【13】ー
【14…〇】区分所有建物の売買・交換で、建物の一部を特定の者だけが使用できるという規約がある旨およびその内容は説明することを要します（貸借は不要）。使用者の氏名や住所まで説明する必要はありません。
【15…×】区分所有建物の全契約で、委託を受けている管理者についての説明を要し、当該管理者の氏名や住所（法人なら名称や所在地）、貸借において賃貸住宅管理業者登録規定の登録を受けている管理者がいるときはその登録番号まで説明する必要があります。管理業務の内容まで説明する必要はありませんのでひっかけ問題に注意。
【16…×】区分所有建物に限らず、借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的は説明することを要します（授受の時期や金銭の保管方法は説明不要）が、借賃自体の説明は不要です（売買や交換も、代金や交換差金自体の説明は不要）。これも37条書面との比較でよく出題され、37条書面には借賃の記載が必要です。
【17】ー
【18】ー
【19】ー
【20…〇】区分所有建物に限らず建物貸借で、契約終了時における敷金その他金銭の清算に関する事項は、定まっていない場合でもその旨を説明することを要します。
【21】ー
【22】ー
【23】ー
【24】ー
【25…×】石綿の使用の有無は、調査結果が記録されていれば建物の全契約において説明することを要しますが、宅建業者自らが調査する必要はありません。記録が残っていない場合、照会して記録が存在しないことが分かれば調査義務を果たしたことになります。
【26…〇】工事完了前物件の売買については、当該物件の工事完了時の形状や構造に加え、接する道路の構造や幅員も説明することを要します（未完成物件の全契約）。
【27…〇】飲用水、電気、ガスの供給および排水用の施設が整備されていない場合、全契約において整備の見通しや整備に関する特別の負担について説明することを要します。
【28…×】昭和56年6月1日以降に新築工事に着手した建物については、耐震診断の内容を説明する必要はありません（＝昭和56年5月31日以前着工の建物は説明必要）。
【29】ー
【30…〇】重要事項の説明が不要となる例外の１つですね。信託受益権の売買契約締結１年以内に当該契約と同一内容の契約について書面を交付して説明していた場合、相手方が金融商品取引法に規定する特定投資家である場合、相手方に対して金融商品取引法に規定する目論見書を交付している場合は、重要事項の説明を省略することができます。
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