地役権と相隣関係

宅建試験の民法解説:『地役権と相隣関係』の難問対策。ほとんど出題されません。地役権の基本と、通行地役権と囲繞地通行権の違いについて軽く比較しておきましょう。

地役権と相隣関係の難問対策

地役権とは

ある土地の便益を上昇させるため、他の土地を利用できる権利をいいます。この「ある土地」を要役地(ようえきち)、「他の土地」を承役地(しょうえきち)と呼び、通行地役権、眺望地役権、用水地地役権などがあります。

地役権は、要役地から分離して処分することはできず、これに反する特約は無効となります。よって、要役地が1筆の土地の一部である地役権を設定することはできません。承役地は1筆の土地であることを要せず、1筆の土地の一部の上に地役権を設定することができる点と比較しておいてください。

共有者の1人が地役権を時効取得すると、他の共有者も地役権を取得します。相続による取得も可能。要役地、承役地の共有者は、自己の持分についてのみ地役権を消滅させることはできません。地役権者は、地役権が定められていない部分の土地を、継続かつ表現の形で使用を継続した場合、その部分について地役権を時効取得することができます(継続かつ表現=使用を続け、それが客観的にも明らかな状態)。

地役権を行使する共有者に対する時効の更新は、各共有者に対してしなければ効力を生じず、地役権を行使する共有者の一人に時効の完成猶予事由があっても、各共有者のために時効は進行します。逆に、要役地が数人の共有に属する場合において、一人のために時効の完成猶予または更新があるときは、他の共有者のためにもその効力が生じます

承役地所有者は、いつでも、地役権に必要な土地の部分の所有権を放棄して地役権者に移転し、工作物の設置義務や修繕義務を免れることができます。承役地所有者が自己の費用で地役権の行使のために工作物の設置義務または修繕義務を負担するときは、承役地所有者の特定承継人も、その義務を負担します。

承役地所有者が承役地を第三者に譲渡した場合、その取得者が通行地役権の存在を知っており、かつ、通路として継続的に使用されているときは、承役地所有者は地役権者に対して通行地役権を否定することができません(承役地所有者→第三者に所有権移転登記あり、地役権者は地役権の登記必要なし)。

地役権者が要役地を第三者に譲渡した場合、その取得者は承役地所有者に対して通行地役権が自己に移転したことを主張することができます(地役権者→第三者に所有権移転登記あり、地役権者は地役権の登記必要)。


囲繞地通行権(相隣関係)とは

近年の法改正で正確には「囲繞地(いにょうち)」という言葉は条文から消えて「その土地を囲んでいる他の土地」という優しすぎる言葉になったのですが、これから皆さん宅建士として不動産業に従事するにあたり普通に使われるであろう言葉なので、従前の言葉のまま囲繞地通行権としておきます。会社の先輩も普通に「いにょーちいにょーち」と言うはずです。ちなみに囲繞地通行権は「公道に至るための他の土地の通行権」という名称に変わっています。

もちろん本試験では「その土地を囲んでいる他の土地」「公道に至るための他の土地の通行権」で出題されますのでご注意ください。

囲繞地通行権とは、ある土地が他の土地に囲まれて公道に接していない場合に、囲まれている土地の所有者が公道まで他の土地を通行する権利をいいます。囲んでいる土地を「囲繞地」、囲まれている土地を「袋地」といいます。地役権が当事者の契約等により発生するのに対し、囲繞地通行権は法律上当然に発生します。そして地役権が契約や時効等により消滅するのに対し、囲繞地通行権は囲繞地がなくなることだけで当然に消滅します。

袋地所有者は囲繞地所有者に対して、「必要最小限の方法」により「有償で」通行権を行使することができます。必要最小限の方法で行使に際し償金を支払うという点に注意です。

文筆により袋地が生じた場合、文筆前に1筆であった土地のみに通行権が認められます。そしてこの場合は無償となります。文筆により袋地が生じた場合とは、東南北が他の土地に囲まれ西側だけが公道に接していた一つの土地が東西で文筆された場合の東側の土地などをイメージしてください。これを機に上や下を通りたいということは通用せず、元々一つだった北側の土地だけを無償で通ることができます。

地役権については対価に関する規定がなく、無償に限るとする判例がありますが、学説では有償も認めています。どちらにせよ、地役権の対価は登記事項ではなく第三者に対抗することはできません。
相隣関係(囲繞地通行権)

その他の主な相隣関係

・土地所有者は、隣地との境界近くで建物を築造または修繕する場合、隣人の承諾がなくても隣地に立ち入ることができる!(住家に立ち入るには承諾必要)

・土地所有者は、隣地所有者と共同費用で界標 (境界を標示する物) を設置することができ、その設置費用は両者等しい割合で負担する!(測量にかかる費用は広さに応じて分担)

・建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない!(隣地の所有者は、違反者に対してその建築を中止または変更させることができるが、建築に着手した時から1年を経過またはその建物が完成した後は、損害賠償請求のみが可能)

・他人の宅地を観望できる窓や縁側を境界線から1m未満の距離に設ける場合、目隠しを付けなければならない!

・隣地の竹木が境界線を越えてきた場合、根は自分で切除でき枝は切除するよう請求することができる!

・高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、または自家用もしくは農工業用の余水を排出するため、公の水流または下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる!(低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない)

・土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他工作物を設けてはならない!

・水流地の所有者は、対岸の土地が他人の所有に属するときであっても、必要があれば堰(せき)を対岸に付着させて設けることができる!(損害が生じたら償金を支払う)


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【宅建試験問題 平成11年ー問2】土地の相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、民法の規定と異なる慣習については考慮しないものとする。

1.土地の所有者は、隣地との境界近くで建物を築造し、又は修繕する場合でも、隣人自身の承諾を得たときを除き、隣地に立ち入ることはできない。
2.土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界標を設置することができるが、その設置工事の費用は、両地の広さに応じて分担しなければならない。
3.隣地の竹木の根が境界線を越えて侵入している場合は、これを竹木の所有者に切り取るように請求することができるが、自分で切り取ることはできない。
4.他人の宅地を観望できる窓又は縁側を境界線から1m未満の距離に設ける場合は、目隠しを付けなければならない。
1 誤:建物を築造または修繕する場合、隣人の承諾なく隣地に立ち入ることができる(住家に入るには承諾必要)
2 誤:隣地所有者と共同の費用で境界標を設けることができ、境界標の設置・保存費用は、相隣者が等しい割合で負担する(測量費用は土地の広さに応じて分担する)
3 誤:隣地から境界を越えて竹木の根が伸びてきた場合、土地所有者はこれを切除することができる(枝は勝手に切除できず、竹木所有者に切除させる)
4 正:境界線から1m未満の距離に他人の宅地を観望できる窓などを設ける場合、目隠しを設置しなければならない