かんたん宅建業法(完全版):宅建免許の申請と免許基準の解説と問題

かんたん宅建業法(完全版)の2回目、宅建業者となるための宅建免許の申請と免許基準」について解説します。

宅建業の免許と基準

宅建業を営むためには、宅建業の「免許」が必要です。免許基準は毎年のように出題されますので、しっかりとマスターしておいてください。

では、順番に見ていきましょう!


免許の申請

宅建業者は、都道府県知事または国土交通大臣に対して免許の申請を行います。都道府県知事または国土交通大臣のいずれかが、宅建業の免許を与えるのです。この免許を与える者を「免許権者」といいます。この呼び名はよく出てきますので覚えておいてください。

では、これから宅建業者になろうとする者は、どちらの免許権者に免許の申請をすれば良いのでしょうか?これは、宅建業者が自由に選べるわけではありません。「事務所の場所によって決められます(業務を行う場所は関係ありません)。全ての事務所が1つの都道府県内にある場合は、その都道府県知事の免許を受けます。事務所が複数の都道府県に存在する場合は、国土交通大臣の免許を受けます。少し練習してみましょう。

A県に本店と支店がある → A県知事の免許
B県に本店と支店がある → B県知事の免許
A県に本店、B県に支店がある → 国土交通大臣の免許
A県に本店、B県とC県に支店がある → 国土交通大臣の免許
A県に本店と3つの支店がありA県とB県で宅建業務を行う → A県知事の免許

事務所の数も関係ありません。すごく簡単ですね。ここが本試験で出題されたら確実に得点してください。また、この免許の申請で1つだけ注意点があります。

免許を申請するには、免許申請書というものを免許権者に提出するのですが、国土交通大臣の免許を受ける場合には、この免許申請書を、主たる事務所(本店)の所在地を管轄する都道府県知事を経由して提出するのです。つまり、A県に本店、B県に支店がある場合は、A県知事に免許申請書を見せてから国土交通大臣に提出して免許を受けるということです。これは本試験でよく出題されますので覚えておいてください。


免許基準

誰でも無条件に免許を受けることができたら大変です。宅建業者として「ふさわしくない者」とはどのような者でしょうか?(=免許基準)

量が多くて大変ですが、14種類自体についてここで無理に覚えなくても、今後あちこちで出てきますので自然と身につくところです。とりあえず全体像を把握して個別の注意点をチェックしておいてください。

以下、宅建免許を受けることができない者たちです。


1.成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者

詳しくは下記10番でお話しますが、未成年者は宅建業者になれるという点に注意です。破産者も、復権を得れば「ただちに」免許を受けることができます。復権から5年というひっかけ問題に注意してください。


2.禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって5年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

禁錮以上の刑とは、禁錮、懲役、死刑です。死刑は死刑ですから、禁錮と懲役を覚えておいてください。ここでの注意点は、執行猶予が付けられた場合は、執行猶予期間が満了すればその翌日から免許を受けることができるということ、控訴中・上告中も免許を受けることができる(=刑が確定していない)ということです。

例題:法人である宅建業者の取締役が覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられたときでも、執行猶予中であれば、当該宅建業者の免許が取り消されることはない。
⇒誤り:懲役刑ですので、下記3番の一定の罰金刑に該当しなくても問答無用で欠格事由に該当します。そして執行猶予期間中(満了してない)ですので、免許欠格者のいる当該宅建業者の免許は取り消されます。


3.一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって5年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

罰金刑で欠格事由に該当する犯罪としては、宅建業法違反暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反暴行罪脅迫罪傷害罪背任罪辺りを覚えておいてください。過失〇〇罪などはセーフです。

例題:宅建業者が宅建業法違反で過料に処せられた場合、当該宅建業者は、その刑の執行を終えた日から5年を経過しなければ免許を受けることができない。
⇒誤り:免許基準に欠格するのは、「禁錮以上の刑」または「宅建業法違反や暴行罪等の罪による罰金刑」に処せられた場合で、過料はセーフです。刑法の知識なので気にする必要もありませんが、過料は刑罰ですらありません。


4.免許申請前5年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者

無免許営業などを行っていた場合などです。取引士が宅建業務に関して処分を受けた場合に、当該取引士の使用者である宅建業者にも責任があり、情状が特に重いときは、宅建業者の免許が取り消されることもあります。


5.宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

怖い系のお兄さんなどです。これらに事業を支配されていた場合、その者も免許を受けることができません


6.不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの日から5年を経過していない者

悪質な事由により免許が取り消された場合だけが対象ですので注意してください。免許換えを怠ったことにより免許を取り消された場合など、悪質とは言えない事由の場合は5年を待たずに免許を受けることができます。

例題:免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または1年以上事業を休止したことを理由に免許を取り消された者は、取消しの日から5年を経過しなければ免許を受けることができない。
⇒誤り:1年以内に事業を開始しない場合や、引き続き1年以上事業を休止した場合は免許の取消事由となりますが、悪質とは言えず5年を待つ必要はありません。


7.上記6番の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人の役員であった者で、取消しの日から5年を経過していない者

ここで問われるのは「役員」の引っかけです。役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員や執行役、相談役など、会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。単に専任の取引士や政令で定める使用人というだけでは役員に該当しません。聴聞(ちょうもん)とは、処分を受ける者に釈明および証拠提出の機会を与える制度をいいます。

60日以内ですので、もちろん90日前に取締役を退任した者などは該当しません。


8.上記6番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から5年を経過していない者

免許取消処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを防ぐためです。

免許取消処分」の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から5年を経過していない者です。「業務停止処分」について聴聞の公示が云々と出題されても欠格事由となりませんので、6番の業務停止処分のケースとしっかり区別しておいてください。このように、ちょっとした箇所だけ変えてくる意地悪問題も宅建業法では多く出題されますので意識して覚えていきましょう


9.上記8番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から5年を経過していない者

要は8番が法人の場合で、その法人を実質動かしていた役員がすぐに他で悪さをしないように、ということです。


10.営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記1~9番のどれかに該当する場合

法定代理人から営業の許可を受けている未成年者を、営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者」と呼び、この場合は単独で免許を受けることができます。問題は営業の許可を受けていない未成年者ですが、この場合は、その法定代理人を基準に判断する、というわけです。

未成年者の法定代理人が法人の場合で、その役員の中に欠格要件に該当する者がいるときも、その未成年者は免許を受けることができません。


11.法人で、その役員または政令で定める使用人のうち、上記1~9番のどれかに該当する者がいる場合

ここで鋭い方は、「あれ?7番と矛盾してる。政令で定める使用人はセーフでは?」と思われるでしょう。ここは非常に間違えやすいところです。つまり、不正を犯した政令の使用人を雇っていた法人は免許を受けることができず(11番)、法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかった者は免許を受けることができる(7番)、というわけです。ちなみに政令で定める使用人とは、宅建業者の事務所の代表者をいいます。支店長や営業所長さんなどですね。

尚、役員と同等の支配力を有しているなどの例外がない限り、監査役は役員に該当しません監査役が懲役刑や暴行罪等による罰金刑に処せられ、刑期満了から5年を経過していなくても、その者を監査役とする法人は免許を受けることができます。


12.個人で、政令で定める使用人のうち、上記1~9番のどれかに該当する者がいる場合

法人ではなく個人業者でも、その事務所の代表者が不正を犯してはダメです。


13.決められた数の専任の取引士を置いていない者

詳しくは後述しますが、宅建業者は事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で、成年である専任の取引士を置かなければなりません。この決まりを守っていない宅建業者は免許を受けることができません。


14.免許申請書の重要事項に虚偽の記載、または重要な事実の記載が欠けている場合


以上、1~14番に該当する場合は免許を受けることができません。これらに該当する場合、免許権者は、免許を与えることができない理由を書いた書面を、宅建業者になろうと申請してきた者に対して通知することになります。欠格事由に該当するのに、免許権者の裁量で免許を与えるなどといったこともできません


近年の宅建本試験問題(言い回しなど、出題傾向をチェックしておきましょう)

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか(2015-27

1.A社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日の50日前にA社の取締役を退任したBは、当該消滅の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

2.C社の政令で定める使用人Dは、刑法第234条(威力業務妨害)の罪により、懲役1年、執行猶予2年の刑に処せられた後、C社を退任し、新たにE社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてE社が免許を申請しても、Dの執行猶予期間が満了していなければ、E社は免許を受けることができない。

3.営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるFの法定代理人であるGが、刑法第247条(背任)の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなければ、Fは免許を受けることができない。

4.H社の取締役Iが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第66条第1項第3号の規定に該当することにより、H社の免許は取り消された。その後、Iは退任したが、当該取消しの日から5年を経過しなければ、H社は免許を受けることができない。


2番の執行猶予期間中と、3番の営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の法定代理人が欠格事由という問題は簡単ですね。1番と4番を比較していただきたくてこの問題をチョイスしました。1番のBは不正を犯した法人の公示60日以内に役員だったです。4番のH社は不正を犯した当人が退任しています。よって、1番のB自身はA社消滅から5年を経過しなければ免許を受けることができず、欠格者Iが居なくなったH社は5年を待たずに免許を受けることができます。ここ間違えやすいところです!よって、正解(誤っているもの)は4番となります。


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