とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成21年（2009年）の通し問題を見ていきましょう。
- 平成21年（2009年）宅建試験問題と解説
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- 平成21年（2009年）宅建試験問題
- １．権利関係の問題 問１～14
２．宅建業法の問題 問26～45
３．法令制限の問題 問15～22
４．税その他の問題 問23～25
５．税その他の問題 問46～50
【問 1】 民法第95条本文は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、取消事由とする。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）意思思表示をなすに当たり、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその取消しを主張することができない。
（２）表意者自身において、その意思表示に不適合を認めず、民法第95条に基づく意思表示の取消しを主張する意思がない場合は、第三者がその意思表示の取消しを主張することはできない。
（３）意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容とし、かつ、その旨を相手方に明示的に表示した場合は、法律行為の重要部分となる。
（４）意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の重要部分とならない。
⇒正解（４）
２：改正民法により２番もグレーな肢となっています。錯誤の意思表示をした表意者、その代理人と承継人が取消権者となります・・が、そもそも表意者自身が不適合を認めていないので、やはり正しい肢ということで大丈夫でしょう。
４：黙示的にでも表示した動機は法律行為の重要部分となります。
【問 2】 ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述うち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」ではなく、「売主Ｂ」と表示して、買主Ｃとの間で売買契約を締結した場合には、Ｂは売主Ａの代理人として契約しているＣが知っていても、売買契約はＢＣ間に成立する。
（２）Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」と表示して買主Ｄとの間で締結した売買契約について、Ｂが未成年であったとしても、ＡはＢが未成年であることを理由に取り消すことはできない。
（３）Ｂは、自らが選任及び監督するのであれば、Ａの意向にかかわらず、いつでもＥをを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。
（４）Ｂは、Ａに損失が発生しないのであれば、Ａの意向にかかわらず、買主Ｆの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。
⇒正解（２）
３：任意代理人が復代理人を選任できるのは、本人の許諾があるときとやむを得ない事由があるときだけです。
４：損失に関係なく、本人の許諾なしに双方代理は許されません。
【問 3】 Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａが、Ｂに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てしたときは、消滅時効は更新される。
（２）Ｂが、Ａとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨約定したとしても、その約定に法的効力は認められない。
（３）Ａが、Ｂに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、その請求により消滅時効は更新される。
（４）Ｂが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用をすることは許されない。
⇒正解（３）
３：内容証明郵便による請求は催告に該当しますが、６か月以内に裁判上の請求等をしなければ時効の完成猶予および更新の効力を生じません。そして、裁判上の請求等の手続きを行った場合は、催告をしたときに時効完成が猶予・更新されたことになります。
【問 4】 相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）土地の所有者は、境界において障壁を修繕するために必要であれば、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができる。
（２）複数の筆の他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行することができる。
（３）Ａの隣地の竹木の枝が境界線を越えてもＡは（原則として）竹木所有者の承諾なくその枝を切ることはできないが、隣地の竹木の根が境界線を越えてるときは、Ａはその根を切り取ることができる。
（４）異なる慣習がある場合を除き、境界線から１ｍ未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
⇒正解（２） 細かい知識も混ざっていますが、正解肢が簡単なので取っておきたい問題。
１：令和５年法改正により、請求することなく必要な範囲内で隣地を使用することができるとされました。ただし、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地所有者及び隣地使用者に通知することを要し、あらかじめ通知することが困難な場合、使用を開始した後に遅滞なく通知すれば足ります。
２：通行権を有するものにとって必要であり、他の土地のために最も損害の少ない土地だけを選び通行することができます。
３：令和５年法改正により、竹木所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず竹木所有者が相当の期間内に切除しないとき、竹木所有者を知ることができずまたはその所在を知ることができないとき、急迫の事情があるときは、枝も自ら切除することができるようになりました。
【問 5】 担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険金請求権を取得した場合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。
（２）先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。
（３）留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。
（４）留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。
⇒正解（１） すごく基本的な問題ですが、留置権や先取特権まで勉強している方がどれだけいるか…。
２：質権は設問通りの約定担保物権ですが、先取特権は法定担保物権です。
３：先取特権も不動産について成立します。
４：質権者も善管注意義務が必要です。
【問 6】 民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。
（２）抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。
（３）抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。
（４）抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後２か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。
⇒正解（３）
１：主たる債務者、保証人、これらの承継人は抵当権消滅請求をすることができません。
２：抵当権消滅請求は、抵当権実行により競売の差押えが効力を発生する前に行わなければなりません。
４：債権者が抵当権消滅請求の効力を失わせるためには、２ヶ月以内に競売の申立てを行う必要があります。
【問 7】 法定地上権に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときには、地上建物ための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。
（１）土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に１番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
（２）更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
（３）土地に１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、２番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により、土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
（４）土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
⇒正解（３） 法定地上権の問題はよく出題されます。確実に取っておきましょう。
３：１番抵当権設定時に土地と建物の所有者が異なる場合は、その後、２番抵当権設定時に同一所有となっていても法定地上権は成立しません。正しい肢３つも重要なのでしっかりとマスターしてください。
【問 8】 売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債務につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。
（２）Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受ていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。
（３）Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。
（４）Ａは、Ｂが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。
⇒正解（１）
１：解除の遡及効は、善意悪意を問わず登記を経由した第三者には及びません。
２：不当利得として償還する義務があります。
３：売主の代金返還義務と買主の原状回復義務とは同時履行の関係となります。
４：解除＋損害賠償請求も可能です。
【問 9】 Ａは、生活の面倒をみてくれている甥のＢに、自分が居住している甲建物を贈与しようと考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）ＡからＢに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によってなされた場合、Ａはその履行前であれば贈与を撤回することができる。
（２）ＡからＢに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によらないでなされた場合、Ａが履行するのは自由であるが、その贈与契約は法的な効力は生じない。
（３）Ａが、Ｂに対し、Ａの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、甲建物の瑕疵については、Ａはその負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
（４）Ａが、Ｂに対し、Ａの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、Ｂがその負担をその本旨に従って履行しないときでも、Ａはその贈与契約を解除することができない。
⇒正解（３） 正解肢は難しいですが、他は常識的にも判断可能なので消去法でなんとか。
１：書面による贈与は原則として撤回解除できません（書面によらない贈与は各当事者が解除可能）。
２：贈与契約は書面でも書面によらなくても有効です。
４：負担付贈与において受贈者がその負担を本旨に従って履行しないときは解除することができます。
【問 10】 Ａを売主、Ｂを買主として甲土地め売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａ所有の甲土地にＡが気付かなかった瑕疵（かし）があり、その瑕疵については、Ｂも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Ａは瑕疵担保責任を負う必要はない。
（２）ＢがＡに解約手付を交付している場合、Ａが契約の履行に着手していない場合であっても、Ｂが自ら履行に着手していれば、Ｂは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
（３）甲土地がＡの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、ＡＢ間の売買契約は無効である。
（４）Ａ所有の甲土地に抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。
⇒正解（４）
１：契約不適合責任は無過失責任です。
２：契約の相手方が履行に着手していなければ、自分は着手していても手付放棄による解除は可能です。
３：他人物売買でも、ひとまず有効に成立します。
【問 11】 現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
（２）借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
（３）借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
（４）借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。
⇒正解（４）
１：借地権当初の存続期間中に建物が滅失した場合は、借地権設定者の承諾なしに借地権は存続し、借地権者は建物を再築することができます。つまり、借地権設定者は地上権消滅請求や賃貸借の解約申入れはできないということですね。これに対し、契約更新後の存続期間中に建物が滅失し、借地権設定者の承諾なしに残存期間を超えて存続する建物を築造した場合は地上権消滅請求や賃貸借の解約申入れも可能です。
２：異議を述べて正当事由が認められれば法定更新はなりません。
４：借地契約を更新する場合、存続期間は更新日から20年となり短縮することはできません。
【問 12】 Ａ所有の甲建物につき、Ｂが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住の目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できないのに対し、ＣがＡに無断で甲建物を転貸した場合には、Ａは使用貸借契約を解除できる。
（２）期間の定めがない場合、ＡはＢに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、ＡはＣに対していつでも返還を請求できる。
（３）Ａが甲建物をＤに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているＢはＤに対して賃借権を主張することができるのに対し、Ｃは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもＤに対して使用借権を主張することができない。
（４）Ｂが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はＢの相続人に相続されるのに対し、Ｃが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はＣの相続人に相続されない。
⇒正解（２）
２：返還時期の定めがない使用貸借について、契約に定めた使用目的や収益を終えたときに借主は返還することを要し、貸主からは使用収益をするのに足りる期間を経過したときに返還請求をすることができます。返還時期も目的も定めていなかった場合、貸主はいつでも返還請求をすることができます。
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。)についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸縮することができる。
（２）法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が１人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。
（３）建替え決議を目的にする集会を招集するときは、会日より少なくとも２月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。
（４）他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。
⇒正解（４）
４：公正証書による規約の設定は、最初に専有部分の全部を所有する者だけが行うことができます。
【問 14】 不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。
（２）表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から１月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。
（３）表題登記がない建物（区分建物を除く。)の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
（４）建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
⇒正解（２） 細かい問題ですが、これを機に正しい記述３つは覚えておいて損はないかも。
２：表題部所有者とは、まだ所有権の登記がない不動産について所有者として記録されている者で、所有権保存登記と共にその記録は抹消されます。よってかなり緩く、表題部所有者の住所が変わっても変更登記の申請期限はありません。
【問 15】 国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａが都市計画区域外の10,000㎡の土地を時効取得した場合、Ａは、その日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。
（２）宅建業者Ｂが行った事後届出に係る土地利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Ｂがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。
（３）宅建業者Ｃが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、宅建業者Ｄが購入する旨の予約をした場合、Ｄは当該予約をした日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。
（４）宅建業者Ｅが所有する都市計画区域内外の13,000㎡の土地について、4,000㎡を宅建業者Ｆに、9,000㎡を宅建業者Ｇに売却する契約を締結した場合、Ｆ及びＧはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。
⇒正解（３）
１：時効取得は対価を得て行われる契約とはいえません。
２：従わないときに公表される可能性があるのは、助言ではなく勧告です（公表は任意）。
３：事後届出が必要な土地売買などの契約には予約も含まれます。
４：事後届出が必要かどうかは取得者を基準とし、ＦもＧも10,000㎡未満の土地取得なので事後届出は不要となります。
【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）市街地開発事業の施行区域内においては、非常災害のために必要な応急措置として行う建築物の建築であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。
（２）風致地区内における建築物の建築については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
（３）工作物の建設を行おうとする場合は、地区整備計画が定められている地区計画の区域であっても、行為の種類、場所等の届出が必要となることはない。
（４）都市計画事業においては、土地収用法における事業の認定の告示をもって、都市計画事業の認可又は承認の告示とみなしている。
⇒正解（２） 細かい肢も混ざっていますが、正解肢がシンプルなので取っておきたい問題。
１：軽易な行為、非常災害のため必要な応急処置として行う行為、都市計画事業の施行として行う行為の３つは都道府県知事の許可不要ですね。
３：地区整備計画が定められている地区計画の区域内で工作物の建設等の行為を行おうとする場合、着手する日の30日前まで、市町村長に届け出る必要があります。
４：都市計画事業について、都市計画事業の認可を受ければ土地収用法の事業認定が不要となります（本肢は逆）。
【問 17】 都市許画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）区域区分の定められていない都市計画区域内の土地において、10,000㎡のゴルフコースの建設を目的とする土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
（２）市街化区域内の土地において、700㎡の開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可が必要となる場合がある。
（３）開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、公共施設が設置されたときは、その公共施設は、協議により他の法律に基づく管理者が管理することとした場合を除き、開発許可を受けた者が管理することとされている。
（４）用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受ければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。
⇒正解（３） これまた細かい肢が混ざっていますが、正解肢は簡単なので取りたい問題。
３：開発行為により設置された公共施設は、原則として公共施設の存する市町村の管理に属します（例外：他の法律に基づく管理者があるとき、協議により管理者を定めたとき）。
【問 18】 建築基準法に関する次のアからエまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 準都市計画区域（都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)内に建築する木造の建築物で、２の階数を有するものは、建築確認を必要としない。
イ 防火地域内において建築物を増築する場合で、その増築に係る部分の床面積の合計が100㎡以内であるときは、建築確認は不要である。
ウ 都道府県知事は、建築主事から構造計算適合性判定を求められた場合においては、原則として、当該構造計算適合性判定を求められた日から１月以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない。
エ 指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審査報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。
⇒正解（１） 正しいのはエのみ
アイ：一般建築物で建築確認が不要となるのは、防火・準防火地域の外において10㎡以内の増改築や移転に限られます。
ウ：１ヶ月以内ではなく14日以内に交付します。
【問 19】 建築基準法(以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する地方公共団体の条例において定められた内容に適合するものでなければならない。
（２）認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている土地の所有権を取得した者に対しても、効力がある。
（３）商業地域内にある建築物については、法第56条の２第１項の規定による日影規制は、適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせる、高さ10ｍを超える建築物については、この限りでない。
（４）特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。
⇒正解（１） やらしい問題が続きますね。
１：高度地区に関する都市計画に定められた内容に適合するものでなければなりません。
【問 20】 宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地で宅地造成等に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置きれておらず、これを放置するときは宅地造成等に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められるものがある場合、一定の限度のもとに、当該土地の所有者、管理者又は占有者こ対して、擁壁の設置を行うことを命ずることができる。
（２）宅地造成等工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ１ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、都市計画法第29条第１項又は第２項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
（３）都道府県は、宅地造成等工事規制区域の指定の基礎調査のために行う測量又は調査のため他人の占有する土地に立ち入ったことにより他人に損失を与えた場合においては、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
（４）宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事ついて許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
⇒正解（２）
２：高さ１ｍを超えず（ちょうど）、500㎡も超えないので宅地造成に該当しません。
【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）土地区画整理事業の施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
（２）仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
（３）土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について都道府県知事及び市町村長の認可を受けなければならない。
（４）換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。
⇒正解（３）
３：都道府県知事の認可のみで、市町村長の認可は必要ありません。
【問 22】 農地法(以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）土地区画整理法こ基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用しようとする者は、農地法第４条第１項の許可を受けなければならない。
（２）農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受けなければならない。
（３）市街化区域内において２ha(ヘクタール)の農地を住宅建設のために取得する者は、法第５条第１項の都道府県知事の許可を受けなければならない。
（４）都道府県知事は、法第５条第１項の許可を要する農地取得について、その許可を受けずに農地の転用を行った者に対して、必要な限度において原状回復を命ずることができる。
⇒正解（４）
３：市街化区域内の特例として、あらかじめ農業委員会に届け出れば足ります。
４：許可を受けずに農地を転用した場合は原状回復命令を受けることがあります。
【問 23】 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置(以下この問において「軽減措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積が100㎡以上で、その住宅用家屋を取得した個人の居住の用に供されるものに限られる。
（２）軽減措置は、贈与により取得した住宅用家屋に係る所有権の移転登記には適用されない。
（３）軽減措置に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、売買契約書に記載された住宅用家屋の実際の取引価格である。
（４）軽減措置の適用を受けるためには、その住宅用家屋の取得後６か月以内に所有権の移転登記をしなければならない。
⇒正解（２）
１：床面積50㎡で個人の居住用であることが要件。
２：税率の軽減は売買または競落の取得に限られます。
３：実際の取引価格ではなく、固定資産台帳に登録された不動産価格。
４：６ヶ月ではなく１年以内に所有権移転登記をしなければなりません。
【問 24】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）「平成21年10月1日付建設工事請負契約書の契約金額3,000万円を5,000万円に増額する」旨を記載した変更契約書は、記載金額2,000万円の建設工事の請負に関する契約書として印紙税が課される。
（２）「時価3,000万円の土地を無償で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、記載金額3,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課される。
（３）土地の売却の代理を行ったＡ社が「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Ｂを納税義務者として印紙税が課される。
（４）印紙をはり付けることにより印紙税を納付すべき契約書について、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合には、納付しなかった印紙税額と同額に相当する過怠税が徴収される。
⇒正解（１） １番を見た瞬間に解答が分からないといけない基本的な問題。
２：記載金額がないものとして200円。
３：領収書の作成者が納税義務者となり、代理人が作成した場合は代理人が納税義務者となります。
４：本来納付する額とその２倍に相当する額（つまり３倍）が徴収されます。自分から申告した場合は1.1倍の徴収となります。
【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
（２）標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
（３）地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
（４）地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。
⇒正解（２）
１：最も近接する標準値ではなく、類似する利用価値を有すると認められる一または二以上の標準値と比較します。
３：使用収益を制限する権利が存する場合は、これらの権利が存しないものとして計算します。
４：最も優れている土地ではなく、通常と認められる土地について選定します。
【問 26】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）本店及び支店１か所を有する法人Ａが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅建業のみを営む場合、Ａは乙県知事の免許を受けなければならない。
（２）免許の更新を受けようとする宅建業者Ｂは、免許の有効期間満了の日の２週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。
（３）宅建業者Ｃが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
（４）宅建業者Ｄ（丙県知事免許）は、丁県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
⇒正解（３）
１：支店で宅建業を営む場合は本店も宅建業の事務所に当たり、国土交通大臣免許が必要。
２：２週間前ではなく期間満了日の90日前から30日前。
３：免許の更新処分がなされるまで、有効期間満了後の従前の免許は有効です。
４：案内所の設置に免許換えは不要。
【問 27】 宅建業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 破産者であった個人Ａは、復権を得てから５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
イ 宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Ｂは、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
ウ 宅建業者Ｃは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Ｃは、当該届出の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
エ 宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Ｄは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
⇒正解（１） 正しいのはイのみ
ア：破産者が復権を得ればすぐに免許可。
ウ：免許取消処分の聴聞および公示から処分決定までの間に廃業の届出を行った場合は、届出から５年を経過しなければ免許を受けることができませんが、業務停止処分の場合はこのような規定なし（すぐに免許可）。
エ：成年者と同一の行為能力を有する未成年者ならば、法定代理人の事情は関係ありません。
【問 28】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）法人である宅建業者Ａ(甲県知事免許)は、役員の住所について変更があった場合、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届出なければならない。
（２）法人である宅建業者Ｂ(乙県知事免許）が合併により消滅した場合、Ｂを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
（３）宅建業者Ｃ(国土交通大臣免許)は、宅建業法第50条第２項の規定により宅建業法第15条第１項の国土交通省令で定める場所について届出をする場合、国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に、それぞれ直接届出書を提出しなければならない。
（４）宅建業者Ｄ（丙県知事免許）は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Ｄは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。
⇒正解（２）
１：役員の氏名は宅建業者名簿の記載事項ですが、役員の住所は記載事項ではありません。
３：国土交通大臣免許の宅建業者は、業務所在地の知事へ直接届出＋業務所在地の知事を経由して国土交通大臣へ届出、の２つの届出が必要です（甲県知事免許の宅建業者が乙県で業務を行う場合は、甲県知事と乙県知事どちらにも直接届け出ることと比較）。
４：宅建業以外の事業は宅建業者名簿の記載事項ですが、変更の届出は義務づけられていません。
【問 29】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）都道府県知事は、不正の手段によって宅建士資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し２年を上限とする期間を定めて受験を禁止することができる。
（２）宅建士の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
（３）宅建士の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に登録をしている都道府県知事に届出をしなければならない。
（４）甲県知事の宅建士の登録を受けている者が、その住所を乙県に変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転を申請することができる。
⇒正解（２）
１：不正受験による再受験禁止期間は２年ではなく３年。
３：死亡した日からではなく、死亡の事実を知った日から30日以内。
４：従事する宅建事務所が他県に変わった場合は任意で登録の移転を申請することができますが、自らの転居で登録の移転はできません。
【問 30】 宅建業者Ａ(国土交通大臣免許）が、宅建業法の規定に基づき供託する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、営業保証金を主たる事務所又はその他の事務所のいずれかの最寄りの供託所に供託することができる。
（２）宅建業者Ａが営業保証金を供託した旨は、供託所から国土交通大臣あてに通知されることから、Ａがその旨を直接国土交通大臣に届け出る必要はない。
（３）宅建業者Ａとの取引により生じた電気工事業者の工事代金債権について、当該電気工事業者は、営業継続中のＡが供託している営業保証金から、その弁済を受ける権利を有する。
（４）営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、宅建業者Ａは、国土交通大臣から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。
⇒正解（４）
１：主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
２：宅建業者が免許権者に直接届け出ます。
３：電気工事代金は宅建業に関するものとはいえません。
【問 31】 宅建業者Ａが自ら売主として、Ｂ所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅建業者でない買主Ｃに売却する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア 宅建業者Ａは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Ｂから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Ｃとの間で売買契約を締結することができる。
イ 宅建業者Ａは、Ｂから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Ｃとの間で売買契約を締結することができない。
ウ 宅建業者Ａは、甲宅地の売買が宅建業法第14条第１項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Ｃから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Ｃとの間で売買契約を締結することができる。
⇒正解（１）誤っているものはアイ
ア：工事完了物件について、当該物件を取得する契約がなければ第三者と売買契約を締結することはできません。
イ：取得契約を締結していれば、代金の支払いに関係なく売買契約を締結することができます。
【問 32】 宅建業者Ａが、Ｂ所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
（２）宅建業者ＡがＢに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Ａはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
（３）宅建業者ＡがＢに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日（ただし、Ａの休業日は合まない。)に１回報告するという特約は有効である。
（４）宅建業者Ａは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。
⇒正解（２）
１：登記された権利の種類および内容は、指定流通機構に登録すべき事項には含まれません。
２：2022年法改正により電子交付も可能となっています。
３：専任媒介契約では業務処理状況を２週間に１回以上報告しなければならず、これに反する特約は無効となります。
４：引渡し完了後ではなく、売買契約が成立したら遅滞なく通知が必要です。
【問 33】 宅建業者Ａが行う宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第１項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Ａは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
（２）建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Ａは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。
（３）建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Ａは、その旨を説明しなければならない。
（４）建物の貸借の媒介を行う場合、Ａは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。
⇒正解（２）
２：石綿の記録について説明する必要はありますが、記録がなければ調査をしてまで説明する必要はありません。
【問 34】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者が自ら売主となる場合において、宅建業者でない買主が、宅建業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅建業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。
（２）宅建業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。
（３）宅建業者が宅建業保証協会の社員であるときは、宅建業法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに宅建業法第64条の７第２項の供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
（４）宅建業法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、宅建士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。
⇒正解（４）
１：申込者等が書面を発したときにクーリング・オフによる契約解除の効果が発生します。
２：有効期間は媒介契約書の記載事項です。
３：供託所等に関する説明は契約成立前に、37条書面の交付は契約成立後遅滞なく行います。
４：重要事項の説明を行う場所についての規定はありません。
【問 35】 宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）法人である宅建業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
（２）建物の売買契約において、宅建業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅建業者は、買主のみに37条書面を交付すれば足りる。
（３）宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。
（４）宅建業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
⇒正解（４）
１：代表者ではなく宅建士の記名押印。
２：37条書面は売主と買主の双方に交付。
３：法人担当者の名前は37条書面記載事項ではありません（法人の名称と住所は記載事項）。
４：契約の解除に関する定めは売買でも貸借でも記載事項です。
【問 36】 宅建業者Ａが、甲建物の売買の媒介を行う場合において、宅建業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、宅建士をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名押印させたが、買主への37条書面の交付は、宅建士ではないＡの従業員に行わせた。
（２）甲建物の買主が宅建業者であったため、宅建業者Ａは売買契約の成立後における買主への37条書面の交付を省略した。
（３）宅建業者Ａは、37条書面に甲建物の所在、代金の額及び引渡しの時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった。
（４）宅建業者Ａは、あらかじめ売主からの承諾を得ていたため、売買契約の成立後における売主への37条書面の交付を省略した。
⇒正解（１）
１：記名押印は宅建士のものが必要ですが、交付は誰が行っても構いません。
２：宅建業者間取引でも交付の省略不可。
３：代金の額、引渡し時期、移転登記申請時期はどれも37条書面記載事項です（移転登記の申請時期は貸借では不要。また、この３つは重要事項の説明事項ではないという点にも注意）。
４：承諾があっても省略不可。
【問 37】 自らが売主である宅建業者Ａと、宅建業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
（２）宅建業者ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの往宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
（３）宅建業者Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから宅建業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
（４）宅建業者Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契釣(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。
⇒正解（３） 文章が長くて一見難解ですが、よく読めば正解肢はすごく単純な問題です。
１：手付金と合算されず、400万円（2000万×20％）までの範囲内で損害賠償の予定額を定めることができます。
２：解約手付において買主に不利な特約は無効です。
４：3000万×30％＝900万円を受領するまでに登記をしなければならない。
【問 38】 宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア 宅建業者ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが契約不適合責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ 宅建業者Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の不適合の存在について説明し、売買契約においてＡは当該不適合について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ 宅建業者ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは契約不適合責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが契約不適合責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。
⇒正解（２）誤っているものはアウ
ア：契約不適合責任を負わないとする買主に不利な特約は無効です。
イ：不適合について説明しているので「契約に不適合がある」とは言えず有効となります。
ウ：民法の原則に戻り、不適合を発見したときから１年以内（に通知）となります。
【問 39】 宅建業者Ａは、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてＢが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Ｂから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Ａは理由なくこれを拒んだ。
（２）宅建業者Ａは、宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Ｂから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめＢからの書面による承諾を得ていた。
（３）宅建業者Ａは、宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
（４）宅建業者Ａは、宅建業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから2,000万円を手付金として受領した。
⇒正解（３） 代金額の10分の２を超えない手付金、保全措置も講じている３番が正解。
１：売主が履行に着手する前ならば買主は手付金を放棄して契約解除することができ、売主はこれを拒むことはできません。
２：書面による承諾があれば保全措置は不要などという規定はありません。
４：保全措置を講じたからといって、手付金の上限（5000万×20％＝1000万円）を超えて受領することはできません。
【問 40】 宅建業者Ａが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
（２）建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、宅建業者Ａは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
（３）宅建業者Ａは、自ら売主となる建物（代金5,000万円）の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30％に当たる1,500万円の手付金を受領した。
（４）宅建業者Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Ａがその責任を負う期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。
⇒正解（４）
１：契約成立の有無に関わらず、貸付その他信用の供与はそれ自体が禁止されています。
３：承諾があるからといって、手付金の上限（5000万×20％＝1000万円）を超えて受領することはできません。
【問 41】 宅建業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合、ＡがＢから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,600万円（うち、土地代金は4,400万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。
（１）1,980,000円
（２）2,046,000円
（３）2,178,000円
（４）2,240,400円
⇒正解（３） 本体価格＝建物の消費税を抜いた6,400万円。6,400万×３％＋６万＝198万円＋消費税で2,178,000円。
【問 42】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。
（１）宅建業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
（２）他の宅建業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅建業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
（３）宅建業者は、事務所以外の継続約に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の宅建士を１人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
（４）宅建業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の宅建士を置かなければならない。
⇒正解（２）
１：報酬額の掲示は事務所のみ。
３：契約等を行わない施設でも標識の掲示は必要ですが、宅建士の設置は不要。
４：契約等を行うため宅建士の設置が必要ですが、１人で構いません。
【問 43】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者の従業者である宅建士は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅建士証を提示することで足りる。
（２）宅建業者がその事務所ごとに備える従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日及び当該事務所の従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。
（３）宅建業者は、一団の宅地の分譲を案内所を設置して行う場合、業務を開始する日の10日前までに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。
（４）宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。
⇒正解（３）
２：従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、従業者となった年月日、従業者でなくなった年月日に加え、従業者証明番号、主たる職務内容、宅建士であるか否かの記載も必要です。
４：取引のつど記載します。
【問 44】 宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）保証協会は、宅建業者の相手方から社員である宅建業者の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられている。
（２）保証協会は、その社員の地位を失った宅建業者が地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅建業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。
（３）保証協会は、新たに社員が加入したときは、当該社員の免許権者が国土交通大臣であるか都道府県知事であるかにかかわらず、直ちに当該保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告することが義務付けられている。
（４）保証協会は、そのすべての社員に対して、当該社員が受領した支払金や預り金の返還債務を負うことになったときに、その債務を連帯して保証する義務及び手付金等保管事業を実施することが義務付けられている。
⇒正解（１） 保証協会についてここまで深く掘り下げてきますか…ちょっと難問題。
１：苦情の解決、研修、弁済業務の３つは保証協会の義務です。
２：公告期間を経て弁済行保証金を取り戻した後に、弁済業務保証金分担金を返還します。
３：社員の免許権者に報告。
４：債務を連帯して保証したり、手付金等保管事業を実施することは任意です。
【問 45】 宅建業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）国土交通大臣に宅建業を営む旨の届出をしている信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅建業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。
（２）甲県知事は、宅建業者Ａ（甲県知事免許）に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければならない。
（３）国土交通大臣は、宅建業者Ｂ(乙県知事免許)に対し宅建業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
（４）丙県知事は、丙県の区域内における宅建業者Ｃ(丁県知事免許)の業務に関し、Ｃに対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を丙県の公報により公告しなければならない。
⇒正解（４）
４：公告する必要があるのは、業務停止または免許取消処分を行ったときです。
【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）機構は、民間金融機間が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援している。
（２）機構は、民間金融機関が貸し付けた長期・固定金利の往宅ローンについて、民間保証会社の保証を付すことを条件に、その住宅ローンを担保として発行された債券等の元利払いを保証する証券化支援事業(保証型)を行っている。
（３）機構は、貸付けを受けた者が経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払が著しく困難となった場合には、一定の貸付条件の変更又は元利金の支払方法の変更をすることができる。
（４）機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済を利息のみの支払とし、借入金の元金は債務者本人の死亡時に一括して返済する制度を設けている。
⇒正解（２） 正解肢が細かすぎますが、他の肢が簡単なので消去法で取れる問題。
【問 47】 宅建業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。）によれば、正しいものはどれか。
（１）平成元年4月1日に建築され、平成8年4月1日に増築された既存住宅を平成21年4月1日から販売する場合、当該増築日を起算点として「築13年」と表示してもよい。
（２）建築基準法で規定する道路に２ｍ以上接していない土地に建築物を建築しようとしても、原則として建築基準法第６条第１項の確認を受けることはできないため、「建築不可」又は「再建築不可」と明示しなくてもよい。
（３）新築賃貸マシションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な１住戸１か月当たりの賃料を表示すればよい。
（４）宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。
⇒正解（４）
３：標準的な賃料ではなく、最低賃料と最高賃料を表示します。
【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）平成21年地価公示(平成21年3月公表)によれば、平成20年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均ではすべての用途で下落となった。
（２）平成19年度法人企業統計年報(財務省、平成20年9月公表)によれば、平成19年度における不動産業の経常利益は約3兆4,000億円であり、対前年度比1.1％減となった。
（３）平成20年度国土交通白書(平成21年4月公表）によれば、平成20年3月末現在の宅建業者数は約14万となっており、前年度に比べわずかながら増加した。
（４）平成21年版土地白書(平成21年5月公表)によれば、平成19年度の宅地供給量は全国で5,400ha(ヘクタール）となっており、対前年度比10.0％減と引き続き減少傾向にある。
⇒正解（３） 統計問題は最新情報を覚えて確実に取っておきましょう。
【問 49】 土地に関する次の記述のうち、不適当なもはどれか。
（１）山地の地形は、かなり急峻で大部分が森林となっている。
（２）台地・段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多い。
（３）低地は、大部分が水田として利用され、地震災害に対して安全である。
（４）臨海部の低地は、水利、海陸の交通に恵まれているが、住宅地として利用するためには十分な防災対策が必要である。
⇒正解（３）
３：低地に大都市が集中していて、更に地盤は軟弱とダブルで誤っているサービス問題。
【問 50】 建物の構造に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。
（１）鉄骨構造の特徴は、自重が重く、耐火被覆しなくても耐火構造にすることができる。
（２）鉄筋コンクリート構造は、耐火、耐久性が大きく骨組形態を自由にできる。
（３）鉄骨鉄筋コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造よりさらに優れた強度、じん性があり高層建築物に用いられる。
（４）集成木材構造は、集成木材で骨組を構成した構造で体育館等に周いられる。
⇒正解（１）
１：鉄骨は火熱に弱く、耐火材料で被覆する必要があります。
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