とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成13年（2001年）の通し問題を見ていきましょう。

平成13年（2001年）宅建試験問題と解説

平成13年（2001年）宅建試験問題

１．権利関係の問題 問１～15
　２．宅建業法の問題 問30～45
　　３．法令制限の問題 問16～25
　４．税その他の問題 問26～29
５．税その他の問題 問46～50

権利関係

〔問１〕Ａ・Ｂ・Ｃが，持分を６・２・２の割合とする建物を共有している場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　Ａが，Ｂ・Ｃに無断で，この建物を自己の所有としてＤに売却した場合は，その売買契約は有効であるが，Ｂ・Ｃの持分については，他人の権利の売買となる。
２　Ｂが，その持分に基づいて単独でこの建物全部を使用している場合は，Ａ・Ｃは，Ｂに対して，理由を明らかにすることなく当然に，その明渡しを求めることができる。
３　この建物をＥが不法占有している場合には，Ｂ・Ｃは単独でＥに明渡しを求めることはできないが，Ａなら明渡しを求めることができる。
４　裁判による共有物の分割では，Ａに建物を取得させ，ＡからＢ・Ｃに対して適正価格で賠償させる方法によることは許されない。

⇒正解（１）
２：各共有者は持分に応じて共有物を使用する権利を有しているため、共有物の持分の過半数を超える者であっても、他の共有者に対して明渡しを請求することはできません。
３：共有物の不法占有者に対する明渡し請求＝保存行為は、各共有者が単独ですることができます。
４：共有物全体を共有者一人の所有とし、他の共有者には持分価格を取得させるという方法も可能です。



〔問２〕Ａが，Ｂに住宅用地を売却した場合の錯誤に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。（改題）

１　Ｂが，Ａや媒介業者の説明をよく聞き，自分でもよく調べて，これなら住宅が建てられると信じて買ったが，地下に予見できない空洞（古い防空壕）があり，建築するためには著しく巨額の費用が必要であることが判明した場合，Ｂは，売買契約は錯誤によって取り消すことができる。
２　売買契約に重要な錯誤があった場合は，Ｂに代金を貸し付けたＣは，Ｂがその錯誤を認めず，取消しを主張する意思がないときでも，Ａに対し，Ｂに代位して，取消しを主張することができる。
３　Ａが，今なら課税されないと信じていたが，これをＢに話さないで売却した場合，後に課税されたとしても，Ａは，この売買契約が錯誤によって取り消し得るとはいえない。
４　Ｂは，代金をローンで支払うと定めて契約したが，Ｂの重大な過失によりローン融資を受けることができない場合，Ｂは，錯誤による売買契約の取消しを主張することはできない。

⇒正解（２）
１：重要な錯誤があり重過失がないので、Ｂは錯誤取消を主張することができます。
２：錯誤取消の取消権者は、表意者とその代理人または承継人となります（本肢は表意者が錯誤を認めていないため、そもそも代位取消しはできません）。
３：動機の錯誤については、相手方に表示されたときに限り錯誤取消の対象となります。
４：重要な錯誤に該当しても、重大な過失があるため錯誤取消を主張することはできません。



〔問３〕Ａ所有の甲地は袋地で，Ａが所有していない回りの士地（囲繞地）を通る通路を開設しなければ公道に出ることができない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ａは，囲繞地の所有者に代償を支払えば，自己の意思のみによって通行の場所及び方法を定め，囲繞地に通路を開設することができる。
２　Ｂが，Ａから甲地を譲り受けた場合には，Ｂは，所有権移転の登記を完了しないと，囲繞地に通路を開設することができない。
３　甲地が，Ａ及びＣの共有地の分割によって袋地となったときには，Ａは，Ｃが所有する分割後の残余地にしか通路を開設することができない。
４　甲地が，Ｄ所有の土地を分筆してＡに売却した結果，袋地になった場合で，Ｄが，甲地の譲渡後その残余地である乙地をＥに売却したときには，Ａは乙地に通路を開設することができない。

⇒正解（３）法改正により、「囲繞地通行権」＝「公道に至るための他の土地の通行権」という名称に変わっています。
１：代償を支払っても、Ａのために必要で囲繞地のために最も損害の少ないものを選ぶ必要があります。
２：袋地の所有権を取得した者は、登記がなくても囲繞地所有者に対して囲繞地通行権を主張することができます。
３：分割により袋地が生じたため、当該土地所有者Ａは他の分割者であるＣの所有地のみを通行することができます。
４：土地の一部を譲渡したことにより袋地が生じたため、ＡはＤの所有地のみを通行することができ、Ｄが第三者に土地を譲渡しても通行権は消滅しません。



〔問４〕ＡとＢとが共同で，Ｃから，Ｃ所有の土地を2,000万円で購入し，代金を連帯して負担する（連帯債務）と定め，ＣはＡ・Ｂに登記，引渡しをしたのに，Ａ・Ｂが支払をしない場合の次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　Ｃは，Ａに対して2,000万円の請求をすると，それと同時には，Ｂに対しては，全く請求をすることができない。
２　ＡとＢとが，代金の負担部分を1,000万円ずつと定めていた場合，ＡはＣから2,000万円請求されても，1,000万円を支払えばよい。
３　ＢがＣに2,000万円を支払った場合，Ｂは，Ａの負担部分と定めていた1,000万円及びその支払った日以後の法定利息をＡに求償することができる。
４　Ｃから請求を受けたＢは，Ａが，Ｃに対して有する1,000万円の債権をもって相殺しない以上，Ａの負担部分についても，Ｂからこれをもって相殺することはできない。

⇒正解（３）
１：債権者は、連帯債務者の一人または同時もしくは順次に全ての連帯債務者に対し、全部または一部の履行を請求することができます。
２：連帯債務に負担部分は関係なく、2,000万円を請求されれば全部を支払う必要があります。
４：Ａの負担部分（1,000万円）について相殺を援用することができます。Ａが2,000万円の債権を有していても、相殺を援用できるのはＡの負担部分（1,000万円）のみですので注意してください。改正民法により、負担部分について履行の請求を拒むことができるに過ぎないこととなりました。



〔問５〕ＡからＢ，ＢからＣに，甲地が，順次売却され，ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ａが甲地につき全く無権利の登記名義人であった場合，真の所有者Ｄが所有権登記をＢから遅滞なく回復する前に，Ａが無権利であることにつき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたとき，Ｃは甲地の所有権をＤに対抗できる。
２　ＢからＣへの売却後，ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合，Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に，その解除につき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたときは，Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。
３　ＢからＣへの売却前に，ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合，Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に，その解除につき善意のＣがＢから甲地を購入し，かつ，所有権移転登記を受けたときは，Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。
４　ＢからＣへの売却前に，取得時効の完成により甲地の所有権を取得したＥがいる場合，Ｅがそれを理由にして所有権登記をＢから取得する前に，Ｅの取得時効につき善意のＣがＢから甲地を購入し，かつ，所有権移転登記を受けたときは，Ｃは甲地の所有権をＥに対抗できる。

⇒正解（１）
１：無権利者から転々と譲受けても所有権を取得することはありません。



〔問６〕契約当事者が死亡した場合に関する次の記述は，民法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　委任契約において，委任者または受任者が死亡した場合，委任契約は終了する。
２　使用貸借契約において，貸主または借主が死亡した場合，使用貸借契約は効力を失う。
３　組合契約において，組合員が死亡した場合，当該組合員は組合契約から脱退する。
４　定期贈与契約　(定期の給付を目的とする贈与契約)　において，贈与者または受贈者が死亡した場合，定期贈与契約は効力を失う。

⇒正解（２）正しい記述である３番４番は参考程度に。
１：委任契約は、委任者または受任者の死亡・破産、受任者の後見開始により終了します。
２：貸主が死亡しても使用貸借契約は終了しませんが、借主が死亡すると使用貸借契約は終了します。



〔問７〕Ａは，Ｂから3,000万円の借金をし，その借入金債務を担保するために，Ａ所有の甲地と，乙地と，乙地上の丙建物の上に，いずれも第 １順位の普通抵当権（共同抵当） を設定し，その登記を経た。その後甲地については，第三者に対して第２順位の抵当権が設定され，その登記がされたが，第３順位以下の担保権者はいない。この場合，民法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　甲地が1,500万円，乙地が2,000万円，丙建物が500万円で競売され，同時に代価を配当するとき，Ｂはその選択により，甲地及び乙地の代金のみから優先的に配当を受けることができる。
２　甲地のみが1,500万円で競売され，この代価のみがまず配当されるとき，Ｂは，甲地にかかる後順位抵当権者が存在しても，1,500万円全額（競売費用等は控除）につき配当を受けることができる。
３　Ｂは，Ａの本件借入金債務の不雇行による遅延損害金については，一定の場合を除き，利息その他の定期金と通算し，最大限，最後の２年分しか，本件登記にかかる抵当権の優先弁済権を主張することができない。
４　Ｂと，甲地に関する第２順位の抵当権者は，合意をして，甲地上の抵当権の順位を変更することができるが，この順位の変更は，その登記をしなければ効力が生じない。

⇒正解（１）
１：各不動産の価額に応じて債権の負担を按分し、抵当権者の選択で一部の不動産のみから配当を受けることはできません。
２：一部不動産の代価のみを配当する場合、抵当権者はその代価から債権全部の弁済を受けることができます。
３：利息その他の定期金と通算し、最大限最後の２年分しか抵当権の優先弁済権を主張することはできません。
４：抵当権の順位の変更は、登記をしなければ効力を生じません。



〔問８〕Ａが，Ｂ所有の建物の売却（それに伴う保存行為を含む。）についてＢから代理権を授与されている場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　Ａが，Ｂの名を示さずＣと売買契約を締結した場合には，Ｃが，売主はＢであることを知っていても，売買契約はＡＣ間で成立する。
２　Ａが，買主Ｄから虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも，Ｂがその事情を知りつつＡに対してＤとの契約を指図したものであるときには，ＢからＤに対する詐欺による取消はできない。
３　Ａが，買主を探索中，台風によって破損した建物の一部を，Ｂに無断で第三者に修繕させた場合，Ｂには，修繕代金を負担する義務はない。
４　Ａは，急病のためやむを得ない事情があってもＢの承諾がなければ，さらにＥを代理人として選任しＢの代理をさせることはできない。

⇒正解（２）
１：代理人は、相手方に対して自らが代理人である旨を表示しなければなりませんが、相手方がその旨を知っていた場合、知ることができた場合は、表示がなくても有効な代理行為となります。
２：意思表示における不適合の有無は代理人を基準に決定しますが、本人が自ら知っていた事情について代理人が知らなかったことを主張することはできません。
３：売却に関する代理権＋それに伴う保存行為に関する代理権も有しているため、修繕は権限内の行為であり、本人Ｂに効果が帰属します。
４：任意代理人は原則として復代理人を選任することができませんが、本人の許諾を得たとき、「または」、やむを得ない事由があるときは、復代理人を選任することができます（本人の許諾を得て復代理人を選任した場合、任意代理人は選任と監督についてのみ責任を負い、本人の指名に従って復代理人を選任したときは責任を負わないとされていましたが、改正民法により本人の許諾があった場合も指名があった場合も、どちらも同じく債務不履行責任の一般原則に委ねられ代理人も責任を負うこととなった点に注意）。



〔問９〕Ａは，ＢからＢ所有の建物を賃借し，特段の定めをすることなく，敷金として５０万円をＢに交付した。この場合のＡのＢに対する敷金返還請求権に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　賃貸借契約期開中でも，Ｂの返済能力に客観的な不安が生じた場合は，Ａは，賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。
２　敷金返還請求権は，賃貸借契約と不可分であり，Ａは，Ｂの承諾があったとしても，これをＡの債権者に対して担保提供することができない。
３　賃貸借契約が終了した場合，建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり，Ａは，敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。
４　Ｂは，Ａの，賃貸借契約終了時までの未払賃料については，敷金から控除できるが，契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても，敷金から控除できる。

⇒正解（４）
１：賃貸人の返済能力に客観的不安があっても賃貸借契約期間中に敷金返還を請求することはできず、賃料支払債務と相殺することもできません。
２：敷金契約と賃貸借契約は別個の契約で、賃借権とは別に敷金返還請求権のみを担保に提供することもできます。
３：明渡しが先で、建物を明渡すまで敷金返還請求権は発生しません。
４：賃貸人は、未払賃料や賃貸借契約終了後明渡しまでに生じた賃料相当損害額についても敷金から控除することができます。



〔問10〕甲建物の占有者である（所有者ではない。）Ａは，甲建物の壁が今にも剥離しそうであると分かっていたのに，甲建物の所有者に通知せず，そのまま放置するなど，損害発生の防止のため法律上要求される注意を行わなかった。そのために壁が剥離して通行人Ｂが死亡した。この場合，Ｂの相続人からの不法行為に基づく損害賠償請求に関する次の記述は，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　Ｂが即死した場合，Ｂ本人の損害賠償請求権は観念できず，その請求権の相続による相続人への承継はない。
２　Ｂに配偶者と子がいた場合は，その配偶者と子は，Ｂの死亡による自己の精神上の苦痛に関し，自己の権利として損害賠償請求権を有する。
３　Ｂの相続人は，Ａに対しては損害賠償請求ができるが，甲建物の所有者に対しては，損害賠償請求ができない。
４　壁の剥離につき，壁の施工業者にも一部責任がある場合には，Ａは，その施工業者に対して求償権を行使することができる。

⇒正解（１）
１：即死でも被害者本人の損害賠償請求権が認められ、これを相続人が承継することも認められます。
４：工作物の占有者や所有者は、損害原因の責任者に求償権を行使することができます。



〔問11〕被相続人Ａの相続人の法定相続分に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。（改題）

１　ＡとＢが婚姻中に生まれたＡの子Ｃは，ＡとＢの離婚の際，親権者をＢと定められたが，Ａがその後再婚して，再婚にかかる配偶者がいる状態で死亡したときは，Ｃは法定相続分はない。
２　Ａに実子がなく，３人の養子がいる場合，法定相続分を有する養子は２人に限られる。
３　Ａが死亡し，配偶者Ｄ及びその２人の子供Ｅ，Ｆで遺産分割及びそれに伴う処分を終えた後，認知の訴えの確定により，さらに摘出でない子Ｇが１人いることが判明した。Ｇの法定相続分は１/12である。
４　Ａに子が３人あり、Ａの死亡の際、２人は存命であったが，１人は既に死亡していた。その死亡した子には２人の嫡出子Ｈ，Ｉがいた。Ａ死亡の際，配偶者もいなかった場合，Ｈの法定相続分は１/６である。

⇒正解（４）
１：被相続人が再婚しても、前妻の子の相続権は失われません。
２：３人の養子で相続人になるのは２人・・何を意図しているのか意味不明な問題。もちろん３人とも相続人となります。
３：認知は出生の時に遡って効力が生じるため、ＧもＡの法定相続人として扱われます（＝D1/2、EFG1/6）。



〔問12〕Ａは，昭和46年（西暦1971年）８月，Ｂから，その所有地を，建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃借し，その後Ａ所有の建物を同土地上に建築し，Ａ名義の所有権保存登記をしてきた。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　平成13年（西暦2001年）８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，更新後の存続期間を10年と定めることができる。
２　平成13年８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，今回の更新は旧借地法によるものとするが，次回以降の更新は借地借家法本則によるものとする旨定めることができる。
３　Ａは平成12年７月に再築のため建物を取り壊し，土地の上の見やすい場所に＜旧建物を特定するために必要な事項，取り壊した日，建物を新たに築造する旨＞を掲示した。この掲示が存続していれば，建物が未完成でも，平成13年８月時点で，Ａは本件借地権を第三者に対抗できる。
４　平成13年８月の契約更新後，更新期間満了前に，本件借地上のＡ所有建物が朽廃した場合，本件借地権は消滅しない。

⇒正解（３）旧法関連の問題なので、もう気にする必要はないでしょう。
１：旧法時代に設定された借地権の更新は、新法施行後も旧法が適用されます。
２：旧法時代に設定された借地権の更新は、新法施行後も旧法が適用され、２回目以降の更新についても同様です。
４：旧法時代に設定された借地権が建物の朽廃によって消滅した場合には、旧法が適用されます。



〔問13〕賃貸人Ａ（個人）と賃措人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，Ａは，その裁判が確定するまでの期間は，Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
２　Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
３　家賃が，近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは，契約の条件にかかわらず，Ｂは，将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
４　ＡＢ間で，３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合，その特約は効力を有しない。

⇒正解（２）
２：判決確定以降分ではなく、増減請求の意思表示以降分の家賃が増減されます。
４：一定期間建物の借賃を「増額しない」旨の特約は有効ですが、「減額しない」旨の特約は無効となります。



〔問14〕１棟の建物を区分した建物（以下この問において「区分建物」という。）についての登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　表題登記がされていない区分建物を建築者から取得した者は，当該区分建物の表題登記を申請する義務はない。
２　区分建物の床面積は，壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。
３　区分建物が規約による共用部分である旨の登記は，当該区分建物の登記記録の表題部にされる。
４　区分建物について敷地権の表示が登記されたときは，敷地権の目的たる土地の登記記録の表題部に敷地権である旨の登記がされる。

⇒正解（４）
１：区分建物で表題登記の申請義務を負うのは原始取得者のみです。表題登記がない区分建物以外の建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に表題登記を申請しなければならない点に注意しておいてください。
２：区分建物の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出されます。区分建物以外の建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算出する点と比較しておいてください。
４：表題部ではなく、所有権であれば甲区、賃借権であれば乙区など、権利部の相当区に登記されます。



〔問15〕建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，共用部分の全部について持分割合を定める規約を設定することができる。
２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定，変更，又は廃止は，当該一部共用部分を共用すべき区分所有者全員の承諾を得なければならない。
３　管理者は，規約の定め又は集会の決議があっても，その職務に関し区分所有者のために，原告又は被告となることができない。
４　管理者は，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないが，集会は，区分所有者全員の同意があるときは，招集の手続を経ないで開くことができる。

⇒正解（４）
１：最初に建物の専有部分の全部を所有する者が公正証書により設定することができるのは、規約共用部分に関する定め、規約敷地の定め、敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、敷地利用権の持分割合に関する定めで、共用部分の持分割合を定めることはできません。
２：一部共用部分を共用する区分所有者の1/4を超える者または議決権の1/4を超える議決権を有する者が反対しなければよく、全員の承諾まで得る必要はありません。
３：管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関して区分所有者のために原告または被告となることができます。

法令制限

〔問16〕国土利用計画法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　監視区域内において一定規模以上の面積の土地売買等の契約を締結した場合には，契約締結後２週間以内に届出をしなければならない。
２　市町村長は，当該市町村の区域のうち，国土交通大臣が定める基準に該当し，地価の上昇によって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域を，期間を定めて，注視区域として指定することができる。
３　監視区域内において国土利用計画法の規定に違反して必要な届出をせず，土地売買等の契約を締結した場合には，６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。
４　注視区域内においては，都道府県の規則で定める面積以上の土地売買等の契約を締結する場合に届出が必要である。

⇒正解（３）
１：監視区域や注視区域内で必要なのは事前届出です。
２：規制区域、監視区域、注視区域は都道府県知事が指定します。
４：注視区域における届出対象面積は国土利用計画法で定められています。監視区域は都道府県が定める点に少し注意。



〔問17〕都市計画法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１ 用途地域に関する都市計画には，建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を定めることとされている。
２ 第一種低層住居専用地域に関する都市計画には，建築物の高さの限度を定めることとされている。
３ 第二種中高層住居専用地域に関する都市計画には，建築物の高さの最高限度及び最低限度を定めることとされている。
４ 特定街区に関する都市計画には，建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めることとされている。

⇒正解（３）
２：第一第二低層住専には、建蔽率、外壁の後退距離（必要に応じて）、建築物の高さの限度を定めます。
３：第一第二中高層住専には、建蔽率を定めます。



〔問18〕次に掲げる開発行為（都市計画法第４条第12項に定める行為をいう。以下この問において同じ ）のうち，同法による開発許可を常に受ける必要がないものはどれか。

１ 公益上必要な建築物の建築を目的として行う開発行為
２ 農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として行う開発行為
３ 土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為
４ 学校教育法による大学の建築を目的として行う開発行為

⇒正解（１）
２：市街化区域以外では許可不要ですが、市街化区域内では許可が必要となります。
３：土地区画整理事業の施行として行う土地の区画形質の変更は許可不要ですが、単に土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為は許可が必要となります。
４：大学の建築は、一定規模であれば開発許可が必要です。



〔問19〕都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　開発許可申請書には，予定建築物の用途のほか，その構造，設備及び予定建築価額を記載しなければならない。
２　開発許可の申請は，自己が所有している土地についてのみ行うことができる。
３　開発許可を受けた開発区域内の土地においては，開発工事完了の公告があるまでの間は，原則として，建築物を建築することができない。
４　開発許可処分については，常に開発審査会の裁決を経なければ，その取消しの訴えを提起することができない。

⇒正解（３）
１：開発許可申請書の記載事項は、開発区域の位置・区域及び規模、予定建築物等の用途、設計、工事施行者、その他国土交通省令で定める事項で、構造、設備、予定建築価額の記載は不要です。
２：他人所有の土地でも開発許可の申請を行うことができます（開発行為の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意が必要）。
４：審査請求に対する開発審査会の裁決を経ることなく、直接、開発許可処分の取消しの訴えを提起することができます。



〔問20〕防火地域又は準防火地域に開する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　防火地域内において，延べ耐積が50平方メートルの平屋建の附属建築物で，外壁及び軒裏が，防火構造のものは，必ず耐火建築物としなければならない。
２　準防火地域内にある木造建築物に付属する塀で、高さ３ｍのものは、必ず延焼防止上支障のない構造としなければならない。
３　建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては，その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
４　防火地域又は準防火地域以外においても，建築物の高さが15ｍを超える建築物は，必ず耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。

⇒正解（２）
１：延べ面積が50㎡以内の平家建の附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のものは、防火地域内であっても耐火建築物または準耐火建築物とする必要はありません。
２：準防火地域内において、木造建築物等に附属する門・塀については、延焼防止上支障のない構造としなければなりません。
３：建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、建築物の全部について防火地域内の規定が適用されます。
４：耐火建築物や準耐火建築物といった制限が適用されるのは、防火地域または準防火地域に限られます。ちなみに、防火地域または準防火地域でも建築物の高さが適用基準となることはありません（階数と延べ面積）。



〔問21〕建築基準法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　幅員４ｍ未満の道路は，建築物の敷地と道路との関係において，道路とみなされることはない。
２　第一種低層住居専用地域内においては，高さが10ｍを超える建築物を建築できる場合はない。
３　建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合は，都市計画において定められた数値以下でありさえすればよい。
４　商業地域内で，かつ，防火地域内にある耐火建築物については，建蔽率の制限を受けない。

⇒正解（４）
１：幅員が４ｍ未満でも特定行政庁が指定したものについては、例外的に道路とみなされます（＝みなし道路）。
２：第一第二種低層住専・田園住居地域内では、建築物の高さの限度を10ｍまたは12ｍと定めます。
３：都市計画で指定された容積率と前面道路の幅員から計算した容積率のうち、厳しい方の数値が適用されます。



〔問22〕土地区画整理法における土地区画整理事業に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　施行者が，道路法にいう道路の用に供する土地を，道路管理者の了解を得ることなく造成した場合でも，当該道路管理者は，施行者に対して，その造成費用の全部を支払わなければならない。
２　施行者は，仮換地の指定を行うに当たっては，従前の宅地について抵当権を有する者に対して，仮換地について仮にその目的となるべき宅地又はその部分を指定しなければならない。
３　換地処分があった湯合，従前の宅地に存した未登記及び未申告の借地権は，その公告があった日が終了した時において消滅し，従前の宅地とみなされる換地について存続することはない。
４　土地区画整理組合が成立した場合において，施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者はすべて組合員となるが，施行地区内の借家人は組合員とはならない。

⇒正解（４）細かい肢もありますが、正解肢は簡単です。
１：一定の場合に道路管理者が造成費用を負担しなければならない場合もありますが、常に全額を負担するとは限りません。
２：仮換地の指定を行うにあたり従前の宅地について地上権、永小作権、賃借権など土地の使用収益権を有する者があるときは、それらの権利の目的となる宅地またはその部分を指定しなければなりませんが、抵当権はこれに当てはまりません。
３：従前の土地に存在した未登記賃借権は、換地上に移行して存続します。



〔問23〕農地法に開する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　現況は農地であるが，土地登記簿上の地目が「山林」である土地を住宅建設の目的で取得する場合には，農地法第５条の許可を要しない。
２　農地法第３条又は第５条の許可を要する農地の権利移転について，これらの許可を受けないでした行為は，その効力を生じない。
３　市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には，あらかじめ農業委員会に届け出れば，農地法第３条の許可を要しない。
４　農地法第４条の許可を受けた農地について，転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその所有権を移転する場合には，改めて農地法第５条の許可を要しない。

⇒正解（２）
１：農地にあたるかどうかは、登記簿上の記載ではなく現況によって判断します。
３：市街化区域内における例外は、農地法３条許可には適用されません（４条５条許可は届出で可）。
４：４条許可を受けていても、当該土地を転用目的で所有権移転するのであれば、改めて５条許可が必要です。



〔問24〕次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　宅地造成及び特定盛土等規制法によれば，宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事の請負人は，工事に着手する前に，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
２　生産緑地法によれば，生産緑地地区内において建築物の新築，改築又は増築を行おうとする者は，原則として市町村村長の許可を受けなければならない。
３　河川法によれば，河川保全区域内において工作物の新築又は改築をしようとする者は，原則として河川管理者の許可を受けなければならない。
４　流通業務市街地の整備に関する法律によれば，流通業務地区において住宅を建設しようとする者は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

⇒正解（１）
１：宅地造成等工事で知事の許可を受けなければならないのは、請負の注文者（＝工事主）です。



〔問25〕Ａ所有の都市計画法による市街化区域内の宅地:甲地（面積250平方メートル)をＢが取得した場合における次の記述のうち，正しいものはどれか。

１ Ｂが甲地を盛土したうえで住宅を建築しようとするときには，都市計画法第29条の許可（開発許可）を受けなければならない。
２ 甲地が都市計画法による第一種住居地域に指定されているときは，建築基準法の規定によると，Ｂは，甲地に住宅の一部を喫茶店（店舗面積150平方メートル)として使用する建築物を建築することができる。
３ 甲地にＡ所有の住宅が建っているとき，ＢがＡに対してこれを除却するよう求めるためには，民法の規定によると，Ｂは，甲地の所有権移転登記を完了していなければならない。
４ 甲地と公道との間が建築基準法第４２条第２項の規定により道路とみなされる私道（敷地はＡ所有）のみにより接続しているときには，Ｂは，甲地に住宅を建築する目的で同法第６条第１項の確認を受けるためには，当該私道の通行についてのＡの承諾を必要とする。

⇒正解（２）
１：市街化区域内で開発許可が必要となるのは、1,000㎡以上の開発行為です。
２：第一住居で飲食店は、その用途に供する部分が3,000㎡以下であれば建築することができます。
３：売買契約の当事者で対抗問題とはなりませんので、登記を受けなくても、所有権に基づく妨害排除請求権を行使して建物の除去を求めることができます。
４：接道義務は建築確認で審査されるので、売主の承諾は不要です。

税その他

〔問26〕租税特別措置法第41条の５の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１ 譲渡資産とされる家屋については，譲渡をした年の１月１日における所有期間が１０年を超えるものであり，かつ，その居住の用に供していた期間が１０年以上であることが適用要件とされている。
２ 買換資産とされる家屋については，租税特別措置法第４１条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件とされている。
３ 買換資産とされる家屋については，譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに取得するものであることが適用要件とされている。
４ 譲渡資産とされる家屋については，居住の用に供しているもの又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。

⇒正解（４）
１：所有期間は５年超が適用要件とされます。
２：居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けていても、住宅ローン控除を受けることができます。
３：譲渡をした日から同日以後３年ではなく、譲渡日の前年１月１日から譲渡日の翌年12月31日までの取得で、かつ取得日から翌年12月31日までに居住の用に供するか供する見込みがあることが適用要件とされます。



〔問27〕印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１ 地方公共団体であるＡ市を売主，株式会社であるＢ社を買主とする土地の譲渡契約書２通に双万が署名押印のうえ，１通ずつ保存することとした場合，Ｂ社が保存する契約書には印紙税が課されない。
２ 「平成16年５月１日作成の土地譲渡契約書の契約金額を１億円から9,000万円に変更する」旨を記載した変更契約書は，契約金額を減額するものであるから，印紙税は課されない。
３ 土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額１０万円，契約期間は１０年間とし，権利金の額は100万円とする」旨が記載された契約書は，記載金額1,200万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。
４ 給与所得者である個人Ｃが生活の用に供している土地建物を株式会社であるＤ社に譲渡し，代金１億円を受け取った際に作成する領収書は，金銭の受取書として印紙税が課される。

⇒正解（１）
１：国や地方公共団体団体などが作成した文書は非課税となります。
２：契約金額を減額する旨を記載した変更契約書は、記載金額のない契約書（＝200円）とされます。
３：土地賃貸借契約書で記載金額となるのは権利金や礼金等、契約時に交付されるもので、後日返還される予定のないものに限られ、賃料や返還が予定されている保証金・敷金等は、契約金額には該当しません（＝本肢の記載金額は100万円）。
４：印紙税の課税対象となる領収書（受取書）は、営業に関するものに限られます。



〔問28〕不動産取得税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１ 不動産取得税は，不動産の取得に封して，取得者の住所地の都道府県が課する税であるが，その徴収は普通徴収の方式がとられている。
２ 平成13年７月に中古住宅とその敷地を取得した場合，当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から１/２に相当する額が減額される。
３ 土地に定着した工作物又は立木はそれ自体では不動産取得税の課税対象とはならないが，土地と同時に取引される場合には，不動産取得税の課税対象となる。
４ 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合，当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課税される。

⇒正解（４）
１：取得者の住所地の都道府県ではなく、不動産の所在する都道府県によって課されます。
２：課税標準が固定資産課税台帳登録価格の1/2となる特例はありますが、本肢のような特例は存在しません。
３：不動産取得税は不動産（＝土地や家屋）の取得に対して課され、工作物や立木は課税対象となりません。
４：改築により家屋の価格が増加した場合、増加した価格を課税標準として不動産取得税が課されます。



〔問29〕不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１ 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，原価法，取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが，鑑定評価に当たっては，案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。
２ 取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
３ 収益還元法は，学校，公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり，自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
４ 賃料の鑑定評価において，支払賃料とは，賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。

⇒正解（２）
１：原則として、複数の鑑定評価の手法を適用すべきとされています。
３：収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等、一般的に市場性を有しない不動産には適用すべきでないとされています。
４：本肢の記述は実質賃料です（支払賃料＝各支払時期に支払われる賃料）

宅建業法

〔問30〕次の記述のうち，宅建業法の免許を受ける必要のないものはどれか。

１　建設業法による建設業の許可を受けているＡが，建築請負契約に付帯して取り決めた約束を履行するため，建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続して行う場合
２　地主Ｂが，都市計画法の用途地域内の所有地を，駐車場用地２区画，資材置場１区画，園芸用地３区画に分割したうえで，これらを別々に売却する場合
３　地主Ｃが，その所有地に自らマンションを建設した後，それを入居希望者に賃貸し，そのマンションの管理をＣが行う場合
４　農家Ｄが，その所有する農地を宅地に転用し，全体を２５区画に造成した後，宅地建物取引業者Ｅに販売代理を依頼して分譲する場合

⇒正解（３）
１：共同住宅の売買の媒介を反復継続して行うため宅建業に該当し、建設業の許可や請負契約の付帯契約は無関係です。
２：用途地域内の土地は、現況によらず宅建業法上の宅地となります（道路・公園・広場・河川・水路を除く）。
３：自ら賃貸や、単に管理行為は宅建業に該当しません。
４：他の宅建業者に代理を依頼しても、免許が不要とはなりません。



〔問31〕宅建業法 に規定する宅建士に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　都道府県知事は，宅建士資格試験を不正の手段で受験したため合格決定が取り消された者について，同試験の受験を以後５年間禁止する措置をすることができる。
２　宅建士資格試験に合格した者でも，３年間以上の実務経験を有しなければ，宅建業法第１８条第１項の登録を受けることができない。
３　甲県内に所在する事務所の専任の宅建士は，甲県知事による宅建業法第１８条第１項の登録を受けている者でなければならない。
４　宅建士証を滅失した宅建士は，宅建士証の再交付を受けるまで，宅建業法第３５条の規定による重要事項の説明をすることができない。

⇒正解（４）
１：受験禁止の最長期間は３年間です。
２：宅建士登録には２年以上の実務経験が必要ですが、国土交通大臣が指定する講習を受講すれば実務経験がなくても登録することができます。
３：甲県知事による登録を受けた者でも、日本全国どこの事務所でも専任の宅建士となることができます。



〔問32〕宅建業法 に規定する宅建士に開する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　宅建士は，宅建業法第３５条の規定による重要事項の説明をするときに，その相手方から要求がなければ，宅建士証の提示はしなくてもよい。
２　宅建業者は，１０戸以上の一団の建物を分譲するために案内所を設置し，当該案内所において契約締結を行うときは，１名以上の成年者である専任の宅建士を置かなければならない。
３　宅建士は，宅建士としてすべき事務の禁止の処分を受けたときは，２週間以内に，宅建士証をその処分を行った都道府県知事に提出しなければならない。
４　宅建士は，宅建業法第１８条第１項の登録を受けた後に他の都道府県知事にその登録を移転したときには，移転前の都道府県知事から交付を受けた宅建士証を用いて引き続き業務を行うことができる。

⇒正解（２）
１：重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくとも必ず宅建士証を提示しなければなりません。
３：事務禁止処分を受けた場合は、速やかに、宅建士証をその交付を受けた知事に提出しなければなりません。
４：登録の移転をした場合、移転前の宅建士証は効力を失うため、移転先の都道府県知事に宅建士証の交付を申請しなければなりません。



〔問33〕宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　営業保証金の供託は，必ず，主たる事務所のもよりの供託所に金銭を供託する方法によらなければならない。
２　新たに宅建業を営もうとする者は，営業保証金を供託所に供託した後に，国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
３　宅建業者は，営業保証金の還付が行われ，営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは，通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければ，業務停止の処分を受けることがあるが，免許取消しの処分を受けることはない。
４　宅建業者との取引により生じた債権であっても，内装業者の内装工事代金債権については，当該内装業者は，営業継続中の宅建業者が供託している営業保証金について，その弁済を受ける権利を有しない。

⇒正解（４）
１：営業保証金の供託は、金銭や一定の有価証券をもって行うことができます。
２：免許を受け、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出て、宅建業務を開始することができます。
３：業務停止処分、情状が特に重い場合には免許取消処分を受けることもあります。
４：内装業者との取引は宅建業に関する取引とは言えず、還付対象とはなりません。



〔問34〕宅建業者が，その業務に関して行う次の行為のうち，宅建業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア　都市計画法による市衡化調整区域内の土地について，「近々，市街化区域と市街化調整区域との区分（線引き）を定めることが都道府県の義務でなくなる｡ 」と記載し，当該土地について，すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること
イ　定期建物賃貸借を媒介する場合に，宅建業法第３５条に規定する重要事項の説明において，期間の定めがない旨の説明を行うこと
ウ　建築に関する正事の完了前において，建築基準法第６条第１項の確認を受ける必要のある建物について，その確認の申請後，確認を受ける前に，当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して，当該建物の分譲の広告をすること
エ　競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について，裁判所による競売の公告がなされた後，入札前に，自ら売主として宅建業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること

⇒正解（４）全て違反します。
１：宅地の現在または将来の利用制限について、著しく事実に相違する表示または実際のものよりも著しく優良であると誤認させる表示をしてはなりません。
２：定期建物賃貸借である旨を重要事項として説明しなければなりません。
３：完成前物件の分譲広告を行うには、実際に建築確認を受けた後である必要があります。
４：宅建業者は、宅建業者以外の者に対して自ら売主となる他人物売買契約をすることができません（売買の予約などをしている場合を除く）。



〔問35〕宅建業者Ａは，宅地の売買を媒介し，契約が成立した場合，宅建業法第３７条の規定により，その契約の各当事者に書面を交付しなければならないが，次の事項のうち，当該書面に記載しなくてもよいものはどれか。

１　代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは，その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
２　当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名 （法人にあっては，その名称）
３　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは，その内容
４　当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは，その内容

⇒正解（２）
１：「代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的」は、37条書面の記載事項です。「代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」は35条書面記載事項で、授受の時期が含まれていない点に注意です。
２：「登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人または登記簿の表題部に記載された所有者の氏名」は37条書面ではなく、35条書面の記載事項です。
３：「損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容」は、35条37条の両書面の記載事項です。
４：「当該宅地または建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容」は、37書面の記載事項です（35条書面には記載不要）。



〔問36〕宅建業者が，マンションの一戸の賃貸借の媒介を行うに際し，宅建業法第３５条の規定による重要事項の説明を行った。この場合，次の記述のうち，同条の規定に違反しないものはどれか。

１　マンションの所有者についての登記名義人は説明したが，当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。
２　敷金の額については説明したが，その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった。
３　建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め （その案を含む｡ ） がなかったので，そのことについては説明しなかった。
４　マンションの管理の委託を受けている法人については，その商号又は名称は説明したが，その主たる事務所の所在地については説明しなかった。

⇒正解（３）
１：登記された権利の種類・内容、登記名義人は重要説明事項です。
２：敷金の授受の定めがある場合、敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項は重要説明事項です。
３：専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある場合、その内容は重要説明事項ですが、規約の定め（案を含む）がないときには説明する必要はありません。
４：区分所有建物の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所（法人なら商号または名称・主たる事務所の所在地）は重要説明事項となります。



〔問37〕宅建業者Ａは，Ｂから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ，古い空き家が建った土地（甲地）を見つけ，甲地の所有者とＢとの売買契約を締結させ，又はさせようとしている。この場合，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　宅建業者Ａは，Ｂが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも，空き家について登記がされていないときは，Ｂに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。
２　甲地が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で，その制限について宅建業法第３５条の規定による重要事項の説明をするとき，宅建業者Ａは，Ｂに対して，低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。
３　宅建業者ＡがＢに対して，甲地の現況を説明しようとする場合，Ａが甲地の地中の埋設管の有無について土地利用状況の経歴，関係者への照会等の調査を実施したが判明せず，埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調査が必要であるときは，Ａは，その旨を告げれば足りる。
４　Ｂが甲地を取得し，自ら古い空き家を除去するつもりである場合で，媒介契約に特別の定めがないとき，宅建業者Ａは，Ｂが甲地を取得した後も，その空家の除去が完成するまでは，媒介報酬の支払を請求することはできない。

⇒正解（３）
１２：重要な事実の告知義務違反となります。
３：必要な説明義務を果たした上で特別な調査が必要な場合、特別な調査をしなければ断定できない旨を告げれば、宅建業者の説明義務は果たされます。
４：特別の定めがない限り、媒介・代理によって契約が成立すれば、報酬を請求することができます。



〔問38〕宅建業者Ａが，ＢからＢ所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され，媒介契約を締締した湯合に開する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　ＡＢ聞で媒介契約が締結されたときは，Ａは遅滞なく宅建業法第３４条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し，記名押印して，Ｂに交付しなければならない。
２　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合，Ａは契約の相手方を探すため，当該物件につき必要な事項を，媒介契約締結の日から休業日数を徐き７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内） に指定流通機購に登録しなければならない。
３　Ａが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは，Ｂに対してその根拠を明らかにしなければならない。
４　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合，その有効期間の満了に際して，Ｂからの更新の甲出がなくても，その有効期間を自動的に更新するためには，当該契約の締結時にあらかじめＢの承諾を得ておかなければならない。

⇒正解（４）
４：自動更新はできず、契約終了時に依頼者からの申出があった場合のみ更新することができます。



〔問39〕宅建業者が，宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，この問において，「重要事項説明書」又は「契約書面」とは，それぞれ宅建業法第３５条又は宅建業法第３７条の規定に基づく書面をいう。

１　契約の解除については，特に定めをしなかったため，重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが，契約書面には記載しなかった。
２　代金の額及びその支払の時期については，重要事項説明書に記載し内容を説明したが，契約書面には記載しなかった。
３　宅地及び建物の引渡しの時期については，特に定めをしなかったため，重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが，契約書面には記載しなかった。
４　移転登記の申請の時期については，特に定めをしなかったため，重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが，契約書面には記載しなかった。

⇒正解（１）
１：契約解除に関する事項は35条書面記載事項で、37条書面には定めがある場合のみ記載すれば足ります。
２：代金の額・支払時期・方法は、37条書面の必要的記載事項で、35条書面には記載する必要がありません。
３：物件の引渡しの時期は、37条書面の必要的記載事項で、35条書面には記載する必要がありません。
４：移転登記の申請時期は、37条書面の売買と交換における必要的記載事項で、35条書面には記載する必要がありません。



〔問40〕宅建業者Ａが宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入した場合　記述のうち，正しいものはどれか。

１　宅建業者Ａについて弁済業務保証金が還付された場合で，Ａが，その還付された分に充当されるべき金額を，保証証協会の通知を受けた日から２週問以内に保証協会に納付しないときは，保証協会の社員としての地位を失う。
２　宅建業者Ａは，保証協会に加入したときは，その加入の日から２週間以内に，弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
３　弁済業務保証金について弁済を受けることのてきる権利を有する者には，宅建業者Ａがチラシの制作を依頼し，代金が未払である広告代理店も含まれる。
４　弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者には，宅建業者Ａが保証協会の社員となる前にＡと宅地建物の取引をした者は含まれない。

⇒正解（１）
２：宅建業者は、保証協会に加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を納付しなければなりません。
３：宅建業に関するものに限られ、広告代金債権は宅建業に関する取引に含まれません。
４：保証協会への加入前に宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。



〔問41〕宅建業者Ａは，自ら売主となって，宅建業者でない買主Ｂに，建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し，手附金300万円を受け取った。この場合，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。なお，この問において「保全措置」とは，同法第４１条第１項の規定による手附金等の保全措置をいう。

１　Ｂが契約前に申込証拠金１０万円を支払っている場合で，契約締結後，当該申込証拠金を代金に充当するときは，Ａは，その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。
２　Ａが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で，Ａが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず，マンションの譲渡が不可能となったときには，Ｂは，手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。
３　ＡＢ間の契約においては，「Ａがマンションの引渡しができない場合には，当該手付金の全額を返還するので，Ｂの履行着手前にＡが契約を解除してもＢは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。
４　Ａは，手付金300万円を受け取ったのち，工事中にさらに中間金として100万円をＢから受け取る場合は，当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。

⇒正解（３）
１４：当該申込証拠金や中間金は、契約締結後に代金に充当されるものなので、保全措置が必要な手付金等に該当します。
３：売主から解除するには手付金の倍額償還が必要で、これに反する特約は無効となります。



〔問42〕宅建業者Ａが，自ら売主となり，宅建業者Ｂと建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば正しいものはどれか。

１　ＡがＢから受け取る手付金の鍍が売買代金の２割を超える場合には，その手付金について宅建業法第41条又は第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。
２　買主Ｂも宅建業者であるので，ＡがＢに対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。
３　売買予定の建物が，建築工事完了前の建物である場合には，Ａは，建築基準法第６条第１項の確認の申請をすれば，Ｂと売買契約を締結することができる。
４　ＡＢ間で，建物の譲渡価格について値引きをするかわりに，契約不適合責任の期間については，引渡しの日から６月間とする特約を結ぶ場合，この特約は有効である。

⇒正解（４）
１：宅建業者間であれば、２割を超える手付を保全措置を講ずることなく受領することもできます（８種制限の一つ）。
２：宅建業者間であっても、手付の貸付によって契約を誘引することはできません。
３：宅建業者間であっても、建築確認を受ける前に売買契約を締結することはできません。
４：宅建業者間であれば、契約不適合責任に関する特約の制限は適用されません（８種制限の一つ）。買主が宅建業者でない場合に認められる特約は、「通知期間を引渡しから２年以上」とする特約のみですので注意してください。



〔問43〕宅建業者Ａが，自ら所有する土地を２０区画の一団の宅地に造成し，これを分譲しようとしている。この場合，宅建業法 の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　宅建業者Ａが，現地案内所を設置して，そこで宅建業法第３５条の規定による重要事項の説明をさせようとするときには，その業務を行うのは，専任の宅建士でなければならない。
２　宅建業者Ａは，分譲の代理を，他の宅建業者Ｂに依頼した。Ｂは単独でその分譲のために現地案内所を設置したが，Ａは，この案内所の場所について，宅建業法第５０条第２項の規定による届出をしなければならない。
３　宅建業者Ａは，現地案内所を設置して，そこで分譲を行おうとしているが，当該案内所には，宅建業法第５０条第１項による国土交通省令で定める標識 （宅建業者票） を掲げなければならない。
４　宅建業者Ａが，宅建業法第１５条第１項の規定により専任の宅建士を置いて現地案内所を設置している場合に，当該案内所で買受けの申込みをした者は，申込みの日から起算して８日以内であれば，無条件で申込みの撤回をすることができる。

⇒正解（３）
１：重要事項の説明は宅建士が行えばよく、専任である必要はありません。
２：代理する宅建業者Ｂのみが届け出れば足ります。
４：事務所等にあたる案内所での買受け申込みについて、クーリング・オフは適用されません。また、クーリング・オフができるにしても、その期間は解除できる旨を書面で告げられた日から８日間なのでダブルで誤りです。



〔問44〕宅建業者でないＡは，宅建業者Ｂに対し，Ｂが売主である宅地建物について，Ａの自宅付近の喫茶店で，その買受けの申込みをした。この場合，宅建業法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ｂは，申込みの撤回ができる旨及び撤回の方法の告知は書面で行う必要があるが，口頭で告知した２日後に書面を交付した場合，申込みの撤回が可能な期間の起算日は，口頭での告知のあった日である。
２　Ａは，申込みの撤回を書面により行う必要があり，その効力は，Ａが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。
３　買受けの申込みに際して申込証拠金がＡから支払われている場合で，Ａが申込みの撤回を行ったとき，Ｂは，遅滞なくその全額をＡに返還しなければならないが，申込みの撤回に伴う損害があった場合は，別途これをＡに請求できる。
４　申込みの撤回を行う前にＡが売買代金の一部を支払い，かつ，引渡し日を決定した場合は，Ａは申込みの撤回はできない。

⇒正解（２）
１：クーリング・オフが可能な期間は、宅建業者から解除できる旨を書面で告げられた日から８日間です。
３：クーリング・オフに伴って損害があったとしても、これを請求することはできません。
４：クーリング･オフができなくなるのは、書面で告げられた日から８日を経過したとき、または物件の引渡しを受け、「かつ」、代金の全額を支払ったときです。



〔問45〕次の行為のうち，宅建業者がしてはならないこととして，宅建業法の規定により禁止されているものは，いくつあるか。

ア　正当な理由なしに，宅建業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすこと
イ　自己の所有に属しない宅地又は建物について，宅建業法で定める一定の場合を除いて，自ら売主となる売買の予約を締結すること
ウ　宅地又は建物の貸借の媒介にあたって，その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること
エ　宅地又は建物の売買，交換又は貸借の代理又は媒介に関して，国土交通大臣の定める額をこえて報酬を受けること

⇒正解（３）禁止されているものはアイエ。
ウ：双方代理と異なり、取引当事者の双方と媒介契約を締結することは禁止されていません。

税その他

〔問46〕法改正により削除（住宅金融公庫法）



〔問47〕宅建業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち，不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡ ）の規定によれば，正しいものはどれか。

１　宅建業者Ａは，建物の売買の媒介を依頼されたところ，当該建物は工事完成後１０ヵ月が経過しているものの未使用であったので，当該物件を新築物件として販売広告してもよい。
２　宅建業者Ａは，駅から160ｍの距離にある宅地を，代理により売却するに当たり,「駅より徒歩２分，立地条件は万全です｡ 」と販売広告してもよい。
３　宅建業者Ａは，自社所有の１０区画の宅地の販売に当たり，インターネットを利用する方法で１カ月を販売期間とする旨の広告をしたところ，販売開始１週間で８区画を売却したが，販売期間中の表示の一貫性を考慮し表示の更新は行わなくてもよい。
４　宅建業者Ａは，工事中の建物をインターネットを利用する方法で販売広告するに当たり，他の建物の写真であっても当該建物と外観が類似するものであれば，他の建物の写真である旨明示することなく使用してもよい。

⇒正解（１）
１：新築とは、建築後１年未満で未使用のものをいいます。
２：駅より徒歩２分よりも更に合理的な根拠を示さずに「万全」という言葉を使用することはできません。
３：広告内容に変更があったときは、速やかに修正またはその表示を取りやめなければなりません。
４：他の建物の写真を用いることもできますが、その写真が他の建物である旨を明示しなければなりません。



〔問48〕不動産の需給に関する次の記述のうち、最近５年間（平成８年から平成12年まで）の動向を述べたものとして、正しいものはどれか。

１　地価公示（国土交通省）によると、全国平均の地価の毎年の下落率は、商業地のほうが住宅地よりも大きい。
２　住宅着工統計（国土交通省）によると、全国の新設住宅の着工戸数は、持家系住宅（持家及び分譲住宅）より貸家系住宅（貸家及び給与住宅）のほうが多い。
３　住宅・土地統計調査（総務省）によると、全国の住宅戸数は、総世帯数よりも少ない。
４　地価公示（国土交通省）及び国民経済計算（内閣府）によると、全国平均の地価が下落した年には、実質国内総生産（ＧＤＰ）も常に下落している。

⇒正解（１）出題傾向だけ掴み、試験年の統計情報を覚えましょう。



〔問49〕土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　地すべりは，特定の地質や地質構造を有する地域に集中して分布する傾向が強く，地すべり地形と呼ばれる特有の地形を形成することが多い。
２　土石流は，急勾配の渓流に多量の不安定な砂礫の堆積がある所や，流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性の大きい場合に起こりやすい。
３　まさ，しらす，山砂，段丘砂礫などの主として砂質土からなるのり面は，地表水による浸食には比較的強いため，簡易な排水施設の設置により安定を図ることが可能である。
４　丘陵地を切土と盛土により造成した地盤の場合は，その境目では地盤の強度が異なるため，不同沈下が起こりやすい。

⇒正解（３）
３：「まさ」「しらす」といった火山灰層では、簡易な排水施設の設置で安定を図ることはできません。



〔問50〕建築材料に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　常温常圧において，鉄筋と普通コンクリートを比較すると，温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は，ほぼ等しい。
２　コンクリ－トの引張強度は，一般に庄縮強度の１０分の１程度である。
３　木材に一定の力をかけたときの圧縮に対する強度は，繊維方向に比べて繊維に直角方向のほうが大きい。
４　木材の辺材は，心材より腐朽しやすい。

⇒正解（３）
３：木材の圧縮強度は、繊維に直角方向に比べて繊維方向のほうが大きくなります。


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