宅建過去問：「心裡留保・通謀虚偽表示・錯誤」の重要過去問を見ていきます。嘘や勘違いによって行われた契約の効力とは？よく問われるところですので確実にマスターしておいてください。

心裡留保や錯誤等の宅建過去問

■Ａが、Ａ所有の土地をＢに売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。（1998年の宅建過去問 問-7）

【問】Ａが、自分の真意ではないと認識しながらＢに対する売却の意思表示を行った場合で、ＢがそのＡの真意を知っていたとき、Ａは、売却の意思表示の無効を主張できる。

表意者が自分の真意ではないと認識しながら行った意思表示でも原則として有効（＝冗談だったでは済まない）ですが、相手方が真意でないことを知っていたときには無効（善意の第三者に対抗不可←無過失である必要なし）となります。「100万円上げるよ！」と言われても、 「どうせウソだろ…」と思えば当事者間では無効です。よって正しい肢となります。

【問】ＡのＢに対する売却の意思表示につき法律行為の重要部分に錯誤があった場合、Ａは、売却の意思表示の取消しを主張できるが、Ａに重大な過失があったときは取消しを主張できない。

意思表示について法律行為の「重要部分に錯誤」があった場合は取消しを主張できます（善意無過失の第三者には対抗不可）が、表意者がその錯誤について重大な過失を有する場合は取消しを主張することができません（相手方が錯誤について悪意または重過失により知らなかった場合、相手方も同じ錯誤に陥っていた場合、重過失ある錯誤の意思表示でも取消し可）。よって正しい肢となります。


■Ａ所有の甲土地についてのＡＢ間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。（2007年の宅建過去問 問-1）

【問】Ａは甲土地を「1,000万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はＡの真意ではなく、Ｂもその旨を知っていた。この場合、Ｂが「1,000万円で購入する」という意思表示をすれば、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。

上でも説明した通り、心裡留保による意思表示は相手方が悪意の場合は無効となりますので、誤りとなります。補足として、相手方に過失がある場合も無効ですので注意してください。


■Ａが、その所有地について、債権者Ｂの差押えを免れるため、Ｃと通謀して、登記名義をＣに移転したところ、Ｃは、その土地をＤに譲渡した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。（1993年の宅建過去問 問-3）

【問】ＡＣ間の契約は無効であるから、Ａは、Ｄが善意であっても、Ｄに対し所有権を主張することができる。

ＡＣ間の契約は無効ですが、虚偽表示による無効は善意の第三者に対抗することができません。よって誤りです。

【問】Ｄが善意であっても、Ｂが善意であれば、Ｂは、Ｄに対して売買契約の無効を主張することができる。

Ｂの善意悪意に関わらず、善意のＤに無効を主張することはできず、よって誤りとなります。

【問】Ｄが善意であっても、Ｄが所有権移転の登記をしていないときは、Ａは、Ｄに対し所有権を主張することができる。

善意の第三者の登記の有無は関係なく、よって誤りとなります。

【問】Ｄがその土地をＥに譲渡した場合、Ｅは、Ｄの善意悪意にかかわらず、Ｅが善意であれば、Ａに対し所有権を主張することができる。

第三者から更に目的物を譲り受けた者（＝転得者）を基準に考えるため、正しい肢となります。Ｄが悪意でもいいの？と考えるかもしれませんが、法律の落とし穴ですね。善意のＥを保護するわけです。悪用しないように！また似たようなケースとして、Ａが甲土地をＢとＣに二重譲渡し、Ｂが所有権移転登記を備えない間にＣが甲土地を善意のＤに譲渡してＤが所有権移転登記を備えたときは、Ｃが背信的悪意者であっても、ＢはＤに対して自らが所有者であることを主張することができません。二重譲渡における背信的悪意者からの転得者も善意であれば保護されます。


■Ａが、Ｂに住宅用地を売却した場合の錯誤に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。（2001年の宅建過去問 問-2）

【問】Ｂが、Ａや媒介業者の説明をよく聞き、自分でもよく調べて、これなら住宅が建てられると信じて買ったが、地下に予見できない空洞（古い防空壕）があり、建築するためには著しく巨額の費用が必要であることが判明した場合、Ｂは、当該売買契約を錯誤によって取り消すことができる。

錯誤取消しを主張するには法律行為の重要部分に錯誤があることが必要ですが、予見できず「著しく巨額の費用が必要」（住宅建設のための費用は当該取引の重要部分）が必要となったため、法律行為の重要な錯誤があったと言えます。また、業者の説明をよく聞き、自分でも調べているので重大な過失もなく、錯誤取消しを主張でき正しい肢となります。

【問】売買契約に重要な錯誤があった場合は、Ｂに代金を貸し付けたＣは、Ｂがその錯誤を認めず、無効を主張する意思がないときでも、Ａに対し、Ｂに代位して、取消しを主張することができる。

錯誤取消しを主張できるのは、原則として表意者とその代理人もしくは承継人のみです。よって表意者Ｂや代理人等が取消しを主張する意思がない以上、Ｃは取消しを主張することはできず誤りの肢となります（代位が認められるケースは「債権者代位権」の同じ問題で解説しています）。

【問】Ａが、今なら課税されないと信じていたが、これをＢに話さないで売却した場合、後に課税されたとしても、Ａは、この売買契約を錯誤によって取り消すことはできない。

「動機の錯誤」の問題ですね。動機の錯誤は原則として有効で、その動機が相手方に明示的黙示的を問わず表示された場合は錯誤が成立することがあります。この問題の場合ですが、Ａに動機の錯誤は認められますが、そのことを相手方Ｂに示していません。よってＡは錯誤取消しを主張することはできず、正しい肢となります。


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