宅建過去問：「代理」の重要過去問を見ていきます。ものすごく重要です。ほぼ出題されない年はないと思っていいでしょう。出題パターンも多く覚えるのは大変ですが、逆に出題されるのは分かっていますので、ここは確実に１点いただいておきましょう。少し量は多いですが以下の問題をしっかり押さえ、言い回しが変わっても対応できるようにしておいてください。

代理の宅建過去問

■Ａは、Ｂの代理人としてＣ所有の土地についてＣと売買契約を締結したが、その際次に掲げるような事情があった場合、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。（1990年の宅建士過去問 問-5）

【問】ＢがＡに代理権を与えていなかった場合は、Ｃは、その事について善意無過失であり、かつ、Ｂの追認がないとき、Ａに対して契約の履行の請求又は損害賠償の請求をすることができる。

無権代理において、無権代理人が本人の追認を得られない場合、善意無過失の相手方は履行の請求または損害賠償の請求ができます。よって正しい肢となります。

【問】ＡがＢに隠れて当該土地の売買についてＣからも代理権を与えられていた場合は、当該契約は効力を生じない。

双方代理は原則として無効（本人の同意がある場合や本人に不利益をもたらすおそれのない債務の履行については有効）。よって正しい肢となります。

【問】ＣがＡをだまして売買契約を締結させた場合は、Ａは当該売買契約を取り消すことができるが、Ｂは取り消すことができない。

代理行為の効果は本人に生じるので、取消権は本人Ｂが取得することになります。よって誤りです。

【問】ＢがＡに代理権を与えていなかった場合は、Ｃは、そのことについて善意であり、かつ、Ｂの追認がないとき、当該売買契約を取り消すことができる。

相手方が善意のため、取消権を行使することができ正しい肢となります。ちなみに催告権は悪意でも行使できるので要注意です。


■ＡがＢから代理権を与えられて、契約を締結し、又は締結しようとする場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。（1991年の宅建士過去問 問-3）

【問】Ａが未成年者である場合、Ｂは、親権者の同意がないことを理由として、Ａが締結した契約を取り消すことができる。

代理人は能力者であることを要しません（本人の自己責任）。よって誤りです。選任後の後見開始と区別し、制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為は取消事由となる点にも注意。

【問】ＡがＢからＢ所有地の売却の代理権を与えられている場合、Ａは、Ｂの同意がなければ、自ら買主となることができない。

自己契約は原則として禁止されていますが、本人の同意があればこの限りではありません。よって正しい肢となります。


■Ａが、Ｂ所有の建物の売却（それに伴う保存行為を含む。）についてＢから代理権を授与されている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。（2001年の宅建士過去問 問-8）

【問】Ａが、Ｂの名を示さずＣと売買契約を締結した場合には、Ｃが、売主はＢであることを知っていても、売買契約はＡＣ間で成立する。

代理人が本人の名を示さず売買契約を締結した場合、売買契約は原則として代理人と相手方との間で成立しますが、相手方が、代理人が本人のために契約を締結したことを知っていた（または知ることができた）ときは、契約は本人との間で成立します。よって誤りです。

【問】Ａが、買主Ｄから虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも、Ｂがその事情を知りつつＡに対してＤとの契約を指図したものであるときには、ＢからＤに対する詐欺による取消はできない。

代理人が虚偽の事実を告げられて売買契約を締結した場合、本人は原則として詐欺を理由に契約を取り消すことができます。しかし、代理人が本人の指図に従って契約を締結した場合、本人は自己が知っていた事実について代理人が知らなかったことを主張できません。よってＢは、ＡがＤにだまされたことを主張することはできず、正しい肢となります。

【問】Ａが、買主を探索中、台風によって破損した建物の一部を、Ｂに無断で第三者に修繕させた場合、Ｂには、修繕代金を負担する義務はない。

保存行為の代理権を与えられた代理人が、保存行為のために締結した契約の効果は本人に帰属します。よってＢは修繕代金を負担する義務を負い、誤りとなります。

【問】Ａは、急病のためやむを得ない事情があっても、Ｂの承諾がなければ、さらにＥを代理人として選任しＢの代理をさせることはできない。

任意代理人は、本人の許諾があるとき「または」やむを得ない事情があるときに復代理人を選任することができます（法定代理人は、自己の責任でいつでも復代理人を選任可能）。よって誤りです。


■Ａが、Ａ所有の１棟の賃貸マンションについてＢに賃科の徴収と小修繕の契約の代理をさせていたところ、Ｂが、そのマンションの１戸をＡに無断で、Ａの代理人として賃借人Ｃに売却した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。（1999年の宅建士過去問 問-7）

【問】Ａは、意外に高価に売れたのでＣから代金を貰いたいという場合、直接Ｃに対して追認することができる。

無権代理の本人は、直接相手方に対して追認することができます。よって正しい肢となります。

【問】Ｃは、直接Ａに対して追認するかどうか相当の期間内に返事をくれるよう催告をすることができるが、Ｃがこの催告をするには、代金を用意しておく必要がある。

催告に際して代金を用意する必要はなく、誤りとなります。

【問】Ａが追認しない場合でも、ＣがＢに代理権があると信じ、そう信じることについて正当な理由があるとき、Ｃは、直接Ａに対して所有権移転登記の請求をすることができる。

代理人が与えられた権限を越えて代理行為を行った場合でも、相手方が代理権の範囲内であると信じ、そう信じることについて正当な理由があるときは、本人に効果が帰属します（表見代理）。よってＣはＡに対し所有権移転登記を請求でき正しい肢となります。

【問】Ｃは、Ｂの行為が表見代理に該当する場合であっても、Ａに対し所有権移転登記の請求をしないで、Ｂに対しＣの受けた損害の賠償を請求できる場合がある。

表見代理の場合、相手方は、表見代理を主張するか、無権代理人の責任を追及するか自由に選択することができます。よって正しい肢となります。


■Ａ所有の不動産につき、Ａを代理して賃貸借契約を締結する代理権を授与されたＢは、この代理権の範囲を超えて、当該不動産をＣに売却する契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Ｃは善意、無過失であるものとする。（1985年の宅建士過去問 問-8）

【問】Ｂの行為は、無権代理行為であり、当該売買契約は、原則として、Ａに対してはその効力を生じないが、ＡがＢの行為を追認したときは、その追認のときに新たに有効な契約がＡＣ間で締結されたものとみなされる。

追認の効果は、原則として代理人が契約をしたときに遡って効力を生じるため誤りとなります。

【問】Ｃは、Ａに対し、相当の期間を定めて、その期間内にＢの行為を追認するか否かを確答すべきことを催告することができ、当該期間内にＡが確答をしなかった場合には、ＡはＢの行為を追認したものとみなされる。

催告をし、その期間内に本人の確答がない場合は、追認は拒絶されたものとみなされるため誤りとなります。

【問】ＡがＢの行為を追認するまでの間は、Ｃは当該契約を取り消すことができる。

善意の相手方は取消権を行使することができ、この取消権は本人が追認するまでの間のみ行使することができます。よって正しい肢となります。


■Ａは、Ｂの代理人として、Ｂの所有地をＣに売却した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。（1994年の宅建士過去問 問-4）

【問】Ａが代理権を与えられた後売買契約締結前に破産手続開始の決定を受けると、Ａの代理権は消滅するが、Ａの代理権が消滅しても、Ｃが善意無過失であれば、その売買契約は有効である。

代理人の破産によって代理権は消滅するため、代理権が消滅したあとの代理人の行為は原則として無権代理行為となり無効。しかし相手方が、代理人に以前と同様に代理権があると善意無過失で信頼した場合、代理人の行為は有効となるため正しい肢となります。


■ＡがＡ所有の甲土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。（2010年の宅建士過去問 問-2）

【問】Ａが死亡した後であっても、ＢがＡの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には、ＢはＡの代理人として有効に甲土地を売却することができる。

代理人が善意無過失であっても、代理権は本人の死亡によって消滅します。本人の死亡によって代理権が消滅しない例外として、登記申請を覚えておいてください（不動産登記法でも出題されます）。よって誤りです。

【問】Ｂが死亡しても、Ｂの相続人はＡの代理人として有効に甲土地を売却することができる。

代理人の死亡でも代理権は消滅し、代理権は相続の対象とはなりません。代理権の消滅事由は、本人の死亡・後見開始・破産（任意代理のみ）、代理人の死亡・後見開始・破産です。よって誤りです。


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