宅建過去問 報酬に関する規制 重要度 ★★★★★


今回は「報酬に関する規制」の過去問をお送りします。

法律知識が乏しい一般消費者に対し、適正な費用で宅地建物の売買や交換、貸借の代理・媒介が行われるように、報酬額の上限や報酬額の掲示義務等の規制が設けられています。不当に高額な報酬を要求することは許されません!

そしてここでは、報酬額の算出方法について見ていきます。慣れが必要ですので、同じような問題でもたくさん目を通し理解しておいてください。では、順番に見ていきましょう!尚、消費税部分は出題年の税率で計算してください。

■宅地建物取引業者Aは売主甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bは買主乙の依頼を受けて甲乙間に代金を1,800万円とする土地付建物の売買契約を締結させた。この場合、A及びBが受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法違反とならないものはどれか。なお、ABとも消費税の免税事業者であるものとする。(1984-49)

・Aが媒介でBが代理の場合、Aは甲から40万円、Bは乙から80万円の報酬を受領した
・Aが代理でBが媒介の場合、Aは甲から120万円、Bは乙から60万円の報酬を受領した
・AとBがともに代理の場合、Aは甲からBは乙から120万円の報酬を受領した
・AとBがともに媒介の場合、AとBは、乙からそれぞれ60万円の報酬を受領した

ABともに免税事業者なので、売買の媒介で依頼者の一方から受領することができる報酬の限度額は
(1,800万×3%+6万)×1.025=61万5,000円となります。代理の場合は、媒介の2倍ですので123万円となります。そして、宅建業者が何人関与しても、全体の報酬の最高限度額は、宅建業者が1人の場合と変わりません。2番目と3番目は123万円を超えているので宅建業法違反、依頼者でない乙からAが報酬を受領している4番目も宅建業法違反、よって1番目の問が正解肢となります。


■宅地建物取引業者Aが単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。ただし、A・Bともに、消費税の免税業者であるものとする。(1992-50)

【問】甲所有の宅地(3,000万円)の売買について、甲から代理の依頼を受けたAと、買主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、売買契約を成立させ、Aが甲から192万円、Bが乙から96万円を受領した。

(3,000万×3%+6万)×1.025×2=196万8,000円が限度額。288万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。

【問】甲所有の宅地(1,800万円)と乙所有の宅地(2,000万円)の交換について、甲から媒介の依頼を受けたAと、乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、交換契約を成立させ、Aが甲から66万円、Bが乙から66万円を受領した。

交換は高い方が基準となります。(2,000万×3%+6万)×1.025=67万6,500円が限度額。Aは甲、Bは乙からそれぞれ67万6,500円まで受領することができ、本肢は宅建業法に違反しておらず正解肢となります。

【問】甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。)を成立させ、甲から51万円を受領した。

居住用以外の建物の賃貸借で権利金の授受がある場合、
権利金を売買代金とみなして報酬計算をします。権利金とは、権利設定の対価として支払われる金銭で、後に返還されないものを指します。本肢の保証金は「退去時に返還する」とあるので権利金とはみなされず、借賃のみを基準として40万×1.025=41万円が限度額となります。51万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。

【問】甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAと、借主乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円)を成立させ、Aが甲から10万円、Bが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。

居住用建物の賃貸借の媒介で、貸主と借主の一方から受領することができる報酬額は、別段の定めがない場合、
借賃の1ヶ月分の2分の1に相当する金額×1.025以内となります。よって、20万×1.025=20万5,000円となり、Bが乙から30万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。(別段の定めがなければ20万円ずつが上限。別段の定めがあり承諾を得ていれば、貸主10万円・借主30万円などで合計が借賃1ヶ月分までOK)


■宅地建物取引業者A(消費税の免税事業者)が甲の依頼を受け、宅地建物取引業者B(消費税の課税事業者)が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。(1993-50)

【問】Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,575万円(消費税及び地方消費税込み)で、売買契約を成立させ、甲から145万円の報酬を受領した。

報酬算定の基礎となる取引代金額は、
消費税を含まない額(税抜価格)で算出します。よって、4,500万円が基準となり、(4,500万×3%+6万)×1.025=144万5,250円まで受領することができ、145万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。

【問】Aは甲から代理依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Aは甲から24万円、Bは乙から12万円の報酬を受領した。

賃貸借の代理・媒介で依頼者から受領することができる報酬限度額は、
借賃の1ヶ月分です。宅建業者が複数いても同様で、36万円を受領している本肢は宅建業法違反です。

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