宅建過去問 報酬に関する規制 重要度 ★★★★★


平成26年4月より消費税率が5%→8%に増税されました。平成28年より10%に増税が予定
されておりますが、平成26年、平成27年の受験生は消費税率8%で覚えておいてください。
以下、出題当時の税率となっておりますので、5%を8%(免税事業者は2.5%を4%)で計算
してみてください。かんたん宅建業法のページには新しい税率の計算式を載せてあります。




今回は「報酬に関する規制」の過去問をお送りします。

法律知識が乏しい一般消費者に対し、適正な費用で宅地建物の売買や交換、貸借の代理・
媒介が行われるように、報酬額の上限や報酬額の掲示義務等の規制が設けられています。

不当に高額な報酬を要求することは許されません!

そしてここでは、報酬額の算出方法について見ていきます。
慣れが必要ですので、同じような問題でもたくさん目を通し理解しておいてください。

では、順番に見ていきましょう!



宅地建物取引業者Aは売主甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bは買主乙の依頼を受
けて甲乙間に代金を1,800万円とする土地付建物の売買契約を締結させた。この場合、A及
びBが受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法違反とならないものはど
れか。なお、ABとも消費税の免税事業者であるものとする。
(1984-49)

Aが媒介でBが代理の場合、Aは甲から40万円、Bは乙から80万円の報酬を受領した

Aが代理でBが媒介の場合、Aは甲から120万円、Bは乙から60万円の報酬を受領した

AとBがともに代理の場合、Aは甲からBは乙から120万円の報酬を受領した

AとBがともに媒介の場合、AとBは、乙からそれぞれ60万円の報酬を受領した


・ABともに免税事業者なので、売買の媒介で依頼者の一方から受領することができる
報酬の限度額は
(1,800万×3%+6万)×1.025=61万5,000円となります。
代理の場合は、媒介の2倍ですので123万円となります。そして、宅建業者が何人関与
しても、全体の報酬の最高限度額は、宅建業者が1人の場合と変わりません


2番目と3番目は123万円を超えているので宅建業法違反、依頼者でない乙からAが報酬
を受領している4番目も宅建業法違反、よって1番目の問が正解肢となります。



宅地建物取引業者Aが単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して、甲乙間に契約を成立
させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないもの
はどれか。ただし、A・Bともに、消費税の免税業者であるものとする。
(1992-50)

甲所有の宅地(3,000万円)の売買について、甲から代理の依頼を受けたAと、買主乙
から媒介の依頼を受けたBとが共同して、売買契約を成立させ、Aが甲から192万円、
Bが乙から96万円を受領した。


(3,000万×3%+6万)×1.025×2=196万8,000円が限度額。288万円を受領している
本肢は宅建業法違反となります。


甲所有の宅地(1,800万円)と乙所有の宅地(2,000万円)の交換について、甲から媒介
の依頼を受けたAと、乙から媒介の依頼を受けたBとが共同して、交換契約を成立させ、
Aが甲から66万円、Bが乙から66万円を受領した。


交換は高い方が基準となります。(2,000万×3%+6万)×1.025=67万6,500円
が限度額。Aは甲、Bは乙からそれぞれ67万6,500円まで受領することができ、
本肢は宅建業法に違反しておらず正解肢となります。


甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAが、甲と借主乙
との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、
乙の退去時に乙に返還するものとする。)を成立させ、甲から51万円を受領した。


・居住用以外の建物の賃貸借で権利金の授受がある場合、
権利金を売買代金とみなして
報酬計算をします。権利金とは、権利設定の対価として支払われる金銭で、
後に返還され
ないもの
を指します。本肢の保証金は「退去時に返還する」とあるので権利金とはみなされず、
借賃のみを基準として
40万×1.025=41万円が限度額となります。51万円を受領している
本肢は宅建業法違反となります。


甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたAと、借主乙から
媒介の依頼を受けたBとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約(借賃月額40万円)を
成立させ、Aが甲から10万円、Bが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受
けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。


・居住用建物の賃貸借の媒介で、貸主と借主の一方から受領することができる報酬額は、別段
の定めがない場合、
借賃の1ヶ月分の2分の1に相当する金額×1.025以内となります。
よって、20万×1.025=20万5,000円となり、Bが乙から30万円を受領している本肢は宅建業法
違反となります。(別段の定めがなければ20万円ずつが上限。別段の定めがあり承諾を得て
いれば、貸主10万円・借主30万円などで合計が借賃1ヶ月分までOK)



宅地建物取引業者A(消費税の免税事業者)が甲の依頼を受け、宅地建物取引業者B(消
費税の課税事業者)が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。
(1993-50)

Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び
1,575万円(消費税及び地方消費税込み)で、売買契約を成立させ、甲から145万円の
報酬を受領した。


・報酬算定の基礎となる取引代金額は、
消費税を含まない額(税抜価格)で算出します
よって、4,500万円が基準となり、
(4,500万×3%+6万)×1.025=144万5,250円まで
受領することができ、145万円を受領している本肢は宅建業法違反となります。


Aは甲から代理依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲
所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Aは甲から24万円、
Bは乙から12万円の報酬を受領した。


・賃貸借の代理・媒介で依頼者から受領することができる報酬限度額は、
借賃の1ヶ月分です。
宅建業者が複数いても同様で、36万円を受領している本肢は宅建業法違反です。



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