とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成11年（1999年）の通し問題を見ていきましょう。

平成11年（1999年）宅建試験問題と解説

平成11年（1999年）宅建試験問題

１．権利関係の問題 問１～15
　２．宅建業法の問題 問30～45
　　３．法令制限の問題 問16～25
　４．税その他の問題 問26～29
５．税その他の問題 問46～50

権利関係

〔問１〕次の記述のうち，民法の規定によれば，誤っているものはどれか。（改題）

１　満１８歳に違した者は，成年とされる。
２　満１６歳に達した者は，父母の同意を得て，婚姻をすることができる。
３　未成年者が婚姻をしても，成年に達したものとみなされない。
４　満１５歳に達した者は，父母の同意を得なくても，遺言をすることができる。

⇒正解（２）
２：男女共に18歳で、父母の同意を得ずに婚姻をすることができます。



〔問２〕土地の相隣関係に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。ただし，民法の規定と異なる慣習については考慮しないものとする。

１　土地の所有者は，隣地との境界近くで建物を築造し，又は修繕する場合でも，隣人自身の承諾を得たときを除き，隣地に立ち入ることはできない。
２　土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で界標 （境界を標示する物） を設置することができるが，その設置工事の費用は，両地の広さに応じて分担しなければならない。
３　隣地の竹木の根が境界線を越えて侵入している場合は，これを竹木の所有者に切り取るように請求することができるが，自分で切り取ることはできない。
４　他人の宅地を観望できる窓又は縁側を境界線から１ｍ未満の距離に設ける場合は，目隠しを付けなければならない。

⇒正解（４）少し細かい相隣関係の知識ですが、覚えやすいのでこの機会に覚えておきましょう。
１：建物を築造または修繕する場合、隣人の承諾がなくても隣地に立ち入ることができます（住家に立ち入るには承諾必要）。
２：界標の設置費用は、相隣者が等しい割合で負担します（測量にかかる費用は広さに応じて分担する点と比較）。
３：境界線を越えてきた根は自分で切除することができ、枝は切除するよう請求することができます（令和５年法改正により、竹木所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず竹木所有者が相当の期間内に切除しないとき、竹木所有者を知ることができずまたはその所在を知ることができないとき、急迫の事情があるときは、枝も自ら切除することができるようになりました）。



〔問３〕相続に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　相続開始の時において相続人が数人あるとき，遺産としての不動産は，相続人全員の共有に属する。
２　被相続人は，遺言で，遺産の分割の方法を定めることができ，また相続開始の時から５年を超えない期間内で遺産の分割を禁ずることもできる。
３　遺産の分割について共同相続人間に協議が調わないとき，各共同相続人は，その分割を，相続開始地の地方裁判所に請求することができる。
４　相続開始の時から３年以上経過した後に遺産の分割をしたときでも，その効力は，第三者の権利を害しない範囲で，相続開始の時にさかのぼって生ずる｡

⇒正解（３）
３：分割協議が調わない場合、各共同相続人は、その分割を相続開始地の家庭裁判所に請求することができます。
４：遺産分割は、第三者の権利を害しない範囲で、相続開始時に遡って効力を生じます（３年は特に意味なし）。



〔問４〕Ａは，Ｂからの借入金で建物を建築し，その借入金の担保として当該建物に第一順位の抵当権を設定し，その登記を行った。この登記の後，Ａが，Ｃとの間で本件建物の賃貸借契約を締結した場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　ＡがＣに対して賃貸借契約に基づき賃料債権を有している場合，Ｂは，建物に対する抵当権に基づく差押えの前であっても，当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができる。
２～４　法改正（短期賃貸借）

⇒正解（１）
１：抵当不動産が賃貸された場合、抵当権者は、賃借人の賃料についても抵当権を行使することができます。



〔問５〕Ａが，Ｂに対して不動産を売却し，所有権移転登記及び引渡しをした場合のＢの代金の弁済に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　Ｂの親友Ｃが，Ａに直接代金の支払いを済ませても，それがＢの意思に反する弁済である場合には，Ｂの代金債務は消滅しない。
２　Ａが，Ｂに対し代金債権より先に弁済期の到来した別口の貸金債権を有する場合に，Ｂから代金債権の弁済として代金額の支払いを受けたとき，Ａは，Ｂの意思に反しても，代金債権より先にその貸金債権に充当することができる。
３　Ｂが， 「ＡからＤに対して代金債権を譲渡した」 旨記載された偽造の文書を持参した代金債権の準占有者受領権者としての外観を有するＤに弁済した場合で，Ｂが善意無過失であるとき，Ｂは，代金債務を免れる。
４　Ｂの友人Ｅが，代金債務を連帯保証していたためＡに全額弁済した場合，Ｅは，Ａの承諾がないときでも，Ａに代位する。

⇒正解（２）
１：正当利益を有しない第三者が当事者の意思に反して弁済をすることはできず、無効となります。
２：弁済額が不足する場合、その弁済をどの債務に充当するかは弁済者（Ｂ）が指定します。
３：受領権者としての外観を有する者に対して善意無過失でした弁済は有効となります。
４：正当利益を有する第三者は当事者の意思に反しても弁済をすることができ、弁済によって当然に債権者に代位します。



〔問６〕ＡとＢは，Ａ所有の土地をＢに売却する契約を締結し，その契約に「ＡがＣからマンションを購入する契約を締結すること」を停止条件として付けた （仮登記の手続きは行っていない） 場合に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　停止条件の成否未定の間は，ＡＢ間の契約の効力は生じていない。
２　ＡＢ間の契約締結後に土地の時価が下落したため，停止条件の成就により不利益を受けることとなったＢが，ＡＣ間の契約の締結を故意に妨害した場合，Ａは，当該停止条件が成就したものとみなすことができる。
３　停止条件の成否未定の間は，Ａが当該Ａ所有の土地をＤに売却して所有権移転登記をしたとしても，Ａは，Ｂに対して損害賠償義務を負うことはない。
４　停止条件の成否未定の間に，Ｂが死亡した場合，Ｂの相続人は，ＡＢ間の契約における買主としての地位を承継することができる。

⇒正解（３）
３：条件成否未定の間、各当事者は、条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することはできません。利益を侵害した場合は損害賠償の対象となります。



〔問７〕Ａが，Ａ所有の１棟の賃貸マンションについてＢに賃科の徴収と小修繕の契約の代理をさせていたところ，Ｂが，そのマンションの１戸をＡに無断で,Ａの代理人として賃借人Ｃに売却した。この場合，民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ａは，意外に高価に売れたのでＣから代金を貰いたいという場合，直接Ｃに対して追認することができる。
２　Ｃは，直接Ａに対して追認するかどうか相当の期間内に返事をくれるよう催告をすることができるが，Ｃがこの催告をするには，代金を用意しておく必要がある。
３　Ａが追認しない場合でも，ＣがＢに代理権があると信じ，そう信じることについて正当な理由があるとき，Ｃは，直接Ａに対して所有権移転登記の請求をすることができる。
４　Ｃは，Ｂの行為が表見代理に該当する場合であっても，Ａに対し所有権移転登記の請求をしないで，Ｂに対しＣの受けた損害の賠償を請求できる場合がある｡

⇒正解（２）
１：本人は相手方に対して追認をすることができ、契約時に遡って有効となります。
２：代金を用意することなく、相手方は、無権代理人の行為を追認するか否かを本人に催告することができます。
４：表見代理に該当しても、無権代理も主張することができます。



〔問８〕同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　宅地の売買契約における買主が，代金支払債務の弁済期の到来後も，その履行の提供をしない場合，売主は，当該宅地の引渡しと登記を拒むことができる。
２　宅地の売買契約が解除された場合で，当事者の一方がその原状回復義務の履行を提供しないとき，その相手方は，自らの原状回復義務の履行を拒むことができる。
３　建物の建築請負契約の請負人が，瑕疵修補義務に代わる損害賠償義務について，その履行の提供をしない場合，注文者は，当該請負契約に係る報酬の支払いを拒むことができる。
４　金銭の消費貸借契約の貸主が，借主の借金に係る抵当権設定登記について，その抹消登記手続の履行を提供しない場合，借主は，当該借金の弁済を拒むことができる。

⇒正解（４）
１２３：同時履行の関係にあります。
４：借主による貸金の弁済が先です。



〔問９〕Ａの被用者Ｂが，Ａの事業の執行につきＣとの間の取引において不法行為をし，ＣからＡに対し損害賠償の請求がされた場合のＡの使用者責任に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　Ｂの行為が，Ｂの職務行為そのものには属しない場合でも，その行為の外形から判断して，Ｂの職務の範囲内に属すると認められるとき，Ａは，Ｃに対して使用者責任を負うことがある。
２　Ｂが職務権限なくその行為を行っていることをＣが知らなかった場合で，そのことにつきＣに重大な過失があるとき，Ａは，Ｃに対して使用者責任を負わない｡
３　Ａが，Ｂの行為につきＣに使用者責任を負う場合は，ＣのＢに対する損害賠償請求権が消滅時効にかかったときでも，そのことによってＡのＣに対する損害賠償の義務が消滅することはない。
４　ＡがＢの行為につきＣに対して使用者責任を負う場合で，ＡがＣに損害賠償金を支払ったときでも，Ｂに故意又は重大な過失があったときでなければ，Ａは，Ｂに対して求償権を行使することができない。

⇒正解（４）細かい肢が並んでいるときは、正解肢がシンプルなことが多いですね。
１：外形上本来の職務の執行と見られる場合、使用者として責任を負うことがあります。
２：外形上本来の職務の執行と見られる場合でも、被用者の職務権限内で適法に行なわれたものではなく、相手方が悪意または重過失で知らなかったときは、使用者責任は負いません。
３：使用者責任において、債務者の１人に生じた事由は他の債務者の債務に影響を及ぼさないとされています。
４：被用者の故意または重過失に関係なく、使用者が損害賠償金を支払った場合、被用者に対して求償することができます。



〔問10〕ＡからＢが建物を買い受ける契約を締結した場合 （売主の担保責任についての特約はない） に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　この建物がＣの所有で，ＣにはＡＢ間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく，ＡがＢにその所有権を移転することができない場合でも，ＡＢ間の契約は有効に成立する。
２　法改正（完全に廃止）
３　ＡがＤに設定していた抵当権の実行を免れるため，ＢがＤに対しＡの抵当債務を弁済した場合で，ＢがＡＢ間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき，Ｂは，Ａに対し，損害の賠償請求はできないが，弁済額の償還請求はすることができる。
４　Ｂが，この建物の引渡し後，建物の柱の数本に，しろありによる被害があることを発見した場合は，ＡがＡＢ間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと，Ｂは，Ａに損害賠償の請求をすることはできない。

⇒正解（１）改正民法により、売主の担保責任は債務不履行責任として統一されています。
１：売却の意思に関係なく、当事者間では他人物売買も有効となります。
３：抵当権について善意か悪意かに関わらず、買主は、損害があれば損害賠償を請求することもできます。
４：売主が負う契約不適合責任は無過失責任です。不適合を知っていたかどうかは関係ありません。



〔問11〕土地の合筆の登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地を合併する合筆の登記をすることはできない。
２　地目が田である土地と地目が宅地である土地を合併する合筆の登記をすることはできない。
３　所有権の登記名義人が異なる土地を合併して共有地とする合筆の登記をすることはできない。
４　承役地である地役権の登記がある土地と地役権の登記がない土地を合併する合筆の登記をすることはできない。

⇒正解（４）
１：所有権の登記がある土地と所有権の登記がない土地の合筆の登記はできません。
２：地目の異なる土地について合筆の登記をすることはできません。
３：所有権登記名義人が異なる土地について合筆の登記をすることはできません。
４：原則として所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地について合筆の登記をすることができませんが、例外として、承役地についてする地役権の登記はすることができます。



〔問12〕不動産登記の対象に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　地表面が水で覆われている土地であっても，私権の客体となり得る池沼・ため池は，土地の表題登記をすることができる。
２　海面下に没する土地であっても，干潮時に陸地になる土地であれば，すべて土地の表題登記をすることができる。
３　建物は，必ずしも土地に定着していることを要しないので，容易に運搬することができる切符売場・入場券売場も，建物の表題登記をすることができる。
４　建築工事中の建物については，切組みを済ませ，降雨をしのぐことができる程度の屋根をふいたものであれば，周壁を有しなくても，建物の表題登記をすることができる。

⇒正解（１）
２：潮の干満差がある水面は、満潮時を標準とします。
３４：建物とは、屋根及び周壁またはこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物をいいます。



〔問13〕Ａは，建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し （借地権の登記はしていない），その土地の上にＡ単独所有の建物を建築していたが，Ｂは，その土地をＣに売却し，所有権移転登記をした。この場合，借地借家法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ａは，建物について自己名義の所有権保存登記をしていても，そこに住んでいなければ，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
２　Ａは，建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
３　Ａがその土地の上に甲及び乙の２棟の建物を所有する場合，甲建物にのみＡ名義の所有権保存登記があれば，乙建物が未登記であっても，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
４　Ａの建物の登記上の所在の地番が，その土地の地番の表示と多少相違していても，建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。

⇒正解（１）
１：建物の登記をしていれば、実際に住んでいなくても借地権を対抗することができます。
２：建物の登記は、借地権者本人名義のものでなければなりません。
３：借地上に登記された建物があれば、他の建物について登記がなくても、借地人は借地全体に対して借地権を対抗することができます。
４：建物の同一性が確認できる軽微な相違であれば、借地権を対抗することができます。



〔問14〕賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　「Ａは，Ｂが建物に造作を付加することに同意するが，Ｂは，賃貸借の終了時に，Ａに対してその造作の買取りを請求しない」 旨の特約は有効である。
２　Ｂが死亡した場合で，その当時Ｂの相続人でない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき，Ｃは，当該建物の賃借権に限っては，相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。
３　この建物が，その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に，「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」 旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは，公正証書によってしなければならない。
４　ＢがＡに敷金を交付していた場合に，Ａがこの建物をＤに売却し，賃貸人としての地位をＤに承継したときでも，Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず，Ｂは，Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。

⇒正解（１）
１：当事者間の特約で、造作買取請求権を排除することも可能です。
２：事実上の配偶者が賃借人の地位を承継することができるのは、相続人がいない場合に限られます。
３：書面（電子交付可）によりますが、公正証書である必要はありません。
４：当事者間の特約がない限り、敷金関係は新賃貸人に承継されます。



〔問15〕建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は，区分所有権の目的とならない。
２　区分所有者は，建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体である管理組合を構成することができるが，管理組合の構成員となるか否かは各区分所有者の意思にゆだねられる。
３　建物の専有部分が数人の共有に属するときは，共有者は，議決権を行使すべき者１人を定めなければならない。
４　区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，集会の決議によって，管理者を選任することができるが，この管理者は，区分所有者以外の者から選任することができる。

⇒正解（２）
１：法定共用部分は、区分所有権の対象にはなりません。
２：管理組合は法律上当然に構成され、区分所有者全員が構成員となります。
３：専有部分が数人の共有に属する場合、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければなりません。
４：区分所有者以外の者を管理者とすることも可能です。

法令制限

〔問16〕国土利用計画法第２３条の届出 （以下この問において「事後届出」という） に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　土地売買等の契約を締結した場合には，当事者双方は，その契約を締結した日から起算して２週間以内に，事後届出を行わなければならない。
２　一団の造成宅地を数期に分けて不特定多数の者に分譲する場合において，それぞれの分譲面積は事後届出の対象面積に達しないが，その合計面積が事後届出の対象面積に達するときは，事後届出が必要である。
３　事後届出においては，土地に関する権利の移転等の対価の額を届出書に記載しなければならないが，当該対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときでも，そのことをもって勧告されることはない｡
４　事後届出に係る土地の利用目的について勧告を受けた場合において，その勧告を受けた者がその勧告に従わなかったときは，その旨及びその勧告の内容を公表されるとともに，罰金に処せられることがある。

⇒正解（３）
１：事後届出義務があるのは、権利取得者のみです。
２：権利取得者が取得した土地面積で判断します。
３：事後届出において勧告の対象となるのは、土地の利用目的のみです。
４：勧告に従わない場合、その旨と勧告内容を公表されることはありますが、罰則はありません。



〔問17〕都市計画法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　都市施設は，円滑な都市活動を確保し，良好な都市環境を保持するように都市計画に定めることとされており，市街化区域については，少なくとも道路，公園及び下水道を定めなければならない。
２　第一種中高層住居専用地域は，中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域であり，その都市計画には，建築物の高さの最低限度又は最高限度を定めなければならない。
３　特別用途地区は，当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進，環境の保護等の特別の目的の実現を図るために定める地区であり，用途地域内においてのみ定めることができる。
４　市街化調整区域内の土地の区域について定められる地区計画の地区整備計画においては，建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最低限度，建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を定めることはできない。

⇒正解（２）
１：更に住居系用途地域では、義務教育施設も定めなければならない点に少し注意。
２：第一種中高層住居専用地域の都市計画で定めなければならないのは、建蔽率と容積率です。
３：特別用途地区は用途地域内においてのみ定めることができます。用途地域が定められていない土地区域内（市街化調整区域を除く）において定める特定用途制限地域としっかり区別。



〔問18〕都市計画法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。ただし，地方自治法に基づく指定都市又は中核市の特例については考慮しないものとする。

１　市街化区域内における開発行為であっても，その開発区域が市街化調整区域に隣接しているため，市街化調整区域の市街化を促進するおそれがあるものについては，そのことをもって開発許可を受けられないことがある。
２　開発許可を受けた開発区域内の土地においては，開発行為の工事完了の公告前であっても，当該開発行為に同意していない土地の所有者は，その権利の行使として自己の土地において建築物を建築することができる。
３　開発許可を受けた開発区域内の土地においては，開発行為の工事完了の公告後であっても，都道府県知事が当該開発区域の利便の増進上支障がないと認めて許可をしたときは，予定建築物以外の建築物を建築することができる。
４　法改正

⇒正解（１）
１：開発行為が基準に適合し、申請手続が法令に違反していない限り、開発許可をしなければなりません。
２：工事完了公告前でも、開発行為用の仮設建築物、知事が支障なしと認めた建築物、開発行為に同意していない者が建築する建築物は建築することができます。
３：工事完了公告後の予定建築物等以外の建築物でも、知事が支障なしと認めた建築物、用途地域にあう建築物は建築することができます。



〔問19〕都市計画法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　開発許可を申請しようとする者は，あらかじめ，当該開発区域に隣接する土地について権利を有する者の相当数の同意を得なければならない。
２　開発許可を申請しようとする者は，開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面を，申請書に添付しなければならない。
３　開発許可を受けた者の相続人その他の一般承継人は，都道府県知事の承認を受けて，被承継人が有していた開発許可に基づく地位を承継することができる。
４　開発行為の許可又は不許可の処分に関して不服のある者は，都道府県知事に対して異議申立てをすることができる。

⇒正解（２）
１：隣接する土地の権利者ではなく、開発行為の施行または開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意が必要となります。
２：開発許可後に設置される公共施設については、協議だけで同意は不要という点に注意。
３：相続人その他の一般承継人は開発許可に基づく地位を当然に承継し、知事の承認は不要です（土地所有権を取得した者は、知事の承認を受ければ開発許可に基づく地位を承継することができます）。
４：開発審査会に対して審査請求をするか、審査請求を行わず、直接処分の取消しの訴えを提起することも可能です。都道府県知事に対して異議申立てをするわけではありません。



〔問20〕建築基準法の確認に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　木造３階建て，延べ面積が300㎡の建築物の建築をしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がある。
２　鉄筋コンクリート造平屋建て，延べ面積が300㎡の建築物の建築をしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がある。
３　自己の居住の用に供している建築物の用途を変更して共同住宅 （その床面積の合計300㎡） にしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がない。
４　文化財保護法の規定によって重要文化財として仮指定された建築物の大規模の修繕をしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がない。

⇒正解（３）
１：３階建て以上、延べ面積500㎡超、高さ13m超、軒高９m超のいずれかに当てはまる木造建築物は、建築確認が必要となります。
２：２階建て以上、延べ面積200㎡超のいずれかに当てはまる木造以外建築物は、建築確認が必要となります。
３：自己の居住用建築物を特殊建築物に用途変更し、床面積が200㎡を超える場合、建築確認が必要となります。
４：文化財保護法の規定によって国宝や重要文化財等に指定または仮指定された建築物について、建築基準法は適用されません。



〔問21〕建築物の容積率 （延べ面積の敷地面積に対する割合） に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　容積率の算定に当たり，建築物の延べ面積の１/３を限度として，地下室の床面積を建築物の延べ面積に算入しないとする特例は，住宅以外の用途に供する部分を有する建築物には適用されない。
２　容積率の算定に当たっては，共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は，その建築物の延べ面積には算入しない。
３　高度地区内においては，容積率は，高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合しなければならない。
４　法改正

⇒正解（２）
１：住宅の他にも老人ホームや福祉ホーム等の用途に供する部分の床面積は、床面積の合計の1/3を限度として延べ面積に算入されません。
３：高度地区とは、用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区をいいます。



〔問22〕準防火地域内において，地階を除く階数が３ （高さ12ｍ），延べ面積が1,200㎡で事務所の用途に供する建築物を建築しようとする場合に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　この建築物は，耐火建築物又は準耐火建築物もしくはこれらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物としなければならない。
２　この建築物の屋上に看板を設ける場合においては，その主要な部分を不燃材料で造り，又はおおわなければならない。
３　この建築物は，防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画しなければならない。
４　この建築物には，非常用の昇降機を設けなければならない。

⇒正解（１）
１：準防火地域内では、地階を除く階数が４以上または延べ面積が1500㎡超の建築物＝耐火建築物または延焼防止建築物、「地階を除く階数が３かつ延べ面積が1,500㎡以下」または「地階を除く階数が２以下かつ延べ面積が500㎡超で1,500㎡以下」の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物もしくは準延焼防止建築物とします。
２：防火地域内であれば、高さ３ｍ超の看板等を屋上に設ける場合、主要な部分を不燃材料で造りまたは覆わなければなりませんが、準防火地域にこの規制は適用されません。
３：延べ面積1000㎡超の建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1000㎡以内としなければなりませんが、耐火・準耐火建築物にこの規制は適用されません。
４：非常用昇降機の設置義務があるのは、高さ31ｍを超える建築物です。



〔問23〕土地区画整理事業の事業計画に関する次の記述のうち，土地区画整理法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　事業計画には，施行地区（施行地区を工区に分ける場合においては，施行地区及び工区），設計の概要，事業施行期間及び資金計画を定めなければならない。
２　個人施行者が換地計画を定めようとする場合において，その内容が事業計画の内容と抵触するときは，当該個人施行者は，換地計画の認可を受けることができない。
３　土地区画整理組合の設立に当たって事業計画を定めようとする場合で，公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地を施行地区に編入しようとするときは，当該土地を管理する者の承認を得なければならない。
４　市町村が施行する土地区画整理事業について定めるべき事業計画については，施行地区となるべき区域内の宅地の所有者及び借地権者のそれぞれ２/３以上の同意を得なければならない。

⇒正解（４）
２：換地計画について知事の認可が必要な個人施行者や土地区画整理組合等は、申請手続が法令に違反している、換地計画の決定手続または内容が法令に違反している、換地計画の内容が事業計画の内容と抵触している場合には認可を受けることができません（逆にこれらに該当しない場合、知事は認可をしなければなりません）。
３：個人施行者、土地区画整理組合、土地区画整理会社が土地区画整理事業計画を定める場合、宅地以外の土地（＝国または地方公共団体の所有する土地）を施行地区に編入するには当該土地管理者の承認を得なければなりません。
４：市町村が施行する土地区画整理事業でこのような同意は必要ありません（土地区画整理組合等は同意必要）。



〔問24〕農地法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　耕作する目的で農地の所有権を取得する場合で，取得する農地の面積が４へクタールを超えるときは，農林水産大臣の農地法第３条の許可を受ける必要がある。
２　農家が，その農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を転用する場合は，転用する農地の面積の如何にかかわらず，農地法第４条の許可を受ける必要がある。
３　市街化区域内にある農地について，農地以外のものに転用するため所有権を取得する場合で，転用する農地の面積が４ヘクタールを超えるときは，都道府県知事に農地法第５条の届出をする必要がある。
４　土地登記簿上の地目が山林や原野であっても，現況が農地であれば，その所有権を取得する場合は，原則として農地法第３条又は第５条の許可を受ける必要がある。

⇒正解（４）
１：農地法３条の許可権者は、例外なく農業委員会です。
２：耕作の事業を行う者が、２アール未満の農地を農作物の育成や養畜事業のための農業用施設に供する場合、農地法４条の許可は不要となります。
３：市街化区域内の農地を転用目的で取得する場合、あらかじめ農業委員会へ届け出れば農地法５条許可は不要となります。



〔問25〕次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　生産緑地法によれば，生産緑地内において土地の形質の変更を行おうとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
２　宅地造成等規制法によれば，宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行おうとする造成主は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
３　急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば，急傾斜地崩壊危険区域内において，工作物の設置を行おうとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
４　自然公園法によれば，国定公園の特別地域内において工作物の新築を行おうとする者は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

⇒正解（３）
３：急傾斜地崩壊危険区域内において工作物の設置を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。

税その他

〔問26〕住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン減税」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　居住用家屋の敷地の用に供する予定の土地を銀行からの住宅借入金等で平成１７年中に取得し，平成１８年中に同じ銀行からの住宅借入金等で居住用家屋を建築し居住の用に供する予定でいる場合には，平成１７年分から住宅ローン減税の適用を受けることができる。
２　平成11年中に居住用家屋を売却し、新たに居住用家屋を取得した場合には、その売却した居住用家屋に係る譲渡損失につき居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるときであっても、その新たに取得した居住用家屋につき住宅ローン控除の適用を受けることができる。
３　銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を平成１７年中に居住の用に供した場合には，その住宅借入金等の償還期間が１５年以上でなければ住宅ローン減税の適用を受けることができない。
４　銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を平成11年又は平成12年中に居住の用に供した場合には、その居住の用に供した年以後15年間にわたって、その住宅借入金等の年末残高の１パーセント相当額の税額控除の適用を受けることができる。

⇒正解（２）
１：住宅ローン控除の適用が受けられるのは、居住の用に供した日の属する年から10年間です。
３：住宅ローン控除の適用が受けられるのは、住宅借入金等の償還期間が10年以上の場合です。
４：住宅ローン控除の適用が受けられるのは、居住の用に供した年以後10年間です。



〔問27〕固定資産税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　家屋に係る固定資産税は，建物登記簿に登記されている所有者に対して課税されるので，家屋を建築したとしても，登記をするまでの間は課税されない。
２　固定資産税の納税通知書は，遅くとも，納期限前１０日までに納税者に交付しなければならない。
３　新築住宅に対しては，その課税標準を，中高層耐火住宅にあっては５年間，その他の住宅にあっては３年間その価格の１/３の額とする特例が講じられている。
４　年の途中において，土地の売買があった場合には，当該土地に対して課税される固定資産税は，売主と買主でその所有の月数に応じて月割りで納付しなければならない。

⇒正解（２）
１：家屋補充課税台帳に登録されていれば、登記の有無に関わらず固定資産税課税の対象となります。
３：新築後３年間は固定資産税の１/２が減額されます。
４：固定資産税の課税義務者は、１月１日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている者です。



〔問28〕印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　個人が生活の用に供している自宅の土地建物を譲渡し，代金１億円を受け取った際に作成する領収証には，印紙税は課税されない。
２　「平成１６年４月１日付けの土地譲渡契約書の契約金額２億円を１億8,000万円に減額する」 旨を記載した変更契約書は，記載金額１億8,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課税される。
３　土地売買の仲介を行ったＡ社が 「Ａ社は，売主Ｂ社の代理人として土地代金１億円を受領した」 という旨を記載のうえ，買主に交付した領収証に課税される印紙税の納税義務者は，Ｂ社である。
４　土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するには，契約書に印紙をはり付け，消印をしなければならないが，契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても，消印をしたことにはならない。

⇒正解（１）
１：営業に関しない受取書は、印紙税の課税文書に該当しません。
２：減額変更契約書は、記載金額のない契約書（＝200円）として印紙税が課されます。
３：領収書等に課される印紙税の納税義務者は、領収書等の課税文書の作成者です。
４：消印は、自己またはその代理人や使用人、その他の従業者の印章または署名で行います。



〔問29〕不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，不動産の再調達原価に着目する原価法，不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
２　原価法における再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。
３　取引事例比較法における取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るものから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には，同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。
４　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であり、そのうちの直接還元法では、対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。


⇒正解（４）
１：鑑定評価にあたっては、原則としてこれら三手法を併用すべきとされています。
４：直接還元法とは、総費用を控除する前の総収益ではなく一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法です。

宅建業法

〔問30〕宅建業の免許（以下「免許」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　Ａが，用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し，その賃貸を業として行おうとする場合で，当該賃貸の契約を宅建業者の媒介により締結するとき，Ａは免許を受ける必要はない。
２　Ｂが，用途地域内の自己所有の農地について，道路を設けて区画割をし，その売却を業として行おうとする場合，Ｂは免許を受ける必要はない。
３　Ｃが，甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について，その媒介を業として行おうとする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
４　Ｄが，宅建業を営もうとする場合において，Ｄが信託会社であるときは免許を受ける必要があるが，Ｄが信託業務を兼営する銀行であるときは免許を受ける必要はない。

⇒正解（１）
２：用途地域内の農地は、宅建業法上の宅地となります。
３：甲県住宅供給公社が建物の分譲を行う場合に宅建免許は不要ですが、公社や国・地方公共団体等から媒介を受けた者に特例は認められません。
４：信託業務を兼営する銀行も宅建免許不要で、国土交通大臣に届け出ることで宅建業を営むことができます。



〔問31〕宅地建物取引士 （以下「宅建士」という） Ａが，甲県知事から宅地建物取引士証 （以下「宅建士証」という） の交付を受けている場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　宅建士Ａが，乙県知事に対し宅建士資格登録の移転の申請とともに宅建士証の交付を申請したとき，Ａは，乙県知事から新たな宅建士証の交付を受けた後，１週間以内に甲県知事に従前の宅建士証を返納しなければならない｡
２　宅建士Ａが，乙県の区域内における業務に関して乙県知事から事務禁止の処分を受けたとき，Ａは，１週間以内に乙県知事に宅建士証を提出しなければならない。
３　宅建士Ａが，宅建士証の有効期間の更新を受けようとするとき，Ａは，甲県知事が指定する講習で有効期間満了の日前１年以内に行われるものを受講しなければならない。
４　宅建士Ａが，甲県の区域内における業務に関して事務禁止の処分を受け，甲県知事に宅建士証を提出した場合で，その処分の期間の満了後返還を請求したとき，甲県知事は，直ちに，宅建士証をＡに返還しなければならない。

⇒正解（４）
１：登録の移転の場合、従前の宅建士証と引換えに新しい宅建士証が交付されます。
２：事務禁止処分を受けた場合、速やかに交付を受けた知事に宅建士証を提出します。１週間以内でも乙県知事でもなくダブルで間違い。
３：宅建士証の更新を受ける場合、交付の申請前６ヶ月以内に行われる都道府県知事が指定する講習を受講します。



〔問32〕宅建業者Ａ （甲県知事免許） に対する監督処分に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　宅建業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，甲県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。
２　宅建業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，乙県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。
３　宅建業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合で，情状が特に重いときには，国土交通大臣は，Ａの免許を取り消すことができる。
４　宅建業者Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受けた場合，甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には，その指示の年月日及び内容が記載される。

⇒正解（３）
１２：指示処分、業務停止処分は、免許権者および業務地の知事がすることができます。
３：免許取消処分は、免許権者のみがすることができます。
４：宅建業者名簿を備え、登載義務があるのは免許権者です。



〔問33〕宅建業者Ａが，自ら売主として，宅建業者でない買主Ｂと締結した宅地の売買契約 （代金4,000万円，手付金400万円） に関する次の記述のうち，宅建業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。（改題）

１　契約に 「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，Ｂは手付金400万円を放棄して，Ａは1,000万円を償還して，契約を解除することができる」旨定めた場合，その定めは無効である。
２　契約に 「Ａが契約不適合責任を負う場合，Ｂは，損害賠償の請求をすることができるが，契約の解除ができるのは不適合が軽微でないときに限る」旨定めた場合，その定めは無効である。
３　契約に 「Ａは，宅地の引渡しの日から２年以内に通知を受けることで契約不適合責任を負うが，Ｂが知っていた不適合についてはその責任を負わない」 旨定めた場合，その定めは無効である。
４　契約に 「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」 旨定めた場合，その定めは，当該合計額につき800万円を超える部分については，無効である。

⇒正解（４）
１：買主に不利な特約は無効ですが、売主は2.5倍の償還を要するとする買主に有利な特約は有効となります。
２：買主に不利な特約は無効ですが、本肢はまさに民法通りの規定なので有効となります。
３：民法より買主に不利な特約でも、担保期間の通知を引渡しの日から２年以上とする特約は唯一の例外として有効となります。



〔問34〕宅建業者Ａが，自ら売主として，宅建業者でないＢと土地付建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，この問において 「重要事項説明書」 とは，同法第３５条の規定に基づく重要事項を記載した書面をいうものとする。

１　当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため，甲市に払下げを申請中である場合，Ａは，重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し，その旨をＢに説明すれば，売買契約を締結することができる。
２　Ｂが，当該建物の近所に長年住んでおり，その建物に関する事項を熱知していると言っている場合，Ａは，Ｂに対して重要事項説明書を交付すれば，重要事項の説明を行うことなく，売買契約を締結することができる。
３　損害賠償額の予定及び違約金について，Ｂから提示された内容のとおりとする場合，Ａは，重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく，売買契約を締結することができる。
４　Ａが，遠隔地に住んでいるＢの了承を得て，「Ｂが希望する時期に説明をする」 旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で，Ｂから希望する時期を明示されないときでも，Ａは，重要事項の説明を行った後に限り，売買契約を締結することができる。

⇒正解（４）
１：宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結することができません。「払下げ申請中」は取得契約が締結されているとは言えません。
２：相手方が物件について熟知していても、35条説明義務が免除されることはありません。
３：買主の提示通りでも、重要事項としての記載・説明義務が免除されることはありません。



〔問35〕宅建業者が，その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に，宅建業法第３７条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項は，次のうちどれか。

１　借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは，当該融資が成立しないときの措置
２　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは，その内容
３　当該建物の不適合を担保する責任についての定めがあるときは，その内容
４　当該建物に係る租税等の公課の負担に関する定めがあるときは，その内容

⇒正解（２）
１：売買または交換における「代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときは、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」は任意的記載事項ですが、貸借では記載事項ではありません。
２：「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」は、売買・交換・貸借の任意的記載事項となります。
３：売買または交換における「当該宅地建物の不適合を担保すべき責任または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容」は任意的記載事項ですが、貸借では記載事項ではありません。
４：売買または交換における「当該宅地建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容」は任意的記載事項ですが、貸借では記載事項ではありません。



〔問36〕宅建業者Ａ及びその従業者である宅建士に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　宅建業法第３４条の２の規定に基づき宅建業者Ａが媒介契約の依頼者に交付すべき書面には，宅建士の記名押印が必要である。
２　宅建業者Ａが，宅建士をして宅建業法第３７条に規定する契約内容を記載した書面を相手方に交付させる場合には，宅建士は，当該相手方から請求があったときに宅建士証を提示すれば足りる。
３　宅建業者Ａが，建物の売買の媒介についてその依頼者から国土交通大臣が定めた報酬の限度額の報酬を受けた場合でも，宅建士は，別途当該依頼者から媒介の報酬を受けることができる。
４　宅建業者Ａは，一団の建物の分譲をするため案内所を設置した場合は，その案内所で契約を締結することなく，及び契約の申込みを受けることがないときでも，１名以上の専任の宅建士を置かなければならない。

⇒正解（２）
１：媒介契約書面の作成・記名押印・交付を行うのは宅建業者です。記名押印は宅建士である必要はありません。
２：請求がなくても宅建士証を提示しておかないのは重要事項の説明時だけです。媒介契約書面の交付時は、相手方から請求があったときに提示すれば足ります。
３：宅建業者とは別に、宅建士が報酬を受けることはできません。
４：１名以上の専任宅建士の設置義務がある事務所以外の場所とは、継続的に業務を行うことができる施設を有し、契約締結や申込みを受ける案内所等です。



〔問37〕宅建業者Ａが，Ｂから宅地の売却の依頼を受け，Ｂと専属専任媒介契約 （以下この問において「媒介契約」という） を締結した場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは，同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合，媒介契約全体が無効となる。
２　宅地の買主の探索が容易で，指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には，Ａは，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
３　Ｂが宅建業者である場合でも，Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には，ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
４　媒介契約において，「Ｂが他の宅建業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合，宅地の売買価額の３％の額を違約金としてＡに支払う」　旨の特約は，無効である。

⇒正解（３）
１：専任媒介契約の更新は契約終了時に依頼者から申出があった場合に限られ、自動更新の特約は無効となりますが、媒介計画自体が無効となるわけではありません。
２：専任媒介契約は、物件に関する所定事項を指定流通機構に登録しなければならず、例外はありません。
３：宅建業者間であっても、依頼者が相手方以外の者と売買や交換契約を締結したときの措置について定め、書面に記載する必要があります。
４：依頼者が他の宅建業者の媒介代理によって売買や交換契約を成立させたときの措置を媒介契約書面に記載し、その措置として売買代金の３％の違約金を定めることもできます。



〔問38〕宅建業者Ａ （甲県知事免許） の営業保証金に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　宅建業者Ａが有価証券を営業保証金に充てるときは，国債証券についてはその額面金額を，地方債証券又はそれら以外の債券についてはその額面金額の百分の九十を有価証券の価額としなければならない。
２　宅建業者Ａは，取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは，甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。
３　宅建業者Ａが販売する宅地建物についての販売広告を受託した者は，その広告代金債権に関し，Ａが供託した営業保証金について弁済を受ける権利を有する。
４　宅建業者Ａが，営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で，本店を移転したためもよりの供託所が変更したとき，Ａは，金銭の部分に限り，移転後の本店のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。

⇒正解（２）
１：その他の債券の評価額は、額面金額の80％となります。
３：広告代金債権は、宅建業に関する債権に含まれません。
４：保管替えができるのは、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときに限られます。



〔問39〕宅建業者Ａが，宅地の所有者Ｂからその宅地の売買の媒介を依頼され，媒介契約を締結した場合の指定流通機構への登録に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約でない場合，Ａは，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
２　ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合，Ａは，契約締結の日から３日 （休業日を除く） 以内に，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録しなければならない。
３　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合で，Ａが，当該宅地について指定流通機構に登録をし，当該登録を証する書面の発行を受けたとき，Ａは，その書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。
４　ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で，Ａが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき，Ａは，そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。

⇒正解（３）
１：一般媒介契約に指定流通機構への登録義務はありませんが、登録ができないわけでもありません。
２：専属専任媒介契約の締結日から５日以内（休業日を除く）に指定流通機構に登録しなければなりません。
３：令和４年法改正により、依頼者の承諾を得て電子交付も可能となっている点にも注意。
４：所定期間内に指定流通機構に登録しなかった場合は指示処分の対象となりますが、直ちに罰則の適用はありません。



〔問40〕宅建業者Ａが，自ら売主として，建物を販売する場合に関する次の記述のうち，宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

１　宅建業者Ａは，建物を新築するため建築確認の申請中であったので，「建築確認申請済」と表示して，その建物の販売に関する広告を行い，販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。
２　宅建業者Ａが，建物を新築するため建築確認の申請中であったので，宅建業者Ｂに対し，その建物を販売する契約の予約を締結した。
３　宅建業者Ａは，中古の建物を，その所有者Ｃから停止条件付きで取得する契約を締結し，当該条件の未成就のまま，その建物を宅建業者Ｄに対し販売する契約を締結した。
４　宅建業者Ａは，都道府県知事から業務の全部の停止を命じられ，その停止の期間中に建物の販売に関する広告を行ったが，販売の契約は当該期間の経過後に締結した。

⇒正解（３）
１：建築確認申請中である旨を明示しても、開発許可や建築確認後でなければ販売広告を開始することはできません。
２：契約締結時期の制限は宅建業者間取引にも適用され、予約もできません。
３：自己の所有に属しない不動産売買の規制は、宅建業者間取引には適用されません。
４：業務全部停止期間中に、広告をすることはできません。



〔問41〕１棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合の宅建業法第３５条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　当該１棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容を説明しなければならない。
２　台所，浴室，便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
３　当該１棟の建物及びその敷地の管理がＡ （個人） に委託されている場合には，Ａの氏名及び住所を説明しなければならない。
４　貸借契約終了時における敷金その他の金銭の精算に関する事項が定まっていない場合には，その旨を説明しなければならない。

⇒正解（１）
１：当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容は、区分所有建物において貸借契約以外の重要説明事項となります。
４：契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項は、建物貸借において重要説明事項とされ、定まっていない場合でもその旨を説明しなければなりません。



〔問42〕宅建業者Ａが，宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行おうとし，又は行った場合に関する次の記述のうち，宅建業法第４７条（業務に関する禁止事項）の規定に違反しないものはどれか。

１　宅建業者Ａは，Ｂとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが，ＢＣ間の売買契約が成立した後に実際にＡがＢから受領した報酬額は，国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。
２　宅建業者Ａは，Ｃに対し手付を貸し付けるという条件で，ＢＣ間の売買契約の締結を誘引したが，Ｃは，その契約の締結に応じなかった。
３　宅建業者Ａは，当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが，当該借地権は登記されていなかったので，Ｃに対して告げることなく，ＢＣ間の売買契約を締結させた。
４　宅建業者Ａは，Ｂ及びＣに対し，手付金について当初Ｂが提示した金額より減額するという条件でＢＣ間の売買契約の締結を誘引し，その契約を締結させた。

⇒正解（４）
１：実際に受取った額は関係なく、不当に高額の報酬を要求すること自体が宅建業法違反となります。
２：契約の締結に応じたかに関係なく、手付けについて信用の供与をすることにより契約締結を誘引する行為自体が宅建業法違反となります。
３：借地権の登記の有無に関係なく、宅地の利用制限に関して買主の判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げない行為は宅建業法違反となります。
４：単に手付金を減額するだけなら信用の供与に当たらず、宅建業法違反とはなりません。



〔問43〕宅建業法に規定する標識に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　複数の宅建業者が，業務に関し展示会を共同で実施する場合，その実施の場所に，すべての宅建業者が自己の標識を掲示しなければならない。
２　宅建業者は，一団の宅地の分譲を行う案内所で契約の締結を行わない場合，その案内所には標識を掲示しなくてもよい。
３　宅建業者は，一団の建物の分譲を，当該建物の所在する場所から約800ｍ離れた駅前に案内所を設置して行う場合で，当該建物の所在する場所に標識を掲示したとき，案内所には標識を掲示する必要はない。
４　宅建業者の標識の様式及び記載事項は，その掲示する場所が契約の締結を行う案内所であれば，事務所と同一でなければならない。

⇒正解（１）
２：契約の締結や申込みを行うかどうかに関わらず、案内所には標識を掲示する必要があります。
３：物件所在地にも案内所にも標識を掲示する必要があります。
４：標識は、掲示場所によって様式・記載事項が異なっても構いません。



〔問44〕宅建業保証協会（以下この問において「保証協会」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　保証協会に加入しようとする者は，加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならないが，加入に際して，加入前の宅建業に関する取引により生じたその者の債務に関し，保証協会から担保の提供を求められることはない。
２　弁済業務保証金の還付を受けようとする者は，保証協会の認証を受けなければならず，認証申出書の提出に当たっては，弁済を受ける権利を有することを証する確定判決の正本を必ず添付しなければならない。
３　保証協会は，弁済業務保証金の還付があった場合は，当該還付に係る社員又は社員であった者に対し，その還付額に相当する額の還付充当金を法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に納付すべきことを通知しなければならない。
４　保証協会は，社員に対して債権を有する場合は，当該社員が社員の地位を失ったときでも，その債権に関し弁済が完了するまで弁済業務保証金分担金をその者に返還する必要はない。

⇒正解（４）細かい肢もありますが、正解肢はシンプルですね。
１：保証協会は、社員が加入前の取引によって生じた債務に関して、当該社員に対して担保の提供を求めることができます。
２：認証を受けようとする者は、認証申出書に権利を有することを証する書面を添附しなければなりませんが、それは確定判決の正本に限られません。
３：弁済業務保証金が還付された場合、宅建業者が直接供託するのではなく、保証協会が社員に対して還付充当金を保証協会に納付するように通知します。



〔問45〕宅建業者Ａの宅建士Ｂが，甲県知事の宅建士資格試験に合格し，同知事の宅建士資格登録 （以下この問において「登録」という） を受けている場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　宅建士Ｂが甲県から乙県に転居しようとする場合，Ｂは，転居を理由として乙県知事に登録の移転を申請することができる。
２　宅建士Ｂが，事務禁止の処分を受けている間は，宅建業者Ａの商号に変更があった場合でも，Ｂは，変更の登録の申請を行うことはできない。
３　宅建士Ｂは，乙県知事への登録の移転を受けなくても，乙県に所在する宅建業者Ａの事務所において専任の宅建士となることができる。
４　宅建士Ｂが乙県知事への登録の移転を受けた後，乙県知事に登録を消除され，再度登録を受けようとする場合，Ｂは，乙県知事に登録の申請をすることができる。

⇒正解（３）
１：登録の移転ができるのは、別の都道府県の宅建事務所の業務に従事するときです。
２：事務禁止処分中であっても、勤務先の宅建業者が商号を変更した場合は、変更の登録が必要となります。「事務」と言える登録の移転は、事務禁止処分中はできないことと区別。
３：宅建士登録の効力は全国に及びます。
４：宅建士登録を受けることができるのは、宅建試験合格場所の都道府県知事に限られます。

税その他

〔問46〕宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成11年３月に公表された地価公示（国土庁）によれば、平成10年１年聞の全国の地価は、住宅地、商業地とも下落幅が縮小した。
２　建設白書（平成10年７月公表）によれば、全国の宅地供給量は、平成２年度以降毎年度、対前年度比で著しい減少が続いている。
３　住宅統計調査（総務庁）によれば、全国の住宅数は、平成５年に初めて１世帯当たり1.05戸となり、総世帯数を上回った。
４　住宅着工統計（建設省）によれば、平成10年１年間の新設住宅着工戸数は、120万戸を下回り、対前年比で２年連続の下落となった。

⇒正解（４）出題傾向だけ掴み、試験年の統計情報を覚えましょう。



〔問47〕宅建業者が行う広告に関する次の記述のうち，不当景品類及び不当表示防止法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　不動産の販売広告において，自己の販売する物件の価格等の取引条件が競争事業者のものより有利である旨表示し，一般消費者を誘引して顧客を獲得しても，その取引条件の有利性についての具体的かつ客観的な根拠を広告に示していれば，不当表示となるおそれはない。
２　不動産の販売広告に係る甲物件の取引を顧客が申し出た場合に，甲物件に案内することを拒否したり，甲物件の難点を指摘して取引に応じることなく顧客に他の物件を勧めたときでも，甲物件が存在していれば，その広告は不当表示となるおそれはない。
３　新聞の折込広告において，分譲住宅４０戸の販売を一斉に開始して１年経過後，売れ残った住宅３０戸の販売を一時中止し，その６ヵ月後に一般日刊新聞紙の紙面広告で当該住宅を 「新発売」 と表示して販売したときでも，広告媒体が異なるので，不当表示となるおそれはない。
４　市街化調整区域内に所在する土地 （開発許可を受けた開発区域内の土地その他の一定の土地を除く） の販売広告においては， 「市街化調整区域」 と表示し，このほかに 「現在は建築不可」 と表示さえすれば，市街化区域への区分の変更が行われる予定がないとしても，不当表示となるおそれはない。

⇒正解（１）
２：実在する物件であっても、実際に取引する意思がないおとり広告は禁止されています。
３：新発売＝新たに造成された宅地や新築住宅について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと。
４：「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字（新聞広告等は文字サイズ規制なし）で明示する必要があります。



〔問48〕法改正により削除（住宅金融公庫法）



〔問49〕土地の地形に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　地形図で見ると，急傾斜地では等高線の間隔は密になっているのに対し，傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎となっている。
２　地すべり地については，上部は急斜面，中部は緩やかな斜面，下部には末端部に相当する急斜面があり，等高線は乱れて表れることが多い。
３　崖錐は，谷の出口付近において傾斜の緩い扁平な円錐形状の地形を形成しており，谷出口を頂点とする同心円状の等高線で表されることが多い。
４　断層地形は，直線状の谷，滝その他の地形の急変する地点が連続して存在するといった特徴が見られることが多い。

⇒正解（３）
３：崖錐は、崖や急斜面の下に、風化や剥離した岩屑が堆積してできた半円錐状の地形をいいます。本肢は扇状地の説明です。



〔問50〕建築物に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　鉄筋コンクリート造の柱については，主筋は４本以上とし，主筋と帯筋は緊結しなければならない。
２　枠組壁工法は，主に柱の耐力によって地震などの外力に抵抗する方式であるため耐震性が高い。
３　自然換気設備を設ける場合においては，給気口をできるだけ低くし，排気口をできるだけ高くするのがよい。
４　杭基礎は，建築物自体の重量が大きく，浅い地盤の地耐力では建築物が支えられない場合に用いられる。

⇒正解（２）
２：枠組壁工法とは、木材で組まれた枠組みに、パネルを壁や床として構造体を形成する方式です（耐震性は高い）。


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