宅建過去問：「住宅瑕疵担保履行法」の重要過去問を見ていきます。住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅購入者の利益を保護するために平成21年10月より施行された比較的新しい法律です。毎年丸々１問が出題されると思ってください。
- 宅建過去問：住宅瑕疵担保履行法
■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険の締結（以下この問いにおいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（2010年の宅建過去問 問45）
【問】宅建業者は、自ら売主として宅建業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
宅建業者が買主の場合、資力確保措置は義務付けられていません。よって誤りです。
【問】自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅建業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
供託宅建業者は、新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金を供託している供託所の所在地等を記載した書面を交付して（買主や発注者の承諾を得て電子交付も可）説明しなければなりません（宅建士が説明する必要なし）。よって誤りです。営業保証金や保証協会で出てきた供託所等に関する説明は口頭でも可能でしたね。要注意です。
【問】宅建業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
資力確保の措置を行うのは、宅建業者が自ら売主となる場合のみです。媒介業者は資力確保措置を講ずる必要がありません。よって誤りです。
【問】自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
宅建業者は、資力確保措置の状況を、基準日（３月31日）から３週間以内に免許権者に対して届け出ます。よって正しい肢となります。
■宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。（2013年の宅建過去問 問45）
【問】Ｂが建設業者である場合、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
住宅瑕疵担保履行法は、宅建業者や建設業者が新築住宅の自ら売主となる場合を対象としていますが、資力確保措置が不要となる例外の取引対象はまさに「宅建業者」のみとなり、宅建業者でない建設業者には、原則通り資力確保措置を講ずる義務を負います。よって誤りです。
【問】Ａが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。
販売する新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売住宅のうち床面積が55㎡以下のものは２戸をもって１戸とカウントすることができます。よって正しい肢となります。
■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険の締結（以下この問いにおいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（2011年の宅建過去問 問45）
【問】住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、宅建業者が保険金（2,000万円以上）を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人（国土交通大臣によって指定された保険業者）と締結する保険契約です。保険契約を締結したら「保険証券またはこれに代わる書面」を買主に交付します（電子交付も可）。引渡しから10年とする後半は正しいですが、誤りとなります。
■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（2015年の宅建過去問 問45）
【問】住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
資力確保措置の対象は、①構造耐力上主要な部分、②雨水の浸入を防止する部分に関する瑕疵です。よって正しい肢となります。給水設備やガス設備等の瑕疵は対象外ですので注意してください。
■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険の締結（以下この問いにおいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。（2012年の過去問 問-45）
【問】自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
基準日に係る資力確保措置の状況の届出を行わない場合、基準日の翌日から50日を経過した日以降、新たな新築住宅の売買契約や請負契約を締結できなくなります。よって正しい肢となります。ここは毎年のように出題され、「届出がないとき」は「基準日の翌日」から「50日を経過した日以降」は「新築売買不可」ですので正確に覚えておいてください。ひっかけ問題の宝庫です。
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