税・その他 地価公示法 重要度 ★★★★☆


では、「地価公示法」についてお話いたします。

通常ですと税→その他の順番になるかと思うのですが、まずは簡単な「地価公示法」「住宅金融支援機構法」「不当景表法」を片付けてしまいます。宅建業法や法令制限の流れで上記3つは覚えやすいはずです。そして税法を挟んで不動産鑑定評価基準と土地、建物と解説していきます。個人的にこの流れがベストと考えています。

以下、地価公示法の重要点です。順番に見ていきましょう!本試験では、地価公示法と後々お話する不動産鑑定評価基準のどちらかが毎年1問出題されます。

地価公示法とは

一般の人々が土地の適正な価格を判別するのはとても困難です。そこで、売主、買主に公平になるよう客観的な市場価格を正常価格として定期的に公示する地価公示制度が設けられており、この地価公示制度を規定しているのが地価公示法というわけです。

地価公示法の目的として、「一般の土地の取引価格に対して
指標を与えることによって適正な地価の形成に寄与する」ということを覚えておいてください。土地取引を行う者は、公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければなりません。

地価公示の流れ

宅建試験で最も出題されるのはここですね。「誰が」「何を」行うのか正確に覚えておいてください。地価公示が行われるのは年1回だけです。

1.国土交通大臣が土地鑑定委員を任命

出題可能性は低いですが、土地鑑定委員会は委員7人で組織され、国土交通省に置かれています。

2.
土地鑑定委員会による標準地の選定

都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(=
公示区域)内の土地の中から、自然的、社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地について選定します。

条文通りで何を言っているのか分かりにくいですが、ここでは公示区域に「国土利用計画法の規制区域」は含まれないということだけを覚えておけば大丈夫でしょう(出題されるとしたらそのままの可能性が高いですが、下線部分も頭の片隅に…)。除外されるのは「規制区域」であって、監視区域や注視区域では標準地が選定されるということには注意してください。

3.
土地鑑定委員会による正常な価格の判定

土地鑑定委員会の求めにより2人以上の不動産鑑定士が標準地の価格を
鑑定評価し、その結果を土地鑑定委員会が審査、調整して基準日における標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定します。ここは出題可能性の高いポイントがいくつかあります。

鑑定評価:
2人以上の不動産鑑定士
基準日:
1月1日
単位面積:
1u
正常な価格:定着物や権利がないものとして価格を算定する(
更地価格

4.土地鑑定委員会による公示

土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、次の事項をすみやかに
官報で公示します。

・標準地の所在する市町村、地番(住居表示)
・標準地の
単位面積当たりの価格、価格判定基準日
・標準地の地積、形状
・標準地およびその周辺の土地利用の現況
・その他国土交通省令で定める事項

重要なのは「官報で公示する」ということで、上記5つは特に覚える必要はないでしょう。強いて注意するとすれば、公示されるのは「単位面積(1u)当たりの価格」であって、価格の総額は公示されないということでしょうか。後でお話する鑑定評価においては、「鑑定評価書に価格の総額を記載」しますので、それとの引っかけ問題で出題されるかもしれません。

5.
土地鑑定委員会による送付

土地鑑定委員会は、
関係市町村の長に対し、その市町村が所在する都道府県の標準地の公示価格を記載してある書面と図面を送付します。以下、引っかけ問題で出題可能性の高い注意点です。

・送付するのは土地鑑定委員会であって国土交通大臣ではない
・送付先は市町村の長であって都道府県知事ではない

6.
関係市町村による閲覧

関係市町村の長は、上記5番の書面および図面を、市町村事務所において
一般の閲覧に供します。一般の閲覧に供するのであって「利害関係人」には限りませんので要注意です。

地価公示の効力

・一般土地取引 → 公示価格を
指標とする

・不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合
・公共事業用地の取得価格算定     → 公示価格を
規準とする
・土地収用に対する補償金額算定

鑑定評価、公共事業用地の任意買収、土地収用の場合は、公示価格は規準とすべきものとしての効力があります。少し分かりにくいですが、「規準とする」とは、目安程度の「指標」よりも拘束性が高く、公示価格と対象土地価格との間に均衡を保たせる必要性が増すと考えてください。

また、国や地方公共団体が民間に国や公有地を売却する場合に規準義務はなく、一般土地取引同様、公示価格を指標として取引を行うよう努めるということは覚えておいたほうがいいかもしれません。

[ 平成6年 宅建試験 問34 ]

 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.土地鑑定委員会は、都市計画区域内及び都市計画区域外の標準地について、単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示する。
2.標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、選定する。
3.標準地の正常な価格は、当該土地に建物があるときは、建物があるものとして、判定される。
4.土地鑑定委員会は、標準地の価格を公示したときは、すみやかに都道府県知事に対し、公示した事項のうち当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面を、送付しなければならない。


1 誤
:法改正により少し微妙ですが、公示区域内から選定されるということで…
2 正
3 誤:建物が存しないものとして判定される
4 誤:送付先は関係市町村の長

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