宅建業法解説：「宅地建物取引士」についてお話します。皆さんがもうすぐ取得する資格ですね。宅建試験に合格しただけでは「宅地建物取引士資格試験合格者」にすぎません。では、どうすれば宅地建物取引士になれるのか、宅地建物取引士の仕事とは、宅地建物取引士の登録基準は、などなど順番に見ていきましょう。覚えることが満載ですが、全てがとても重要です。しかし難しいところはないので、きちんと整理して、しっかりと覚えていってください。より詳しい解説はこちら：宅建士の完全解説

宅地建物取引士の宅建解説

頑張ってこのページは正式に「宅地建物取引士」と打ちますが、もちろん「宅地建物取引士」＝「宅建士」「取引士」のことです。流れとしましては、宅建試験に合格 → 都道府県知事の登録 → 宅地建物取引士証の交付となります。では、見ていきます！


■宅地建物取引士資格試験

まずは宅建試験に合格しないと話になりません。ここで覚えていただきたいのは以下の２点だけです。

・ 不正手段によって宅建試験を受けた者は、合格を取り消されることがある！

・ 不正手段によって宅建試験を受けようとした者に対し、都道府県知事は、３年以内の期間を定めて受験を禁止することができる！


■宅地建物取引士資格登録

宅建試験に合格し、登録の基準を満たす者は、宅建試験に合格した場所の都道府県知事に対して宅地建物取引士登録の申請を行います。しかし、この宅地建物取引士登録にも条件があります。

１．２年以上の実務経験を有している
２．国土交通大臣が指定する実務講習を受講し修了している

このどちらかを満たしていないと宅地建物取引士登録はできません。２番ですが、「登録を受けようとする者が宅建試験に合格した試験を行った都道府県知事が指定する講習」というひっかけ問題がよく出題されますが国土交通大臣が指定する講習ですのでご注意ください。そして都道府県知事が、一定事項を「宅地建物取引士資格登録簿」に登載することにより、宅地建物取引士登録が行われます。この宅地建物取引士登録の効力は全国に及び、登録の消除を受けない限り、一生有効となります。


■宅地建物取引士の登録基準

次の10項目に該当する者は、宅建試験に合格しても宅地建物取引士登録を受けることができません。宅建業者の免許基準と似ていますが、免許基準にはない登録基準特有の基準は重要です。全部を覚えるのは大変ですが、最低限７．８．９．10番は必ず押さえておいてください。１～６番は免許基準と同じです。

１．心身の故障により宅建士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの（2020年法改正により、免許欠格事由と同様に成年被後見人・被保佐人ではなくなりました）、復権を得ていない破産者

２．禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者

３．一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者

一定の罰金刑：宅建業法違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪、暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反など

４．不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの日から５年を経過していない者（法人の場合、免許取消処分の聴聞の公示日前60日以内にその法人の役員であった者）

５．上記４番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者

６．上記５番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していない者

７．宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

８．不正登録等の理由で登録の消除処分を受け、その処分から５年を経過していない者

９．不正登録等に該当するとして登録の消除処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に登録消除の申請をし、その登録消除から５年を経過していない者

10．事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の消除がなされ、まだ禁止期間が満了していない者

７番ですが、免許基準の場合は、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、法定代理人が欠格事由に該当していなければＯＫでしたよね。ここ、要注意です。８，９番と10番の違いですが、事務禁止処分を受け、自ら申請して登録を消除した場合は事務禁止期間中のみダメ、それがバレて登録消除処分を受けた場合は、処分から５年もダメ、というわけです。

①心身故障者、復権を得ていない破産者

②禁錮以上の刑に処せられ５年を経過しない者

③一定の罰金刑に処せられ５年を経過しない者

④不正手段による免許取得等で免許を取り消され５年を経過しない者

⑤上記４番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、廃業の届出から５年を経過しない者

⑥上記５番の期間内に合併消滅した法人等の聴聞公示日前60日以内に役員で、その消滅等から５年を経過しない者

⑦宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

⑧不正登録等の理由で登録の消除処分を受け、その処分から５年を経過しない者

⑨不正登録等に該当するとして登録消除処分の聴聞の公示がなされ、登録消除から５年を経過しない者

⑩事務禁止処分期間中に本人の申請により登録消除がなされ、まだ禁止期間が満了しない者

■宅地建物取引士登録の移転

宅地建物取引士登録を受けている者が、登録先以外の都道府県にある宅建業者に従事しようとする場合は、登録の移転を行うことができます。できるのであって強制ではありません。「登録の移転を行わなければならない」というひっかけ問題に注意です。

この登録の移転は、現に登録を受けている都道府県知事を経由して行うということは覚えておいてください。また、事務禁止処分を受けている宅地建物取引士は、その禁止期間が満了するまで登録の移転ができないという点も重要です。


■宅地建物取引士資格登録簿の変更の登録

登録を受けている宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格登録簿の記載事項のうち、

１．氏名
２．本籍・住所
３．勤務先の宅建業者の商号・名称
４．勤務先の宅建業者の免許証番号

に変更があった場合、遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。登録の移転と違い、こちらは義務です。つまり、登録を受けている宅地建物取引士が引越しをした場合、登録の移転は必要ありませんが、変更の登録は必要ということです。登録の移転ができるのは「勤務先」が変わった場合のみということです。

鋭い方は気づいたかもしれませんが、これらとよく似た規定を「免許証の効力」で既に勉強していますよね？そうです、登録の移転は「免許換え」、変更の登録は「変更の届出」に対応しています。しっかりと区別しておいてください。


■死亡等の届出

登録を受けている宅地建物取引士が死亡した場合や、登録基準でお話した10項目に該当してしまった場合は、登録を消除するための届出をしなければなりません。ここで注意していただきたいのは、誰がその届出をするのかということです。

死亡 →相続人
成年被後見人となった →成年後見人
被保佐人となった →保佐人
心身の故障により宅建士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるものとなった → 本人またはその法定代理人または同居の親族（激アツ改正点）
その他（破産など）→本人

この届出は、登録消除理由に該当した日から30日以内に行う必要があります。しかし、死亡の場合だけは相続人が死亡を知った日から30日以内となります。また、これらの届出がないときでも、本人から登録消除の申請があった場合や、本人の死亡が判明した場合などは、都道府県知事は自ら登録の消除をしなければなりません。


■宅地建物取引士証

宅地建物取引士登録を受けている者は、その登録している都道府県知事に対して宅地建物取引士証の交付を申請することができます。宅地建物取引士証とは、自分が宅地建物取引士であることを証明する身分証明書であり、宅地建物取引士として仕事をするときは常に携帯しておく必要があります。宅地建物取引士の仕事とは、以下の３つです。

１．重要事項の説明
２．重要事項の説明書面（35条書面）への記名押印
３．37条書面への記名押印

詳しくは後述しますが、取引関係者から請求があったときは宅地建物取引士証を必ず提示し、また、重要事項の説明の際には請求がなくても提示しておく必要があります。

宅地建物取引士証を交付してもらうには、申請前６ヶ月以内に「登録をしている都道府県知事が国土交通大臣省令の定めるところにより指定する講習」（法定講習）を受講する必要があります。しかし、次の場合にはこの講習が免除されます。

１．宅建試験合格から１年以内
２．登録の移転での交付（前の宅地建物取引士証と引換え）

これで晴れて宅地建物取引士となります。宅地建物取引士証の有効期間は５年間となります。


■宅地建物取引士証の返納・提出・書換え・引換え

１．返納

宅地建物取引士は、登録を消除された場合、宅地建物取引士証が効力を失った場合（失くしたと思って再交付を受けた後に見つかった前の宅地建物取引士証など）は、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を「返納」しなければなりません。

２．提出

宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を「提出」しなければなりません。事務禁止期間が満了すれば、返還請求をすることにより返還されます。

３．書換え

宅地建物取引士は、氏名または住所に変更があった場合、「変更の登録」の申請とともに宅地建物取引士証の「書換え交付」を申請しなければなりません。

４．引換え

宅地建物取引士は、登録先以外の都道府県で従事するため「登録の移転」の申請を行った場合、宅地建物取引士証の「引換え交付」を申請しなければなりません。

ここは少し注意で、２番の返還や３番とは違い、新たな宅地建物取引士証を交付してもらうことになります。もちろん前の宅地建物取引士証は効力を失いますが、新しい宅地建物取引士証の有効期間は、前の宅地建物取引士証の有効期間の残りの期間であるという点にご注意ください。新しい宅地建物取引士証の交付といいましても、上でさり気なく触れましたが、法定講習を受ける必要はありませんので、これも覚えておいてください。


かなり長くなってしまいましたね・・お疲れさまでした。しかし単純な知識ばかりで難しくはないと思いますので、パパッと読み返して確実にマスターしておいてください。宅建業者の「免許」と宅地建物取引士の「登録」の違いはものすごく重要です。ひっかけ問題の宝庫です。下の比較一覧表も参考にしてください。


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