建ぺい率 重要度 ★★★☆☆


建築基準法の3回目「建ぺい率」についてお話いたします。

建ぺい率とは「建築物の建築面積の、敷地面積に対する割合」をいい、
つまり
「建築物の建築面積」÷「敷地面積」となります。

ちなみに次回お話する容積率とは「建築物の延べ面積の、敷地面積に対する割合」をいい、
同様に
「建築物の延べ面積」÷「敷地面積」であらわせます。

「建築物の延べ面積」とは、建築物の各階の床面積の合計のことです。


建築物が密集している市街地で皆が敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、
日当たりが悪いなど不便ですよね?

不便なだけでなく、火事などが起こった場合に燃え広がるのも早くなってしまいます。
同様に無制限に高い建物を建てられるとしても不便が多くなります。

このようなやりたい放題を制御するため、建ぺい率と容積率の規制が存在しています。


計算問題などもあり多少難しめですが、
本試験でもよく出題されますので何度か繰り返し読みマスターしておいてください。

建ぺい率のみで丸々1問の可能性は低く、容積率などと複合問題で出題されますので、
計算問題は解けるようにして、あとは要点だけ押さえておけば大丈夫です。


では順番に見ていきましょう!



建ぺい率

建ぺい率は、敷地内に適度の空地を確保することで
日照、採光、通風の確保や延焼防止を図ることを目的として規制されています。

建築面積の最高限度は、
「敷地面積」×「建ぺい率」で求めることができます。


以下、地域ごとの建ぺい率の最高限度です。

1.第1第2低層住専・第1第2中高層住専・工業専用
⇒ 3/10 4/10 5/10 6/10 のうち都市計画で定めたもの

2.第1第2住居・準住居・準工業
⇒ 5/10 6/10 8/10 のうち都市計画で定めたもの

3.近隣商業
⇒ 6/10 8/10 のうち都市計画で定めたもの

4.商業
⇒ 
8/10

5.工業
⇒ 5/10 6/10 のうち都市計画で定めたもの

6.用途地域の指定のない地域
⇒ 3/10 4/10 5/10 6/10 7/10 のうち特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を
   区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めたもの


この数値は無理して覚える必要はありません。
本試験で建ぺい率の計算問題が出題されるとしたら問題文に記載されていると思います。

ただし、商業地域の 8/10 は覚えておいてください。


また、次の場合は建ぺい率が
緩和されます。
すごく重要ですので確実に覚えておいてください。

1.建ぺい率の限度が 8/10 とされている地域外で、かつ、
防火地域内にある耐火建築物
⇒ 上記最高限度の数値に
+1/10(つまり 8/10 の商業地域は確実に適用外ですね)

2.
特定行政庁が指定した街区の角にある敷地等の内にある建築物
⇒ 上記最高限度の数値に
+1/10

3.耐火建築物と角地にある建築物の両方の条件を満たすもの
⇒ 上記最高限度の数値に +2/10

耐火建築物であっても準防火地域内に建築する場合、防火地域内であっても準耐火建築物
を建築する場合は緩和規定は適用されませんので、引っかけ問題に注意してください。


更に、次の場合は建ぺい率の制限を受けません。
敷地いっぱいに建築物を建てることができます(=建ぺい率
10/10)。

1.建ぺい率の限度が
8/10 とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
2.巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など公益上必要なもの
3.公園、広場、道路等の内にある建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障
  がないと認めて許可したもの



建ぺい率の最高限度の練習問題

建ぺい率の計算を練習しておきましょう。

100uは第一種住居地域、50uは近隣商業地域にまたがる150uの敷地があったとします。
(それぞれ都市計画で定められた建ぺい率は 6/108/10

ここに建築物を建てる場合の、建ぺい率の最高限度を求めてみましょう。

建物の敷地が規制数値の異なる複数の地域にまたがる場合、それぞれの地域の建ぺい率に
その地域にかかる敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計
が、その敷地全体の
建ぺい率の最高限度となります(※)

何を言っているか分かりませんね。
もっと簡単な方法がありますので、実際に解いてみましょう。

第1住居 
100×6/10=60
近隣商業 
50×8/10=40

この2つを足した
100uが、この敷地に建てられる建築面積の最高限度ですね。

この建築面積の最高限度100uを敷地面積150uで割ってください。
100/150=
6.7/10 これが当該敷地の建ぺい率の最高限度となります。

ちなみに印の方法でも、
6/10×100/150+8/10×50/150=6.7/10 と同じ答えとなります。


ではこの例題の敷地が防火地域内にあり、耐火建築物を建てる場合の建ぺい率の最高限度
はどうなるでしょうか?(特定行政庁が指定する角地ではありません)

まず第一種住居地域の部分は制限が1/10緩和され、
7/10となりますね。
近隣商業地域の部分は元の限度が8/10ですので建ぺい率制限を受けず
10/10となります。

第1住居 
100×7/10 ==70
近隣商業 
50×10/10=50

この2つを足した
120uが建築面積の最高限度となります。

従いまして、120÷150=
8/10 これが当該敷地の建ぺい率の最高限度となります。



敷地面積の最低限度

もしも敷地が細かく分けられてしまうと、ゴミゴミとした街となってしまいます。

そのような「ミニ開発」を防ぎ、良好な住居環境を保護するために建築物の敷地面積の
最低限度が
都市計画で定められることがあります。

都市計画で敷地面積の最低限度を定める場合、
200u以内の範囲で定められます。


以下、例外(=制限がない)です。

1.建ぺい率の限度が
8/10 とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
2.巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など公益上必要なもの
3.その敷地の周囲に広い公園等の空地を有する建築物で、特定行政庁が市街地の環境を
  害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
4.特定行政庁が用途または構造上やむを得ないと認め建築審査会の同意を得て許可したもの



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