とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成８年（1996年）宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成８年（1996年）宅建試験問題と解説

平成８年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみの公開です。


【問35】マンション（区分所有建物）の貸借の媒介をする場合に、宅建業法第35条の規定に基づき重要事項として必ず説明しなければならない事項は、次のうちどれか。

１．用途地域内における建築物の用途制限に関する事項の概要
２．私道に関する負担に関する事項
３．敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項
４．マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの内容

⇒正解（３）
１２：売買や宅地貸借では説明必要な点に注意。
４：専用使用権＝売買で説明必要だが貸借では説明不要、専有部分の利用制限＝売買でも貸借でも説明必要。紛らわしいので注意（ちょっと難問）。



【問36】宅建業者Ａ（個人）がその業務を行う場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

１．宅建業者Ａは、20区画の一団の宅地分譲に際し、見学者の案内のみを行う現地案内所を設置したが、当該案内所について都道府県知事に届出をしなかった。
２．宅建業者Ａは、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたが、それに代えて宅建士証を提示した。
３．宅建業者Ａは、その業務に関する帳簿を、その閉鎖後２年を経過したので焼却した。
４．宅建業者Ａは、Ｂから停止条件付で取得する契約を締結した宅地を、その事実を故意に告げることなく、自ら売主として宅建業者でないＣに売却した。

⇒正解（１）
１：契約行為等を行わない案内所において届出は不要です。
２：宅建士証をもって従業者証明書の提示に代えることはできません。
３：閉鎖後５年間（宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存する必要があります。
４：宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について自ら売主として売買契約を締結することはできません。取得する契約（予約を含む）を締結していた場合は例外となりますが、停止条件付き契約はこの例外に該当しません。



【問37】次に掲げる法人のうち、宅建業の免許を受けることができるものはどれか。

１．Ａ社－その支店の代表者が、刑法の傷害罪で懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了したが、その満了の日から５年を経過していない。
２．Ｂ社－その代表取締役が、刑法の暴行罪で罰金の略式命令を受け罰金を納付したが、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない。
３．Ｃ社－不正の手段により宅建業の免許を受けたとして免許の取消処分の聴聞を受けた後で、処分に係る決定前に、相当の理由なく宅建業を廃止した旨の届出をしたが、その届出の日から５年を経過していない。
４．Ｄ社－その取締役の１人で非常勤である者が、宅建業以外の業務に関し刑法の脅迫罪で罰金の判決を受け罰金を納付したが、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない。

⇒正解（１）
１：執行猶予期間が満了すれば、５年を待たずに免許を受けることができます。
２：暴行罪による罰金刑は免許の欠格要件にあたり、罰金納付日から５年を経過することが必要です。
３：免許取消処分の前提となる聴聞の期日・場所の公示日から処分決定日までの間に宅建業廃止の届出をした場合、届出日から５年を経過することが必要です。
４：非常勤でも取締役であれば役員に該当し、脅迫罪による罰金刑は免許の欠格要件にあたります。



【問38】売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅建業者Ｃが媒介をした場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。なお、この問において、35条書面とは宅建業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、37条書面とは宅建業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面をいうものとする。

１．Ｂが未成年者で、契約の締結について法定代理人の同意を得ていた場合において、Ｃは、宅地建物取引士（以下、宅建士）をして、Ｂに対してのみ35条書面を交付して説明をさせた。
２．Ｃの事務所の応接室がふさがっていたので、Ｃは、近くの喫茶店で、宅建士をして、Ｂに対し35条書面を交付して説明をさせた。
３．Ｃは、37条書面をＡ及びＢに対して交付したが、当該書面に専任でない宅建士をして、記名押印させた。
４．Ｃは、Ｂに対しては37条書面を交付したが、Ａに対しては37条書面を交付しなかった。

⇒正解（４）
１：35条書面を交付して説明をする相手方は、買主や借主のみです。
２：35条書面を交付して説明をする場所に制限はありません。
３：宅建士が記名押印さえすれば、「専任」の宅建士である必要はありません。
４：37条書面は、契約の両当事者に交付する必要があります（説明不要）。



【問39】甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅建業者Ａは、甲県知事の宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）を受けている宅建士Ｂを本店の専任の宅建士として従事させている。この場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａが商号又は名称を変更した場合には、Ａはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、宅建士Ｂは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
２．宅建士Ｂが住所を変更した場合には、宅建業者Ａはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、Ｂは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
３．宅建士Ｂが支店の専任の宅建士になった場合には、宅建業者Ａはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、Ｂは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
４．宅建業者Ａが本店を廃止し、乙県内にのみ事務所を有することとなった場合には、Ａは乙県知事を経由して国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならないが、宅建士Ｂは乙県知事に登録の移転の申請をする必要はない。

⇒正解（１）
１：商号または名称は、宅建業者名簿の登載事項であり、（勤務先の宅建業者は）宅建士資格登録簿の登載事項です。
２：専任宅建士の住所は、宅建業者名簿の登載事項ではなく、宅建士資格登録簿の登載事項です。
３：事務所に置かれている専任宅建士の氏名は、宅建業者名簿の登載事項であり、勤務先は変わらず専任となっただけで宅建士資格登録簿の変更登録は必要ありません。
４：宅建士の登録の移転が任意という点は正しいですが、免許換えは、国土交通大臣を経由することなく免許換え後の免許権者（乙県知事）に直接申請すれば足ります。



【問40】宅建業者が3,000万円の宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して行った次の説明のうち、宅建業法の規定によれば、最も適切なものはどれか。

１．事務所ごとに従業者名簿を備えていますので、ご希望なら閲覧してください。今お見せした私の従業者証明書の番号も記載されています。
２．周辺の土地の価格が、最近５年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後５年間に２倍程度になることは確実です。
３．私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。
４．売買契約が成立したときは、宅地を購入されたお客様から、100万円の報酬と別途消費税をいただきます。

⇒正解（１）
１：取引関係者から請求があったときは従業者名簿を閲覧させなければなりませんが、請求がないときに閲覧を促しても宅建業法違反とはなりません。
２：誤解を生じさせる断定的判断を提供する行為は不可。
３：売買・交換で媒介契約が成立した場合、遅滞なく媒介契約書を作成して交付します（貸借は不要な点に注意）。
４：3000万×３％＋６万＝96万円＋消費税が上限。



【問41】宅建業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａが、Ｂを代理して、Ｂの所有するマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲する場合、Ｂは、免許を受ける必要はない。
２．Ｃの所有する業務用ビルを賃借しているＤが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、Ｃ及びＤは、免許を受ける必要はない。
３．Ｅが、自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき、Ｅは、免許を受ける必要はない。
４．Ｆが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う場合、Ｆは、免許を受ける必要はない。

⇒正解（２）
１：自ら所有するマンションを不特定多数に反復継続して分譲する行為は宅建業に該当し、宅建業者に代理を依頼しても免許が必要となります。
２：自ら賃貸は宅建業に該当せず、転貸でも同様です。
３：農地法・都市計画法等の許可や売却季節が限られていることは何も関係ありません。
４：施設の所有権を共有するリゾートクラブ会員権であれば、建物売買として扱われます。



【問42】宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）又は宅建士に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建業に関し不正な行為をして業務停止の処分を受けた法人において、当該処分に係る聴聞の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、当該処分の日から５年を経過しなければ、登録を受けることができない。
２．甲県知事の登録を受けて宅建業に従事している宅建士が、転居により自宅の住所を甲県から乙県に変更した場合、当該宅建士は、乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転の申請をしなければならない。
３．暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反して、罰金の刑に処せられ罰金を納付した宅建士は、その日から60日以内に、その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
４．甲県知事の登録を受けている宅建士が、乙県内において宅建士として行う事務に関し不正な行為をした場合で、情状が特に重いとき、甲県知事は、当該宅建士の登録を消除しなければならない。

⇒正解（４）
１：不正手段により免許を受けた宅建業者が免許を取り消された場合に、その法人の役員であった宅建士の登録は消除されますが、業務停止処分を受けたに過ぎない法人業者の役員は５年を待たずに宅建士登録を受けることができます。
２：勤務する宅建業者が変わった場合に任意で登録の移転ができます。色々と間違えてます。
３：暴力団関連の罰金刑は宅建士登録の欠格要件に該当し、その日から30日以内に登録をしている知事に届出なければなりません。
４：登録の消除ができるのは登録をした知事のみです。



【問43】宅建業者である法人Ａ（甲県知事免許）の事務所において、専任の宅建士で成年者であるものに１名の不足が生じた場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａは、宅建士Ｂを新たに専任の宅建士とした場合は、30日以内に、Ｂの氏名及び住所を甲県知事に届け出なければならない。
２．宅建業者Ａが、甲県知事から宅建士証の交付を受けているＣを専任の宅建士とした場合、Ｃは、同知事にその書換え交付を申請しなければならない。
３．宅建業者Ａの役員であり、かつ、当該事務所で宅建業以外の業務に従事していた宅建士Ｄを主として宅建業の業務に従事させることとした場合、Ａは、専任の宅建士の変更について甲県知事に届出をする必要はない。
４．宅建業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有する2018才未満の者（婚姻はしていない。）である宅建士Ｅは、宅建業者Ａの役員であるときを除き、専任の宅建士となることができない。

⇒正解（４）
１：新たな専任宅建士＝専任宅建士の氏名の変更として変更の届出が必要ですが、住所まで届け出る必要はありません。
２：宅建士証の書換え交付が必要なのは、氏名または住所を変更した場合で、専任となったことでの書換えは不要です。
３：法人である宅建業者の役員が宅建士である場合、その者は、自ら主として業務に従事する事務所等において成年者である専任の宅建士とみなされます。よって１番と同様に変更の届出が必要となります。
４：専任宅建士になることができるのは原則として成年者に限られます。よって、成年擬制以外では３番の例外を除いて未成年者が専任宅建士となることはできません。



【問44】宅建業者Ａ（事務所数１）が、宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入しようとし、又は加入した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａは、保証協会に加入するため弁済業務保証金分担金を納付する場合、国債証券、地方債証券その他一定の有価証券をもってこれに充てることができ、国債証券を充てるときは、その額面金額は60万円である。
２．宅建業者Ａが保証協会に加入した後、新たに支店を１ヵ所設置した場合、Ａは、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金30万円を供託所に供託しなければならない。
３．宅建業者Ａは、保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた場合、その日から２週間以内に、当該還付充当金を納付しなければ社員の地位を失う。
４．宅建業者Ａが保証協会の社員の地位を失い、弁済業務保証金分担金の返還を受けようとする場合、Ａは、一定期間以内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨の公告をしなければならない。

⇒正解（３）
１：弁済業務保証金分担金の納付は現金に限られます（営業保証金や弁済業務保証金の供託は有価証券可）。
２：事務所開設日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金30万円を保証協会に納付します。
４：公告を行うのは保証協会です。



【問45】宅建業者Ａの行う広告その他の業務処理に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａが宅地を分譲する際に国土利用計画法第27条の４の届出をする必要がある場合、Ａは、当該届出をした後でなければ、分譲の広告をしてはならない。
２．宅建業者Ａが宅建業を廃止した旨の届出をした後においても、Ａは、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく当該宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。
３．宅建業者Ａが宅地の売買に関する注文を受けた場合で、その注文をした者が宅建業者であるとき、Ａは、取引態様の別を明示する必要はない。
４．宅建業者Ａの分譲する宅地が、10年後開通予定の地下鉄の複数の駅候補地の１つから徒歩５分の場所にある場合、Ａは、「地下鉄の新駅まで徒歩５分」と記載したパンフレットにより契約締結の勧誘をすることができる。

⇒正解（２）１番がやらしいですが、２番が明らかに正解肢ですね。現在はこの手の問題が個数問題でも出題されるので注意。
１：開発許可・建築確認などの処分があった後でなければ広告をすることはできませんが、この処分に国土法第27条の４の届出（事前届出）は含まれません。
３：取引態様の明示は、宅建業者間では適用されない８種規制には含まれていません。
４：複数の駅候補地の１つに過ぎないものを断定的判断で提供することはできません。



【問46】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂと宅地（価格5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．売買契約の締結に際し、ＡがＢから1,500万円の金銭を手付として受領した場合で、その後、Ｂが手付を放棄して契約を解除したときには、Ａは、受領した金銭を一切返還する必要はない。
２．売買契約が「宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000万円支払う」条件の割賦販売であった場合で、Ｂが1,000万円を支払い、Ａが宅地を引き渡すときは、Ａは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
３．「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。
４．「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。

⇒正解（４）
１：手付金の額の上限は代金の20％（＝本肢では1,000万円）なので、500万円は不当利得として買主に返還します。
２：宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30％を超える金銭を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければなりませんが、本肢は20％の受領なので履行義務は発生していません。
３：損害賠償の予定額を定めている場合に実際の損害額が予定額を超えても、超過部分を請求することはできません。
４：損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることはできず、これを超えた場合は超えた部分についてのみ無効となります。



【問47】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をした日から１月以内に営業保証金を供託した旨の届出がない場合、当該免許を受けた宅建業者に対して届出をすべき旨の催告をしなければならない。
２．宅建業者（事務所数１）がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で、地方債証券の額面金額が1,000万円であるときは、金銭の額は、100万円でなければならない。
３．宅建業者は、事業開始後支店を１つ新設した場合には、当該支店のもよりの供託所に営業保証金500万円を供託しなければならない。
４．宅建業者は、営業保証金が還付されたためその額に不足を生じた場合、不足が生じた日から２週間以内に、その不足額を供託しなければならない。

⇒正解（２）
１：免許権者は、免許をした日から３ヶ月以内に宅建業者が供託をした旨の届出をしないときは、届出をすべき旨の催告をしなければならず（＝必ず）、催告の到達日から１ヶ月以内に届出がない場合は免許を取り消すことができます（＝任意）。
２：地方債証券は額面の90％で評価されるため、金銭100万円が必要となります。
３：支店を開設した場合、主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
４：不足が生じた日からではなく、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内に不足額を供託しなければなりません。



【問48】宅建業者でないＡが、Ａ所有のマンションをＢの媒介によりＣに売却し、その後ＣがＤに転売した場合の特約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂ、Ｃ及びＤは、宅建業者であるものとする。

１．ＡＢ間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は１年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
２．ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「契約不適合責任を追及するための通知期間をマンション引渡しの日から１年とする」旨の特約をしても、その特約は、ＣＤ間では有効であるが、ＡＣ間では無効である。
３．ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の３割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の２割を超える部分については無効である。
４．ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約をしても、宅建業法に違反しない。

⇒正解（４）
１：専任媒介契約の有効期間は３ヶ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは３ヶ月となります。
２：８種規制は売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合に適用され、よって本肢の契約における特約はどちらも有効となります。
３：２番と同じ理由で８種規制は適用されませんので、違約金の額が２割を超える特約も有効となります。
４：これまた２番３番と同じ理由でクーリング・オフ（８種規制）は適用されませんので、宅建業法違反とはなりません。



【問49】宅建業者Ａが、宅建業者でないＢからＢの自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け、自ら売主としてＢと宅地の売買契約（手付あり）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１．ＡがＢに宅建業法第37条の２の規定に基づき契約を解除できる旨告げなかった場合でも、Ｂは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った後は、同条の規定により契約を解除することはできない。
２．ＡがＢに宅建業法第37条の２の規定により契約を解除できる旨告げた場合で、同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき、Ｂは、Ａに債務不履行があったとしても、不履行を理由に契約を解除することはできない。
３．手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
４．宅地の引渡しがあるまでは、いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合、Ｂは、Ａが契約の履行に着手していたとしても、手付を放棄して契約を解除することができる。

⇒正解（２）
１：宅建業者の告知の有無に関係なく、宅地の引渡しを受け代金の全部を支払っているのでクーリング・オフをすることはできません。
２：売主の債務不履行による契約解除とクーリング・オフは別物です。
３：宅建業者が自ら売主となる場合、特に定めがなかったとしても手付＝解約手付となり、相手方が契約の履行に着手するまでは手付放棄or倍返しによる解除が可能です。
４：宅建業者に不利で、買主に有利な特約なので有効です。



【問50】甲県内にのみ事務所を設置している宅建業者Ａが、自ら売主として乙県内でマンション（建築工事完了前）の分譲を行う場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１．宅建業者Ａが乙県内にも事務所を有することとなった場合で、国土交通大臣の免許を受けていないことが判明したとき、甲県知事は、Ａに対し１年以内の業務停止を命ずることができる。
２．宅建業者Ａが宅建業法第41条第１項の規定に違反して手付金等の保全措置を怠ったとき、乙県知事は、Ａに対し１年以内の業務停止を命ずることができる。
３．宅建業者Ａが乙県知事の免許を受けた宅建業者Ｂの名義でマンションの分譲の広告をしたとき、甲県知事は、Ａに対し必要な指示をすることができる。
４．宅建業者Ａがマンション建築のための建築基準法第６条第１項の確認を受ける前にマンションの分譲の広告をしたとき、乙県知事は、Ａに対し必要な指示をすることができる。

⇒正解（１）
１：免許換えを怠った宅建業者は、免許を取り消されます。
３：名義貸しをした宅建業者Ｂも指示処分や業務停止処分の対象となる点に注意。
２４：指示処分と業務停止処分は、業務地の知事も行うことができる点は必ず押さえておいてください（宅建業者の免許取消・宅建士の登録消除は免許権者や登録をした知事のみ可能）。


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