とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成５年（1993年）宅建業法の通し問題を見ていきましょう。

平成５年（1993年）宅建試験問題と解説

平成５年の解説付き宅建試験問題は、宅建業法のみの公開です。


【問35】宅建業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．Ａがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Ａは宅建業の免許を要するが、Ａの経営が悪化したのでＢが売残りのマンション１棟を買い取り、販売の代理を他の宅建業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Ｂは宅建業の免許を要しない。
２．Ｃが都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Ｃは宅建業の免許を要しないが、Ｄが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Ｄは宅建業の免許を要する。
３．Ｅが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Ｅは宅建業の免許を要しないが、Ｆが駐車場ビル10棟を建設し、Ｇが媒介して１棟ずつ売却する場合、Ｆ及びＧは宅建業の免許を要する。
４．Ｈが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Ｈは宅建業の免許を要しないが、Ｉが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して反覆継続して売却する場合、Ｉは宅建業の免許を要する。

⇒正解（１）
１：不特定多数に売却するため宅建業に該当し、宅建業者への委託に関係なくＢも免許を受ける必要があります。



【問36】次の者のうち、宅建業の免許を受けることができるものはどれか。

１．Ａ社―その取締役Ｂが、３年前に、刑法第233条（業務妨害）の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その執行を終えた。
２．Ｃ社―その政令で定める使用人Ｄが、３年前に、土地の投機的取引に関連して、国土利用計画法第23条の届出をせず、かつ、無免許で宅地の売買を数回行っていた。
３．Ｅ社―その相談役Ｆが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律により都道府県公安委員会が指定した暴力団（以下この問において｢指定暴力団｣という。）の構成員であり、かつ、社長ＧよりもＥ社に対する支配力が大きい。
４．Ｈ社―その取締役Ｉが、Ｊ社の代表取締役であったとき宅建業に関し指定暴力団の構成員に暴力的要求行為をすることを依頼したため、業務停止処分に該当し、その情状が特に重いとして、Ｊ社が１年前に宅建業の免許を取り消された。

⇒正解（１）
１：罰金刑で免許欠格事由となるのは宅建業法違反や暴力系の犯罪等で、業務妨害罪での罰金刑は欠格要件に該当しません。
２：政令で定める使用人が宅建業に関して不正または著しく不当な行為を行った場合は、免許欠格事由となります。
３：役員と同等以上の支配力を有する者が暴力団員であることは、免許欠格事由となります。
４：業務停止処分に該当し、その情状が特に重いとして免許を取消された場合、当該法人の役員であった者も免許欠格事由となります。



【問37】宅地建物取引士（以下、宅建士）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、専任の宅建士となることはできないが、専任でない宅建士となることができる。
２．宅建士は、宅建業法第35条の重要事項の説明を行う場合、相手方に宅建士証を提示しなければならないが、その相手方と初めて会ったときに宅建士証を提示していれば、改めて提示する必要はない。
３．宅建業法第37条の書面については、宅建士が記名押印することを要し、建物の賃貸借の媒介の場合でも、これを省略することはできない。
４．事務所に置かれる政令で定める使用人が宅建士となったときは、その者は、その事務所に置かれる専任の宅建士とみなされる。

⇒正解（３）
１：宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、宅建士登録を受けることができません。例外として営業許可を受けて自ら事務所を開くか、法人業者の役員になること、または成年擬制により未成年者でも専任宅建士となることができます。
２：重要事項の説明をするときは必ず宅建士証を提示しなければならず、省略できる例外はありません。
４：法人業者の役員（取締役や執行役など）が宅建士である場合、その者が自ら主として業務に従事する事務所等においては成年者である専任宅建士とみなされますが、ここでいう役員に政令で定める使用人は含まれません。



【問38】宅地建物取引士資格登録（以下｢登録｣という。）の消除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．Ａが役員をしている宅建業者Ｂ社が、不正の手段により宅建業の免許を受けたとしてその免許を取り消されても、Ａは、宅建士証の交付を受けていなければ、その登録を消除されることはない。
２．宅建士Ｃが知人に頼まれて無免許で宅地の売買の媒介を数回行った場合、Ｃは、その登録を消除されることがある。
３．Ｄが宅建士資格試験に不正な手段で合格した場合、Ｄがその後宅建士として業務に従事していても、その事実が発覚したときは、Ｄは、その登録を消除されることがある。
４．宅建士Ｅが刑法第211条（業務上過失傷害）の罪を犯し、10万円の罰金の刑に処せられた場合、Ｅは、その登録を消除されることはない。

⇒正解（１）
１：宅建士証の交付を受けていないからといって、登録消除を免れることができるはずもありません。
４：過失傷害による罰金刑は免許欠格事由に該当しません。



【問39】宅建業者ＡがＢから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Ｃに分譲する場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．ＡＢ間の契約が売買の予約である場合、Ａは、予約完結権を行使するまでの間は、宅建業者でないＣと、売買契約を締結してはならない。
２．ＡＢ間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅建業者であるＣと、売買契約を締結してはならない。
３．ＡＢ間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがすむまでの間は、Ａは、宅建業者でないＣと、売買契約を締結してはならない。
４．ＡＢ間の売買契約において、その効力の発生がＢの代替地取得を条件とする場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅建業者でないＣと、売買契約を締結してはならない。

⇒正解（２４）出題ミスにより正解肢が２つあります。
１２３４：他人の土地について売買契約（予約を含む）が締結されていれば、転売も可能です。停止条件付は不可で、契約さえしていれば引渡しは必要ありません。



【問40】宅建士Ａが宅建業者Ｂに勤務する場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建士Ａが住所を変更したときは、Ａは変更の登録の申請を、また、宅建業者Ｂは変更の届出をしなければならない。
２．宅建業者Ｂの事務所の所在地が変更になった場合、宅建士Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは変更の届出をしなければならない。
３．宅建業者Ｂが廃業した場合、宅建士Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは廃業の届出をしなければならない。
４．宅建士Ａが宅建業者Ｂの専任の宅建士となった場合、Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは変更の届出をしなければならない。

⇒正解（３）
１：専任宅建士の住所変更で変更の届出は不要です。宅建士による変更の登録は必要（宅建士証の書換えも必要）。
２：勤務先の宅建業者の住所が変わっても変更の登録は不要です。宅建業者による変更の届出は必要。
４：専任となっただけで勤務先が変わったわけではないので変更の登録は不要です。宅建業者による変更の届出は必要。



【問41】宅建業者Ａが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合における、宅建業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１．買主Ｂが宅建業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、Ｂは、当該契約を解除することができない。
２．買主Ｃが宅建業者でない場合、売買契約の締結がＣの自宅で行われても、その場所の指定がＣの申出によるものであるときは、Ｃは、当該契約を解除することができない。
３．買主Ｄが宅建業者でない場合、売買契約の締結がＡの事務所で行われ、Ａが宅建業法第37条の２の規定の適用について書面で説明しないときは、Ｄは、当該宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払うまでの間、当該契約を解除することができる。
４．買主Ｅが宅建業者でない場合、売買契約（当該宅地の引渡し及び代金の全額の支払いは１ヵ月後とする。）の締結が現地のテント張りの案内所で行われ、Ａが宅建業法第37条の２の規定の適用について書面で説明したときは、Ｅは、その説明の日から起算して８日以内に限り、当該契約を解除することができる。

⇒正解（３）
１：宅建業者間でクーリング・オフの適用はありませんので、契約が事務所等かどうかは無関係です。
３：「事務所等」で契約が行われているため、説明の有無に関係なくクーリング・オフ解除をすることはできません。



【問42】宅建業者の広告に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．新聞折込広告で、実際に取引する意思のない物件を分譲すると広告した場合、宅建業法に違反して、６月以下の懲役に処せられることがある。
２．一団地の住宅を数回に分けて販売する場合、最終回の分譲については、売主が明らかであるので、これを省略して広告してもさしつかえない。
３．宅建業者が宅建業法第65条第２項の規定による業務停止の処分を受けた場合、宅地建物の販売をすることはできないが、当該処分期間経過後の販売に関し、あらかじめ広告をすることはできる。
４．建売住宅の分譲について、建築確認が下りる前に「建築確認申請中｣として新聞広告をした場合、宅建業法に違反して、50万円以下の罰金に処せられることがある。

⇒正解（１）
２：取引態様の明示は、広告や契約時にその都度必要です。
３：販売自体は業務停止処分後であっても、業務停止期間中に広告をすることはできません。
４：「建築確認申請中」である旨を明示しても広告を開始することはできず指示処分の対象となりますが、当規定に違反しても罰則の適用はありません。



【問43】宅建業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅建業者でない買主Ｂに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。この場合、次の記述のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。

１．契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付を放棄して、また、Ａは手付の３倍の額を償還して、契約を解除することができる｣との特約を結んだ。
２．契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない｣との特約を結んだ。
３．契約締結の１週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。
４．Ａは、手付金等の保全措置について、Ｃ信用金庫と保証委託契約を締結し、その連帯保証書をＢに交付した。

⇒正解（３）
１：買主に有利な特約なので有効です。
２：損害賠償の額と違約金を合算した額が代金の2/10を超えることはできませんが、本肢は2/10ちょうどなので有効です。
３：未完成物件なので代金の５％または1,000万円を超える手付金等につき保全措置が必要となり、本肢は500万円の手付金を受領しようとする時点で保全措置が必要となります。
４：宅建業者が保全措置として銀行等と保証委託契約を締結した場合、買主に連帯保証書を交付する必要があります。



【問44】宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。

１．相手方が宅建業者であったので、重要事項記載書面を交付せず口頭で説明だけ行った。（改題）
２．当該物件の引渡時期については、未だ定まっていなかったので、何も説明しなかった。
３．当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。
４．当該建物は、表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかった。

⇒正解（２）
１：宅建業者間であっても35条書面の交付は必要です（説明は不要）。
２：物件の引渡時期は、37条書面の必要的記載事項です。
３：私道に関する負担は建物貸借以外における重要説明事項です。本肢はどのような取引か記載がありませんのでグレーな問題となっていますが…負担がないときでも「負担なし」と説明する必要があるという趣旨の問題と捉えておきましょう。
４：所有権保存登記がされていない場合でも、表題部所有者の氏名は重要説明事項です。



【問45】宅建業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅建業者でない買主Ｂに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１．ＡＢ間で、その譲渡価額についてＡ社が１,000万円値引きする代わりに、契約不適合責任については、Ａ社の責めに帰するもすのに限るとの特約をした場合、Ｂは、この特約に拘束される。
２．Ａ社の資金事情が悪化して、Ａ社が債務を履行しない場合、Ｂは、Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し、契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる。
３．Ａ社が倒産した場合、Ｂは、Ａ社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対し300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、Ａ社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。
４．宅建業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｅ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅建士が行った重要事項説明については、責任を負わない。

⇒正解（３）
１：損害賠償請求以外は売主の帰責事由を問わないとする民法の原則よりも買主に不利な特約のため無効となります。
２：相手方が履行をしない場合でも、契約の解除後でなければ手付金の返還を求めることはできません。
３：手付金の返還と、債務不履行による損害賠償請求は別問題です。
４：Ａ社が締結した契約に基づく取引を結了するため、重要事項の説明についてもＥ者が責任を承継します。



【問46】宅建業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．宅建業者は、免許を受けた場合において、主たる事務所と２ヵ所の従たる事務所を開設するときは、営業保証金2,000万円を、いずれかの事務所のもよりの供託所に供託した上、その旨宅建業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
２．営業保証金の供託は、株式で行ってもよい。
３．宅建業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、宅建士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。
４．宅建業者は、免許を受けても、営業保証金を供託し、その旨の届出をするまでは、宅地建物の売買契約をすることはもとより、広告をすることもできない。

⇒正解（４）
１：営業保証金は、支店の分も含めて全て主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
２：営業保証金の供託を株式ですることはできません。現在では出題されない短文。「営業保証金を株式で供託する場合、額面金額の90％で評価される」＝×など、今は１ひねり入れて出題されています。
３：供託所等の説明は必要ですが、宅建士が行う必要はありません。



【問47】宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）甲の社員Ａ（国土交通大臣免許）に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．Ａは、甲保証協会の社員となることによって営業保証金の供託義務を免除されるが、弁済業務保証金の還付可能額を増額するため、さらに乙保証協会の社員になることもできる。
２．Ａが新たに従たる事務所を設置した場合、Ａは、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を納付しないと、甲保証協会の社員たる地位を失うのみならず、国土交通大臣から業務停止処分を命ぜられることがある。
３．Ａが従たる事務所を廃止した場合、Ａは、当該弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行えば、その事務所に係る政令で定める額の弁済業務保証金分担金の返還を、甲保証協会に対し請求することができる。
４．甲保証協会がＡの取引に関し弁済業務保証金の還付を行った場合、Ａは、甲保証協会の社員たる地位を失うとともに、その還付充当金の納付をしなければならない。

⇒正解（２）
１：保証協会の社員は、理由を問わず重ねて他の保証協会の社員となることはできません。
３：事務所の一部廃止で公告は不要です。弁済業務保証金分担金の返還で公告が必要なケースとして「社員の地位を失ったとき」を押さえておきましょう。
４：弁済業務保証金の還付があった場合、保証協会から通知を受けて２週間以内に還付充当金を保証協会に納付しないときに社員としての地位を失います。



【問48】甲県内の一団の宅地30区画の分譲について、売主である宅建業者Ａ(乙県知事免許)が宅建業者Ｂ(国土交通大臣免許)に販売代理を依頼して、Ｂが案内所を設けて、売買契約の申込みを受ける場合、宅建業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１．宅建業者Ｂは、その案内所の設置について国土交通大臣及び甲県知事に届け出る必要があり、宅建業者Ａは、その分譲について届け出る必要がある。
２．宅建業者Ｂは、その案内所の従業員数に対して５人に１人以上の割合で、専任の宅建士を置かなければならない。
３．宅建業者Ｂは、その案内所に置く専任の宅建士について、Ｂの事務所の専任の宅建士を派遣しなければならない。
４．宅建業者Ｂは、その案内所の見やすい場所に、専任の宅建士の氏名を表示した標識を掲げなければならない。

⇒正解（４）
１：届出が必要なのは、案内所を設置する宅建業者Ｂのみです。
２：事務所とは違い、１人以上の専任宅建士を設置すれば足ります。
３：専任宅建士でさえあれば、現地でその案内所専用の専任宅建士を採用しても構いません。



【問49】甲県知事の免許を受けた宅建業者Ａに対する監督処分についての次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅建業者Ａがその業務に関し取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるとして指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、その情状のいかんにかかわらず、その免許を取り消すことができる。
２．宅建業者Ａが免許を受けてから１年以内に事業を開始しない場合、甲県知事は、Ａに対し、１年以内の期間を定めて業務停止を命ずることができる。
３．宅建業者Ａが乙県内において不正な行為をした場合、甲県知事はＡに対し業務停止を命ずることができるが、乙県知事は業務停止を命ずることができない、
４．甲県知事が宅建業者Ａの免許を取り消す場合、Ａの出頭を求めて公開による聴聞を行わなければならないが、Ａ又はＡの代理人が正当な理由なく聴聞の期日に出頭しないときは、甲県知事は、聴聞を行わないで、取り消すことができる。

⇒正解（４）
１：指示処分に従わない場合は業務停止処分の対象となり、業務停止処分に違反した場合は免許取消処分の対象となります。指示に従わなかったからといって、いきなり免許が取り消されることはありません。
２：免許を受けてから一年以内に事業を開始せず、または引き続いて一年以上事業を休止した場合は、免許の必要的取消事由となります。
３：業務地の知事も、指示処分及び業務停止処分をすることができます（免許取消は免許権者のみ）。
４：当事者も代理人も聴聞の期日に出頭しない場合、聴聞を終結することができます。



【問50】宅建業者Ａ（消費税の免税業者）が甲の依頼を受け、宅建業者Ｂ（消費税の課税業者）が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅建業法に違反しないものほどれか。

１．宅建業者Ａは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,650万円（消費税込み）で、売買契約を成立させ、甲から147万円の報酬を受領した。
２．宅建業者Ａは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の事務所ビルの１室を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）300万円、借賃月額13万円で、賃貸借契約を成立させ、甲から14万円の報酬を受領した。
３．宅建業者Ａは甲から媒介依頼を、また、宅建業者Ｂは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の建物3,300万円（消費税込み）と乙所有の建物4,400万円（消費税込み）の交換契約を成立させ、Ａは甲から98万円、Ｂは乙から140万円の報酬を受領した。
４．宅建業者Ａは甲から代理依頼を、また、宅建業者Ｂは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Ａは甲から24万円、Ｂは乙から12万円の報酬を受領した。

⇒正解（２）
１：4,500万円をベースに計算式に当てはめるだけ。4,500万✕３％＋６万＝141万円＋消費税。
２：貸主と借主合わせて借賃１ヶ月分＋消費税 or 300万円をベースにみなし計算も可能。300万✕４％＋２万＝14万＋消費税。
３：高い方の本体価額4,000万円をベースに計算式に当てはめるだけ。4,000万✕３％＋６万＝126万円＋消費税。
４：代理業者Ａは借賃１ヶ月分、媒介業者Ｂは借賃の半月分を限度に、ＡＢ合わせて借賃の１ヶ月分以内。


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