とても役立つ年度別の解説付き宅建試験問題です。宅地建物取引業法＝宅建業法などスッキリ略し、解説も要点だけに絞っています。要点を一気にチェックしながら平成20年（2008年）の通し問題を見ていきましょう。
- 平成20年（2008年）宅建試験問題と解説
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- 平成20年（2008年）宅建試験問題
- １．権利関係の問題 問１～16
２．宅建業法の問題 問30～45
３．法令制限の問題 問17～25
４．税その他の問題 問26～29
５．税その他の問題 問46～50
【問 1】 行為能力に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。
（２）未成年者は、婚姻をしているときであっても、その法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は、取り消すことができる。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りではない。
（３）精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者につき、４親等内の親族から補助開始の審判の請求があった場合、家庭裁判所はその事実が認められるときは、本人の同意がないときであっても同審判をすることができる。
（４）被保佐人が、保佐人の同意又はこれに代わる家庭裁判所の許可を得ないでした土地の売却は、被保佐人が行為能力者であることを相手方に信じさせるため詐術を用いたときであっても、取り消すことができる。
⇒正解（１）
１：日用品はＯＫというのは基本中の基本ですね。
３：本人以外の者による補助開始の審判の請求は、本人の同意が必要です。成年被後見人や被保佐人の審判については本人の同意は不要ですので注意してください。
【問 2】 所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）ＣはＢとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はＡであって、Ｂが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Ａは所有者であることをＣに対して主張できる。
（２）ＤはＢとの間で売買契約を締結したが、ＡＢ間の所有権移転登記はＡとＢが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、ＤがＡＢ間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Ｄが所有権移転登記を備えていなければ、Ａは所有者であることをＤに対して主張できる。
（３）ＥはＢとの間で売買契約を締結したが、ＢＥ間の売買契約締結の前にＡがＢの債務不履行を理由にＡＢ間の売買契約を解除していた場合、Ａが解除した旨の登記をしたか否かにかかわらず、Ａは所有者であることをＥに対して主張できる。
（４）ＦはＢとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、その後ＡはＢの強迫を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した場合、ＦがＢによる強迫を知っていたときに限り、Ａは所有者であることをＦに対して主張できる。
⇒正解（１）
１：登記に公信力はありません。
２：通謀虚偽表示で無効ですが、善意の第三者には対抗できません（登記不要）。
３：対抗関係となります。
４：強迫には善意も悪意も登記も関係ありませんね。
【問 3】 ＡがＢの代理人としてＢ所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが甲土地の売却を代理する権限をＢから書面で与えられている場合、Ａ自らが買主となって売買契約を締結したときは、Ａは甲土地の所有権を当然に取得する。
（２）Ａが甲土地の売却を代理する権限をＢから書面で与えられている場合、ＡがＣの代理人となってＢＣ間の売買契約を締結したときは、Ｃは甲土地の所有権を当然に取得する。
（３）Ａが無権代理人であってＤとの間で売買契約を締結した後に、Ｂの死亡によりＡが単独でＢを相続した場合、Ｄは甲土地の所有権を当然に取得する。
（４）Ａが無権代理人であってＥとの間で売買契約を締結した後に、Ａの死亡によりＢが単独でＡを相続した場合、Ｅは甲土地の所有権を当然に取得する。
⇒正解（３）
１：本人の許諾があれば自己契約も可能ですが、売却の権限を与えられているだけで自己契約を許しているわけではないというひっかけです。
３：無権代理人が本人を相続したら無権代理行為は有効となります。
【問 4】 Ａは、Ｂから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
（１）ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
（２）抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
（３）ＡがＥからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
（４）Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
⇒正解（４） 対抗問題はややこしいのでたくさんの問題に目を通してパターンを覚えておきましょう。
１：物上代位はできるが解除はできない。
３：当事者同士の合意により抵当権の順位を変更することも可能です。
【問 5】 Ａは、Ｂに対する債権者であるが、Ｂが債務超過の状態にあるにもかかわらずＢ所有の甲土地をＣに売却し所有権移転登記を経たので、民法第424条に基づく詐害行為取消権(以下この問において「取消権」という。)の行使を考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）対象となる詐害行為が行われた時点において、ＡのＢに対する債権が、発生済みでかつ履行期が到来している場合でなければ、Ａは取消権を行使できない。
（２）Ｃが甲土地の購入時においてこの購入がＢの債権者を害すべきことを知らなかったとしても、Ｂが売却時においてこの売却がＢの債権者を害することを意図していた場合は、Ａは取消権を行使できる。
（３）Ｂが甲土地の売却においてＣから相当の対価を取得しているときは、Ａは取消権を行使できない。
（４）Ａが取消権を行使できる場合でも、ＡはＣに、直接自分に対して甲土地の所有権移転登記をするよう求めることはできない。
⇒正解（４） 宅建試験ではレアな詐害行為取消権。難問なので無視。
【問 6】 ＡからＢとＣとが負担部分2分の1として連帯して1,000万円を借り入れる場合と、ＤからＥが1,000万円を借り入れ、Ｆがその借入金返済債務についてＥと連帯して保証する場合とに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが、Ｂに対して債務を免除した場合にはＣが、Ｃに対して債務を免除した場合にはＢが、それぞれ500万円分の債務を免れる。Ｄが、Ｅに対して債務を免除した場合にはＦが、Ｆに対して債務を免除した場合にはＥが、それぞれ全額の債務を免れる。
（２）Ａが、Ｂに対して履行を請求した効果はＣに及ばず、Ｃに対して履行を請求した効果もＢに及ばない。Ｄが、Ｅに対して履行を請求した効果はＦに及び、Ｆに対して履行を請求した効果はＥに及ばない。（改題）
（３）Ｂについて時効が完成した場合にはＣが、Ｃについて時効が完成した場合にはＢが、それぞれ500万円分の債務を免れる。Ｅについて時効が完成した場合にはＦが、Ｆについて時効が完成した場合にはＥが、それぞれ全額の債務を免れる。
（４）ＡＢ間の契約が無効であった場合にはＣが、ＡＣ間の契約が無効であった場合にはＢが、それぞれ1,000万円の債務を負う。ＤＥ間の契約が無効であった場合はＦが、ＤＦ間の契約が無効であった場合はＥが、それぞれ1,000万円の債務を負う。
⇒正解（２） 他の連帯債務者や保証人に効果を及ぼす事項は覚えておきましょう。
１：Ｅが債務を免除されればＦも債務を免れるが、改正民法により連帯債務者の一人への免除は相対的効力となりました。Ｆの債務が免除されてもＥの債務はそのままです。
３：Ｅの時効が完成すればＦも債務全額を免れますが、連帯保証人に生じた時効の完成は主たる債務者に影響を及ぼしません。
４：少し細かいですが、連帯債務者の一人について債務が無効でも他の連帯債務者に影響は及ぼしません。債権者と債務者の契約が無効なら連帯保証人も債務を免れます。債権者と連帯保証人の契約が無効でも主たる債務に影響を及ぼさず、保証人のいない債務となります。
【問 7】 注意義務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）ある物を借り受けた者は、無償で借り受けた場合も、賃料を支払う約束で借り受けた場合も、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
（２）委託の受任者は、報酬を受けて受任する場合も、無報酬で受任する場合も、善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う。
（３）商人ではない受寄者は、報酬を受けて寄託を受ける場合も、無報酬で寄託を受ける場合も、自己の財産と同一の注意をもって寄託物を保管する義務を負う。
（４）相続人は、相続放棄前はもちろん、相続放棄をした場合も、放棄によって相続人となった者が管理を始めるまでは、固有財産におけると同一の注意をもって相続財産を管理しなければならない。
⇒正解（３） 正解肢は細かいですが、消去法で取りたい問題ですね。
３：有償の受寄者は善管注意義務を負います。
【問 8】 弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。
（１）借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
（２）借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。
（３）借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。
（４）借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
⇒正解（３） 簡単な弁済でまさかの細かい問題。これはこれで簡単ですがややこしい…。判例のポイントは、借地上の建物賃借人は地代の弁済に関して利害関係を有する第三者である、ということですね。
【問 9】 宅建業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅建業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅建業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）売買契約で、Ａが一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
（２）甲土地に設定されている抵当権が実行されてＢが所有権を失った場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
（３）Ｂが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にＡの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
（４）売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
⇒正解（１）
１：宅建業者が一切の契約不適合責任を負わないとする特約は無効で、担保期間は民法の原則通り「不適合を発見したときから１年以内」に通知となります。
２３４：改正民法により売主の担保責任は債務不履行責任として統一されたため、無関係となった文言も含まれていますが、概ねこの通りです。
【問 10】 Ａは、自己所有の甲建物(居住用)をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）賃貸借が終了した場合、ＡがＢに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
（２）Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。
（３）ＢがＡの承諾を得て賃借権をＤに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権(敷金が存在する限度に限る。)はＢからＤに承継されない。
（４）甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
⇒正解（１）
１：原則として通常消耗について原状回復義務はありませんが、特約が明確に合意されていれば有効です。
【問 11】 Ａが故意又は過失によりＢの権利を侵害し、これによってＢに損害が生じた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａの加害行為によりＢが即死した場合には、ＢにはＡに対する慰謝料請求権が発生したと考える余地はないので、Ｂに相続人がいても、その相続人がＢの慰謝料請求権を相続することはない。
（２）Ａの加害行為がＢからの不法行為に対して自らの利益を防衛するためにやむを得ず行ったものであっても、Ａは不法行為責任を負わなければならないが、Ｂからの損害賠償請求に対しては過失相殺をすることができる。
（３）ＡがＣに雇用されており、ＡがＣの事業の執行につきＢに加害行為を行った場合には、ＣがＢに対する損害賠償責任を負うのであって、ＣはＡに対して求償することもできない。
（４）Ａの加害行為が名誉毀損で、Ｂが法人であった場合、法人であるＢには精神的損害は発生しないとしても、金銭評価が可能な無形の損害が発生した場合には、ＢはＡに対して損害賠償請求をすることができる。
⇒正解（４）
１：不法行為の被害者は損害発生と同時に慰謝料請求権を取得し、慰謝料請求権は相続の対象となります。即死でも同様です。
２：そもそも正当防衛なので不法行為責任を負いません。
３：Ａも不法行為責任を負い、Ｃが賠償した場合、Ａに対して信義則上相当と認められる限度で求償することができます。
【問 12】 Ａには、相続人となる子ＢとＣがいる。Ａは、Ｃに老後の面倒をみてもらっているので、「甲土地を含む全資産をＣに相続させる」旨の有効な遺言をした。この場合の遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ｂの遺留分を侵害するＡの遺言は、その限度で当然に無効である。
（２）Ｂが、Ａの死亡の前に、Ａ及びＣに対して直接、書面で遺留分を放棄する意思表示をしたときは、その意思表示は有効である。
（３）Ａが死亡し、その遺言に基づき甲土地につきＡからＣに対する所有権移転登記がなされた後でも、Ｂは遺留分に基づき減殺を請求することができる。
（４）Ｂは、遺留分に基づき減殺侵害額を請求できる限度において、減殺侵害額の請求に代えて、その目的の価額に相当する金銭による弁償を請求することができる。
⇒正解（３） 難易度は高めですが、これを機に覚えておきましょう。
２：相続開始前に遺留分を放棄するには家庭裁判所の許可が必要です。
４：受遺者のほうから遺留分権利者に対して金銭による弁償は可能ですが、遺留分権利者のほうから金銭による弁償を請求することはできません。
【問 13】 Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
（２）土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
（３）土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
（４）ＡＢ間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Ｂが賃借権の登記をしないままＡが甲土地をＤに売却してしまえばＢはＤに対して賃借権を対抗できないのに対し、ＡＣ間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Ｃが甲土地上にＣ所有の登記を行った建物を有していれば、Ａが甲土地をＤに売却してもＣはＤに対して賃借権を対抗できる。
⇒正解（４）
１：ＡＢ間は民法が適用され50年、ＡＣ間では借地借家法が適用され上限の定めはなく50年を超える契約も有効です。
２：Ｂが賃借物の使用収益を継続しているのをＡが知りながら意義を述べなかったとき、Ｃが土地の使用を継続しているのにＡが遅滞なく意義を述べないときは、契約が更新されたものとみなされます。
３：ＡＢどちらもいつでも解約の申入れができ、Ｃに対しては賃貸借契約開始から30年を経過しないと解約の申入れはできません。
【問 14】借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
（２）公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
（３）期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
（４）居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
⇒正解（３）
２：公正証書で契約したからといって書面を交付（相手方の承諾を得て電子交付可）して説明する義務を免れるわけではありません。
４：床面積200㎡未満の建物に限ります。大変ですが、確実に出題される借地借家法はできるだけ押さえておきましょう。
【問 15】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）管理者は、少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。また、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができる。
（２）集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。
（３）区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
（４）規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
⇒正解（３）
１：毎年１回。
２：全員の同意。
４：規約は管理者が保管し、管理者がいないときは建物を使用している区分所有者またはその代理人で規約または集会の決議で定める者が保管します。
【問 16】 不動産の登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。
（２）仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。
（３）二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。
（４）二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。
⇒正解（２）
２：仮登記は、登記義務者の承諾があるときと、仮処分を命ずる処分があったときは登記権利者が単独で申請することができます。仮登記としては基本ですが、ここまで勉強範囲を広げるのは得策か…。
【問 17】 国土利用計画法第23条に基づく都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地について、宅建業者Ｂが購入する契約を締結した場合、Ｂは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
（２）甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地について、宅建業者Ｃが購入する契約を締結した場合、Ｃは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
（３）個人Ｄが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、宅建業者Ｅが購入する契約を締結した場合、Ｅは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
（４）個人Ｆが所有する都市計画区域外の30,000㎡の土地について、その子Ｇが相続した場合、Ｇは、相続した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
⇒正解（３）
１：市街化区域内で2,000㎡未満は事後届出不要。
２：当事者の一方または双方が国や地方公共団体等である場合は事後届出不要。
４：相続による取得は事後届出不要。
【問 18】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を都道府県知事に届け出なければならない。
（２）都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築、工作物の建設を行おうとする者は、当該事業の施行者の同意を得て、当該行為をすることができる。
（３）都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡した者は、当該譲渡の後速やかに、譲渡価格、譲渡の相手方その他の事項を当該事業の施行者に届け出なければならない。
（４）市町村長は、地区整備計画が定められた地区計画の区域内において、地区計画に適合しない行為の届出があった場合には、届出をした者に対して、届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。
⇒正解（４）
１：届出ではなく許可が必要。
２：同意ではなく許可が必要。
３：譲渡の後ではなく譲渡の前に届け出る。
【問 19】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）開発許可を受けた開発区域内の土地であっても、当該許可に係る開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として建築物を建築することができる。
（２）開発行為をしようとする者は、当該開発行為に係る開発許可の取得後から当該開発行為の完了までに、当該開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
（３）都市計画法に違反した者だけでなく、違反の事実を知って、違反に係る建築物を購入した者も、都市計画法の規定により、都道府県知事から建築物の除却等の命令を受ける対象となる。
（４）地方公共団体は、一定の基準に従い、条例で、開発区域内において予定される建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を定めることが可能であり、このような条例が定められている場合は、制限の内容を満たさない開発行為は許可を受けることができない。
⇒正解（２）
２：開発許可を申請するには、「あらかじめ」協議と同意が必要です。
【問 20】 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(以下この問において「建蔽率」という。)及び建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下この問において「容積率」という。)に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）建蔽率の限度が80％とされている防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率による制限は適用されない。
（２）建築物の敷地が、幅員15ｍ以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6ｍ以上12ｍ未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70ｍ以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。
（３）容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。
（４）隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、当該許可の範囲内において建蔽率による制限が緩和される。
⇒正解（３）
３：３分の１を延べ面積に算入しないという規定があるのは地階についてですね。共同住宅の共用の廊下および階段部分について算入しない面積に上限はありません。建蔽率、容積率はややこしいですが、正解肢は易しく分かりやすいケースが多いです。
【問 21】建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
（１）店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000㎡であるものは、準工業地域においては建築することができるが、工業地域においては建築することができない。
（２）第一種住居地域において、カラオケボツクスで当該用途に供する部分の床面積の合計が500㎡であるものは建築することができる。
（３）建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。
（４）第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる。
⇒正解（１）
３：第一種中高層住居専用地域に存する部分は北側斜線制限が適用され、第二種住居地域に存する部分は北側斜線制限が適用されません。
【問 22】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。
（１）宅地造成工事規制区域内において、森林を宅地にするために行う切土であって、高さ3ｍのがけを生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、造成主は、都市計画法第29条第1項又は第2項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならない。
（２）宅地造成工事規制区域内の宅地において、高さが3ｍの擁壁の除却工事を行う場合には、宅地造成等規制法に基づく都道府県知事の許可が必要な場合を除き、あらかじめ都道府県知事に届け出なければならず、届出の期限は工事に着手する日の前日までとされている。
（３）都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者は、宅地造成工事規制区域又は造成宅地防災区域の指定のため測量又は調査を行う必要がある場合においては、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができる。
（４）都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、宅地造成に伴う災害で、相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの防止のため必要があると認める場合は、その造成宅地の所有者のみならず、管理者や占有者に対しても、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。
⇒正解（２）
２：届出は工事着手の14日前までに必要です。
【問 23】 土地区画整理法における仮換地指定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。
（２）土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。
（３）仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
（４）仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。
⇒正解（１）
１：施行者が公的機関の場合のみ、土地区画整理審議会の意見を聴かなくてはなりません。土地区画整理組合が行う場合には総会の同意が必要で、土地区画整理審議会の意見を聴く必要はありません。
【問 24】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
（２）建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
（３）市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
（４）市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。
⇒正解（２）
３：市街化調整区域なので市街化区域内の特例は認められず許可が必要です。
４：市街化区域内なので農業委員会への届出で足りますね。
【問 25】 次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）自然公園法によれば、風景地保護協定は、当該協定の公告がなされた後に当該協定の区域内の土地の所有者となった者に対しても、その効力が及ぶ。
（２）土壌汚染対策法によれば、指定区域が指定された際、当該指定区域内で既に土地の形質の変更に着手している者は、その指定の日から起算して14日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なければならない。
（３）密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律によれば、防災再開発促進地区の区域内の一団の土地において、土地の所有者が一者しか存在しなくても、市町村長の認可を受ければ避難経路協定を定めることができ、当該協定はその認可の日から効力を有する。
（４）急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば、傾斜度が30度以上である土地を急傾斜地といい、急傾斜地崩壊危険区域内において、土石の集積を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
⇒正解（３）
３：認可の日からではなく、土地所有者が２以上になったときからです。知りませんね。「その他の法令制限」は余裕があれば押さえておきましょう。
【問 26】 所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）譲渡所得の長期・短期の区分について、総合課税とされる譲渡所得の基因となる機械の譲渡は、譲渡のあった年の1月1日において所有期間が5年を超えているか否かで判定する。
（２）譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料等の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。
（３）総合課税の譲渡所得の特別控除額(50万円)は、譲渡益のうちまず長期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、短期譲渡に該当する部分の金額から控除する。
（４）個人に対して、譲渡所得の基因となる資産をその譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で譲渡した場合において、その譲渡により生じた損失の金額については、譲渡所得の金額の計算上、なかったものとみなされる。
⇒正解（４） 捨て問題。
【問 27】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り、「敷金として20万円を領収し、当該敷金は賃借人が退去する際に全額返還する」旨を記載した敷金の領収証を作成した場合、印紙税は課税されない。
（２）土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても、消印をしたことにはならない。
（３）当初作成の「土地を1億円で譲渡する」旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を2,000万円減額し、8,000万円とする」旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであることから、印紙税は課税されない。
（４）国を売主、株式会社Ａ社を買主とする土地の譲渡契約において、双方が署名押印して共同で土地譲渡契約書を2通作成し、国とＡ社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、Ａ社が保存する契約書には印紙税は課税されない。
⇒正解（４）
１：建物の賃貸借契約書は非課税ですが、敷金の領収証は課税文書です。
２：代理人や従業者でもOKです。
３：減額の変更契約書は記載金額がない契約書として200円。
【問 28】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災等によって不明である場合には、その使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。
（２）市町村長は、一筆ごとの土地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が、財政上その他特別の必要があるとして市町村の条例で定める場合を除き、30万円に満たない場合には、固定資産税を課することができない。
（３）固定資産税の課税標準は、原則として固定資産の価格であるが、この価格とは「適正な時価」をいうものとされており、固定資産の価格の具体的な求め方については、都道府県知事が告示した固定資産評価基準に定められている。
（４）市町村長は、毎年3月31日までに固定資産課税台帳を作成し、毎年4月1日から4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、納税義務者の縦覧に供しなければならない。
⇒正解（１）
２：一筆ごとではなく同一市町村内に所有する土地が基準となります。
３：都道府県知事ではなく総務大臣が告示します。
４：固定資産課税台帳はいつでも閲覧できます。
【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
（２）土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
（３）特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
（４）収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
⇒正解（２） 明らかに誤りと分かるのは１番だけという人も多そうですね。
３：特定価格の説明。
４：自用の住宅地にも適用できます。このように細かい記憶を要求される鑑定評価。規定そのままの文章が多いので、正確に暗記できれば得点源ですが…。
【問 30】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しい内容のものはどれか。
（１）Ｘは、甲県で行われた宅建士資格試験に合格した後、乙県に転居した。その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し宅建業法第18条第1項の登録を申請した。
（２）Ｙは、甲県知事から宅建士証の交付を受けている。Ｙは、乙県での勤務を契機に乙県に宅建士の登録の移転をしたが、甲県知事の宅建士証の有効期間が満了していなかったので、その宅建士証を用いて宅建士としてすべき事務を行った。
（３）Ａ社(国土交通大臣免許)は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。
（４）Ｂ社(甲県知事免許)は、甲県の事務所を廃上し、乙県内で新たに事務所を設置して宅建業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。
⇒正解（３）
１：登録は宅建試験に合格した都道府県の知事から受け、転居してもそれは変わりません。
２：勤務地が変わったため登録の移転をすることはできますが、宅建士証については新しい宅建士証の交付申請が必要です（乙県知事から交付された宅建士証の有効期間は、甲県知事から受けていた宅建士証の有効期間まで）。
３：１つの都道府県にしか事務所が存在しなくなったときは国土交通大臣免許から免許換えが必要です。
４：免許換えだけを行い、廃業の届出は不要です。
【問 31】 宅建業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａ社に、道路交通法違反により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員として就任する場合、就任時において執行猶予期間中であれば、その就任をもって、Ａ社の免許が取り消されることはない。
（２）宅建業者Ｂ社に、かつて破産宣告を受け、既に復権を得ている者が役員として就任する場合、その就任をもって、Ｂ社の免許が取り消されることはない。
（３）免許を受けようとするＣ社に、刑法第206条(現場助勢)の罪により科料に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わってから5年を経過しなければ、Ｃ社は免許を受けることができない。
（４）免許を受けようとするＤ社に、刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その猶予期間が満了している役員がいる場合、その満了の日から5年を経過しなければ、Ｄ社は免許を受けることができない。
⇒正解（２）
１４：執行猶予期間が満了すればその翌日から免許を受けられますが、執行猶予中は欠格事由となります。
２：復権を得た破産者は欠格要件に該当しないという問題はよく出題されますね。
３：どんな罪でも科料で欠格事由となることはありません。
【問 32】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）新たに宅建業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
（２）宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
（３）宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
（４）宅建業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。
⇒正解（４） 正解肢も誤りの３つの肢も基本すぎて落とせません。
【問 33】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）禁錮以上の刑に処せられた宅建士は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、宅建士の登録をすることはできない。
（２）宅建士資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、宅建業法第18条第1項の登録を受けることができる。
（３）甲県知事から宅建士証の交付を受けている宅建士は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、宅建士証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。
（４）宅建士が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が届け出なければならない。
⇒正解（３）
１：登録消除処分の日からではなく、刑の執行を終わりまたは執行を受けることがなくなった日から５年を経過するまで。
２：都道府県知事ではなく、国土交通大臣が認めたもの。
３：宅建士が住所を変更したときは変更の登録＋宅建士証の書換えが必要です。
４：宅建士が心身故障者となったときに届け出るのは本人・法定代理人・同居の親族（死亡は相続人、破産と刑罰による欠格は本人）。
【問 34】 宅建業者Ａ(甲県知事免許)は、甲県内に本店Ｘと支店Ｙを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Ｘと支店Ｙとでは、最寄りの供託所を異にする。
（１）宅建業者Ａが新たに支店Ｚを甲県内に設置したときは、本店Ｘの最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Ｚでの事業を開始することができる。
（２）宅建業者Ａが、Ｙを本店とし、Ｘを支店としたときは、Ａは、金銭の部分に限り、Ｙの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
（３）宅建業者Ａは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。
（４）宅建業者Ａは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。
⇒正解（４） 全肢簡単なラッキー問題ですね。ひっかかるとしたら１番ですが、事業を開始するには供託＋届出が必要です。
【問 35】 宅建業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅建業者Ａが、Ｂとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
イ 宅建業者Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Ａは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してＢに交付しなければならない。
ウ 宅建業者Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Ａは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
⇒正解（４） ちょっと細かい上に全て誤りの個数問題という宅建業法にしては難問の部類。
ア：一般媒介で指定流通機構に登録しないときでも「指定流通機構への登録は無し」と記載します。
イ：指定流通機構が発行した登録を証する書面を交付しますが、宅建業者が作成するわけではありません。尚、2022年法改正により電子交付も可能となっています。
ウ：宅建業者が指定流通機構に通知するのは、登録番号、取引価格、契約成立年月日の３つで、所在地は通知事項ではありません。
【問 36】 宅建業者Ａが建物に係る信託(Ａが委託者となるものとする。)の受益権を販売する場合において、宅建業法第35条の規定に基づいてＡが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅建業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。
ア 宅建業者Ａは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Ｂに対し、宅建士でない従業員に説明をさせた。
イ 宅建業者Ａは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Ｃに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
ウ 宅建業者Ａは、買主Ｄが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
エ 宅建業者Ａは、当該信託財産である建物の不適合を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Ｅに対しその説明を省略した。
⇒正解（２） 違反しないものはイウ。これも細かい個数問題なので落としても仕方ないでしょう。
ア：信託受益権に関する説明であっても、重要事項である以上は宅建士が説明を行います。
エ：信託受益権販売において担保責任の履行に関する措置は重要事項としての説明が必要です。
【問 37】 宅建業者Ａが、マンションの分譲に際して行う宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、Ａは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。
（２）建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Ａは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。
（３）当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Ａは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
（４）当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Ａは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。
⇒正解（４）
１：使用者の氏名や住所までは説明する必要がありません。
２：規約の設定を待たずに案として説明します。
３：維持修繕の積立金については、その内容、既に積み立てられた額、滞納額の３つについて説明を行います。
【問 38】 次に記述する宅建業者Ａが行う業務に関する行為のうち、宅建業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、宅建士でない宅建業者Ａの従業者が当該事実について説明した。
（２）建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅建業者Ａは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。
（３）宅建業者Ａの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。
（４）宅建業者Ａは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。
⇒正解（１）
１：重要事項ではないので宅建士が説明する必要はありませんね。むしろ何も言わなかった場合「故意に事実を告げず」に該当して宅建業法違反となります。
４：受け取っていない手付金を受け取ったものとすることは信用の供与となり宅建業法違反となります。
【問 39】 宅建業者Ａが、自ら売主となり、宅建業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅建業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）買主Ｂは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
（２）買主Ｃは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｃは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。
（３）買主Ｄはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｄは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。
（４）買主Ｅはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｅは、当該宅地の代金の80％を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
⇒正解（４）
２：クーリング・オフが可能な期間は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から８日間ですので、何も告げられてない以上は（全額の支払い＋引渡しがなければ）10日後でも100日後でもクーリング・オフは可能です。
４：代金の80％（全額ではない）しか払っていないためクーリング・オフは可能です。
【問 40】 宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
（２）Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
（３）Ｂから宅建業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
（４）Ａは、契約不適合責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Ｂが不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
⇒正解（１）
１：買主に不利な特約は無効ですが、買主に有利な特約は有効です。
２：損害賠償額の予定および違約金について合算した額が代金額の2/10を超える特約をした場合、2/10を超える部分について無効となります。
３：解約手付と異なり、売主が履行に着手していてもクーリング・オフに影響は及ぼしません。
４：買主に不利な特約として無効となり、民法の原則通り、買主が事実を知ったときから１年以内（に通知）の範囲で責任を負うことになります。
【問 41】 宅建業者Ａが自ら売主として、買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅建業法の規定に違反するものはどれか。
（１）宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
（２）宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
（３）宅建業者Ａは、宅建業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
（４）宅建業者Ａは、宅建業者であるＢとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、宅建業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。
⇒正解（２） 手付額の上限は代金の20％以下に制限されます。保全措置の要否については、完成物件は代金額の10％または1000万円を超える場合、未完成物件は代金額の５％または1000万円を超える場合に保全措置が必要となります。
２：手付額上限5000万×20％＝1000万円、そして工事完了後の完成物件として5000万×10％＝500万円を超える場合に保全措置が必要。受け取った額は手付金上限には違反していませんが、保全措置が不要となる額は超えています。
【問 42】 次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
（２）宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。
（３）宅建業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。
（４）宅建業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。
⇒正解（１）
１：契約締結や申込みに関係なく標識を掲示する必要があります。
２：帳簿を閲覧に供する必要はありません。取引関係者から請求があったときに閲覧に供する義務があるのは従業者名簿です。
３：主たる事務所もその事務所の従業者名簿だけでOK。
【問 43】 宅建業者Ａ及び宅建業者Ｂ(共に消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。
（１）宅建業者Ａが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。
（２）宅建業者Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
（３）宅建業者Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で32万円の報酬を受けることができる。
（４）宅建業者Ａは売主から代理の依頼を、宅建業者Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から277万2,000円、Ｂは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
⇒正解（２） １番がヤラシイですが、正解肢が簡単なので正解しておきたいところ。
１：1.1ヶ月分の報酬を受けるには報酬請求時までの承諾ではなく、依頼の際に承諾を得ることが必要です。
２：居住用以外建物なので依頼者双方から合わせて借賃の1.1ヶ月分を限度とし、限度額内であれば割合は自由です。
３：居住用以外建物の貸借の媒介で権利金の授受があるので、みなし計算が可能です。300万×４％＋２万＝14万円＋消費税で15万4,000円。双方から依頼を受けているので30万8,000円が限度。
４：4,000万×３％＋６万＝126万＋消費税。代理ならこれを２倍。複数業者が関与しても２倍まで（＝AB合わせて３倍まで受領している本肢は誤り）。
【問 44】 宅建業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
（２）保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
（３）保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
（４）宅建業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
⇒正解（３）
１：60万＋30万×８＝300万円。本店＋支店８があることが分かりますね。よって1000万＋500万×８で、営業保証金を供託していた場合の額5000万円が弁済限度額となります。
２：宅建業者が直接供託するのではなく、保証協会に還付充当金を納付するよう通知します。
４：２週間ではなく地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。
【問 45】 宅建業者Ａ(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅建業者Ａの専任の宅建士が事務禁止処分を受けた場合において、Ａの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Ａに対して指示処分をすることができる。
（２）甲県知事は、宅建業者Ａの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにＡの免許を取り消すことができる。
（３）宅建業者Ａが宅建業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。
（４）甲県知事は、宅建業者Ａに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。
⇒正解（１）
２：宅建業者の事務所所在地を確知できない旨を都道府県の公報で公告し、当該公告の日から30日を経過しても宅建業者から申出がないときに免許を取り消すことができます。
３：業務停止処分に従わないときは免許取消しの対象となりますが、指示処分に従わないときは業務停止処分の対象となるだけで免許取消しまでには至りません。
４：指示処分に公告は不要です。
【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する住宅融資保険を引き受けている。
（２）機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための融資業務を行っている。
（３）機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。
（４）機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。
⇒正解（４）
４：支払い方法の変更は可能ですが、免除はできません。
【問 47】 宅建業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。)によれば、正しいものはどれか。
（１）最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による通勤時間を表示する場合は、通勤時に電車に乗車している時間の合計を表示し、乗換えを要することや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する必要はない。
（２）新聞広告や新聞折込チラシにおいては、物件の面積や価格といった、物件の内容等を消費者に知ってもらうための事項を表示するのに併せて、媒介、売主等の取引態様も表示しなければならない。
（３）インターネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けてもよい。
（４）販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は省略できる。
⇒正解（２）
２：広告にも取引態様を表示します。落とせません。
【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）平成20年地価公示(平成20年3月公表)によれば、地方圏全体の平成19年の1年間の地価変動率は、商業地がマイナス1.4％で4年連続して下落幅が縮小したのに対し、住宅地はマイナス1.8％となり、前年に比べて下落幅が拡大した。
（２）建築着工統計(国土交通省)によれば、平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸で、対前年度比では約2.9％増となった。
（３）平成20年版土地白書(平成20年6月公表)によれば、平成19年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で141万件となり、2年連続の上昇となった。
（４）平成18年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、3年連続して増益となった。
⇒正解（４） 統計は落とせません。本試験前日にでも頭に叩き込んでおきましょう。
【問 49】 土地の形質に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）地表面の傾斜は、等高線の密度で読み取ることができ、等高線の密度が高い所は傾斜が急である。
（２）扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になるのが特徴的である。
（３）等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。
（４）等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。
⇒正解（３）
３：山頂から見て凹が谷、凸が尾根。土地は常識的に判断できるかどうか。
【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）建築物の高さが60ｍを超える場合、必ずその構造方法について国土交通大臣の認定を受けなければならない。
（２）階数が2以上又は延べ面積が50㎡を超える木造の建築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。
（３）建築物に異なる構造方法による基礎を併用した場合は、構造計算によって構造耐力上安全であることを確かめなければならない。
（４）高さが20ｍ以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。
⇒正解（２） 土地よりも常識判断が難しい建物。運勝負となる可能性が高いでしょう。
２：必ず構造計算を行う必要がある木造建築物は大規模建築物であって、本肢の建築物は大規模建築物には該当しません。大規模建築物＝階数３以上 or 延べ面積500㎡超 or 高さ13m超 or 軒の高さ９m超。
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