宅建 過去問(平成12年、2000年)解説付き

 とても役立つ解説付きの年度別宅建過去問題です。

宅建過去問題(解説付き)

〔問1〕Aが,Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,正しいものはどれか。

1 Bが未成年者であるとき,Bは,Aの代理人になることができない。
2 Bは,自己の責任により,自由に復代理人を選任することができる。
3 Bは,Aの同意がなければ,この土地の買主になることができない。
4 Bは,Aが死亡した後でも,Aの代理人としてこの土地を売却できる。

⇒正解(3)
1:代理人は、行為能力者であることを要しません(代理権授与後に制限行為能力者となった場合は代理権取消事由)
2:任意代理人に復代理が認められるのは、本人の許諾を得たとき、またはやむことを得ない事由のある場合に限られます。
3:本人の同意があれば自己契約も有効です。
4:本人の死亡・破産・相互解除、代理人の死亡・破産・後見開始の審判・相互解除により任意代理権は消滅します。



〔問2〕Aは,BのCに対する金銭債務を担保するため,A所有の土地に抵当権を設定し,物上保証人となった。この場合,民法の規定及び判例によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Aは,この金銭債務の消滅時効を援用することができる。
2 Aが,Cに対し,この金銭債務が存在することを時効期間の経過前に承認した場合,当該債務の消滅時効の中断の効力が生じる。
3 Bが,Cに対し,この金銭債務が存在することを時効期間の経過前に承認した場合,Aは,当該債務の消滅時効の中断の効力を否定することができない。
4 CからAに対する不動産競売の申立てがされた場合,競売開始決定の正本がBに送達された時に,この金銭債務の消滅時効の中断の効力が生じる。

⇒正解(2)
2:物上保証人が債権者に対して被担保債権を承認しても、消滅時効中断の効力は生じません
3:主たる債務者が債務の承認をすると、その効果は物上保証人にも及びます
4:発したときでなく、到達することによって時効中断の効力が生じる点に少し注意。



〔問3〕Aが,Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。

1 Aは,賃貸した建物内にあるB所有の家具類だけでなく,Bが自己使用のため建物内に持ち込んだB所有の時計や宝石類に対しても,先取特権を有する。
2 Bが,建物をCに転貸したときには,Aは,Cが建物内に所有する動産に対しても,先取特権を有する。
3 Bがその建物内のB所有の動産をDに売却したときは,Aは,その代金債権に対して,払渡し前に差押えをしないで,先取特権を行使することができる。
4 AがBから敷金を預かっている場合には,Aは,賃料債権の額から敷金を差し引いた残額の部分についてのみ先取特権を有する。

⇒正解(3)捨て問題です。
3:債務者が目的物を第三取得者に引き渡した場合、当該動産について先取特権を行使することができなくなり、物上代位を行うには、代金の払渡前に代金債権の差押えをする必要があります。



〔問4〕Aが,債権者の差押えを免れるため,Bと通謀して,A所有地をBに仮装譲渡する契約をした場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。

1 BがAから所有権移転登記を受けていた場合でも,Aは,Bに対して,AB間の契約の無効を主張することができる。
2 Cが,AB間の契約の事情につき善意無過失で,Bからこの土地の譲渡を受けた場合は,所有権移転登記を受けていないときでも,Cは,Aに対して,その所有権を主張することができる。
3 DがAからこの土地の譲渡を受けた場合には,所有権移転登記を受けていないときでも,Dは,Bに対して,その所有権を主張することができる。
4 Eが,AB間の契約の事情につき善意無過失で,Bからこの土地の譲渡を受け,所有権移転登記を受けていない場合で,Aがこの土地をFに譲渡したとき,Eは,Fに対して,その所有権を主張することができる。

⇒正解(4)
1:通謀虚偽表示による契約は当事者間では無効であり、登記の有無など対抗関係とはなりません。
2:通謀虚偽表による無効は善意の第三者に主張できず、第三者は善意でさえあれば登記は必要ありません
3:無権利者Bは、所有権を争う立場にありません。
4:EとFは対抗関係となり、先に登記を備えた方が優先します。



〔問5〕根抵当権に関する次の記述のうち,民法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 根抵当権は,根抵当権者が債務者に対して有する現在及び将来の債権をすべて担保するという内容で,設定することができる。
2 根抵当権の極度額は,いったん登記がされた後は,後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも,増額することはできない。
3 登記された極度額が1億円の場合,根抵当権者は,元本1億円とそれに対する最後の2年分の利息及び損害金の合計額につき,優先弁済を主張できる。
4 根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が,元本の確定前に,根抵当権者から第三者に譲渡された場合,その第三者は,当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。

⇒正解(4)
1:根抵当権とは、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するもので、現在及び将来の全ての債権を担保するという内容で根抵当権を設定することはできません。
2:根抵当権の極度額の変更は、利害関係人の承諾があればすることができます
3:元本とそれに対する利息及び損害金の全部について、極度額(1億円)の限度で優先弁済を受けることができます。通常の抵当権は最後の2年分であることと比較。
4:元本確定前の根抵当権には随伴性がないため、元本確定前の譲受人は根抵当権を行使することができません。



〔問6〕Aが,Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。

1 譲渡通知は,AがBに対してしなければならないが,CがAの代理人としてBに対して通知しても差し支えない。
2 Bが譲渡を承諾する相手方は,A又はCのいずれでも差し支えない。
3 Aが,CとDとに二重譲渡し,それぞれについて譲渡通知をした場合で,Cに係る通知の確定日付はDに係るものより早いが,Bに対しては,Dに係る通知がCに係る通知より先に到達したとき,Dへの債権譲渡が優先する。
4 Bが,既にAに弁済していたのに,AのCに対する譲渡を異議を留めないで承諾した場合,Bは,弁済したことをCにもAにも主張することができない。

⇒正解(4)
1:債権譲渡の通知は、債権の譲渡人が債務者に対して行う必要がありますが、この通知は代理人が行うこともできます。
3:通知の日付の先後ではなく、通知の到達の先後によって優劣を決します。
4:債務者が債権譲渡について異議を留めない承諾をした場合、弁済したことを譲受人には対抗できませんが、弁済の事実を譲渡人に対抗することはできます。



〔問7〕買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し,AはBに手付を交付したが,その手付は解約手付である旨約定した。この場合,民法の規定及び判例によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。

1 手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には,本件約定は,効力を有しない。
2 Aが,売買代金の一部を支払う等売買契約の履行に着手した場合は,Bが履行に着手していないときでも,Aは,本件約定に基づき手付を放棄して売買契約を解除することができない。
3 Aが本件約定に基づき売買契約を解除した場合で,Aに債務不履行はなかったが,Bが手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき,Bは,その損害全部の賠償を請求することができる。
4 Bが本件約定に基づき売買契約を解除する場合は,Bは,Aに対して,単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず,これを現実に提供しなければならない。

⇒正解(4)
1:手付が少額であることについて特に制限はありません。
2:自らが履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、解約手付により解除することができます。
3:手付解除があった場合、当事者は相手方に対して損害賠償を請求することはできません



〔問8〕Aが,その過失によってB所有の建物を取り壊し,Bに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,正しいものはどれか。

1 Aの不法行為に関し,Bにも過失があった場合でも,Aから過失相殺の主張がなければ,裁判所は,賠償額の算定に当たって,賠償金額を減額することができない。
2 不法行為がAの過失とCの過失による共同不法行為であった場合,Aの過失がCより軽微なときでも,Bは,Aに対して損害の全額について賠償を請求することができる。
3 Bが,不法行為による損害と加害者を知った時から1年間,損害賠償請求権を行使しなければ,当該請求権は消滅時効により消滅する。
4 Aの損害賠償債務は,BからAへ履行の請求があった時から履行遅滞となり,Bは,その時以後の遅延損害金を請求することができる。

⇒正解(2)
1:加害者が過失相殺を主張しない場合でも、被害者に過失があったときは、裁判所はこれを考慮して損害賠償の額を定めることができます。
3:被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知った時から3年で消滅します。
4:不法行為に基づく損害賠償債務は、損害の発生と同時に遅滞に陥ります。



〔問9〕Aが,Bに対する金銭債務について,代物弁済をする場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,正しいものはどれか。

1 Aが,不動産の所有権をもって代物弁済の目的とする場合,Bへの所有権移転登記その他第三者に対する対抗要件を具備するため必要な行為を完了しなければ,弁済としての効力は生じない。
2 Aの提供する不動産の価格が1,000万円で,Bに対する金銭債務が950万円である場合,AB間で清算の取決めをしなければ,代物弁済はできない。
3 Aが,Bに対する金銭債務の弁済に代えて,Cに対するAの金銭債権を譲渡する場合に,その金銭債権の弁済期が未到来のものであるときは,弁済としての効力は生じない。
4 Bは,Aから代物弁済として不動産の所有権の移転を受けた後は,その不動産に隠れた瑕疵があっても,Aの責任を追求することはできない。

⇒正解(1)
2:当事者が納得していればよく、清算の必要もありません。
3:代物弁済の目的物が債権である場合、弁済期未到来であっても弁済の効力が生じます。
4:代物弁済契約は、売買契約の規定が準用され、瑕疵担保責任を追及することもできます。



〔問10〕被相続人A,相続人B及びC (いずれもAの子) として,Aが遺言をし,又はしようとする場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。

1 Aは,遺言をもって,第三者Dに遺言執行者の指定を委託することができる。
2 Aは,「Aの財産をすべてBに遣贈する。CはBに対して遺留分の減殺請求をしてはならない」旨の遺言をして,CをAの相続から排除することができる。
3 Aが,「Aの甲土地をBに相続させる」旨の遺言をした場合で,その後甲土地を第三者Eに売却し,登記を移転したとき,その遺言は取り消されたものとみなされる。
4 Aは,「Aの乙建物をCに相続させる」旨の遺言をした場合で,Bの遺留分を害しないとき,これをC単独の所有に帰属させることができる。

⇒正解(2)
2:遺言で侵害されないように遺留分と言う制度があるのに、遺言で遺留分の減殺請求を禁ずることはできません。
3:遺言者が遺言と異なる行為をした場合、その遺言は取り消されたものとみなされます
4:遺留分を侵害していなければ、遺留分減殺請求をすることはできません。



〔問11〕Aを賃借人,Bを賃貸人としてB所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約 (その設定後30年を経過した日に借地上の建物の所有権がAからBに移転する旨の特約が付いているものとする。) を締結した場合に関する次の記述のうち,借地借家法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 本件契約における建物譲渡の特約は,必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
2 Aの借地権は,その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し,本件契約がABの合意によらずに法定更新されることはない。
3 建物譲渡によりAの借地権が消滅した場合で,Aがその建物に居住しているときは,Aは,直ちに,Bに対して建物を明け渡さなければならず,賃借の継続を請求することはできない。
4 Cが,建物をAから賃借し,Aの借地権消滅後もそこに居住している場合で,Bに対して賃借の継続を請求したときは,一定の場合を除き,BC間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。

⇒正解(3)
1:建物譲渡特約付借地権の設定は公正証書による必要はなく、書面による必要もありません
3:建物譲渡により借地権が消滅した場合、借地権者で建物の使用を継続している者が請求をしたときは、借地権者と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借契約がされたものとみなされます。
4:建物譲渡により借地権が消滅した場合、建物賃借人で建物の使用を継続している者が請求をしたときは、建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借がされたものとみなされます。



〔問12〕Aが,B所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち,借地借家法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aが,建物に自ら居住せず,Bの承諾を得て第三者に転貸し,居住させているときは,Aは,Bからその建物を買い受けた者に対し,賃借権を対抗することができない。
2 Aが建物を第三者に転貸しようとする場合に,その転貸によりBに不利となるおそれがないにもかかわらず,Bが承諾を与えないときは,裁判所は,Aの申立てにより,Bの承諾に代わる許可を与えることができる。
3 建物の転貸借がされている場合 (転借人C) において,AB間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは,Bは,Cにその旨通知しないと,Aに対しても,契約の終了を主張することができない。
4 Bの建物がDからの借地上にあり,Bの借地権の存続期間の満了によりAが土地を明け渡すべきときは,Aが期間満了をその1年前までに知らなかった場合に限り,Aは,裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。

⇒正解(4)
1:建物賃借権の対抗要件は、建物の引渡しです。
2:借家の転貸借において、裁判所の許可制度はありません借地はあり)。
3:賃貸人は、賃貸借契約が期間満了により終了した旨を転借人に通知しなければ、その終了を転借人に対抗することができませんが、当事者である賃借人に対しては賃借権の終了を主張することができます。
4:借地権の存続期間満了によって建物賃借人が土地を明け渡す場合、建物賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかったときに限り、裁判所は、建物賃借人の請求による土地の明渡しを猶予することができます。



〔問13〕建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 区分所有者が管理者を選任する場合は,集会の決議の方法で決することが必要で,規約によっても,それ以外の方法による旨定めることはできない。
2 建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合において,滅失した共用部分を復旧するときは,集会の決議の方法で決することが必要で,規約によっても,それ以外の方法による旨定めることはできない。
3 法改正
4 管理者をその職務に関し区分所有者のために原告又は被告とする場合は,集会の決議の方法で決することが必要で,規約によっても,それ以外の方法による旨定めることはできない。

⇒正解(3)
1:規約の定めにより、集会の決議以外の方法でも管理者を選任することができます
2:集会の決議、規約で別段の定め、各区分所有者が行うことで、建物価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合の復旧をすることができます。
4:規約の定めにより、集会の決議以外の方法でも区分所有者のために、原告または被告となることができます



〔問14〕所有権保存の登記に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

1 所有権の登記がされていない建物について,その所有権が自己にあることを確定判決によって証明できる者は,当該建物の所有権保存の登記を申請することができる。
2 被相続人が土地の登記記録の表題部所有者になっている場合において,その相続人が複数あるときは,共同相続人の1人は,自己の持分についてのみ所有権保存の登記を申請することができる。
3 土地収用法による収用によって土地の所有権を取得した者は,直接自己名義に当該土地の所有権保存の登記を申請することができる。
4 1棟の建物を区分した建物の登記記録の表題部所有者から所有権を取得した者は,直接自己名義に当該建物の所有権保存の登記を申請することができる。ただし,この場合において,当該建物が敷地権付き区分建物であるときは,当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。

⇒正解(2)
13:表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人所有権を有することが確定判決によって確認された者(確認判決は×)、収用によって所有権を取得した者は、所有権の保存登記をすることができます。
2:共同相続人の一人が、自己の持分のみの所有権保存登記をすることはできません。共同相続人の一人が、単独で共同相続人全員を所有者とする所有権保存登記はできる点と比較。
4:区分建物の場合、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記をすることができます(敷地権付き区分建物の場合は、当該敷地権の登記名義人の承諾が必要)。




〔問15〕土地の分筆の登記に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

1 土地の分筆の登記の申請人は,登記記録の権利部に記録された所有権の登記名義人でなければならない
2 土地の分筆の登記を申請する場合に提供する分割前の土地の地積は,登記記録上の地積と一致していなければならない。
3 抵当権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において,分割後の数筆の土地にその抵当権が存続するときは,申請情報と併せて共同担保目録を添付情報として提供しなければならない。なお,登記申請しようとする登記所は,共同担保目録について不動産登記法附則第3条の指定を受けていない登記所(共担未指定登記所)であるとする。
4 承役地についてする地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において,分筆後の土地の一部に地役権が存続するときは,申請情報と併せて,当該地役権設定の範囲を証する地役権者が作成した情報及び地役権図面を添付情報として提供しなければならない。

⇒正解(1)細かい問題だらけだった権利関係がようやく終了・・。正しい記述の2~4番は一読程度で。
1:土地の分筆登記は、表題部所有者または所有権の登記名義人がすることができます。



〔問16〕国土利用計画法第23条の届出 (以下この問において「事後届出」という。) に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。ただし,地方自治法に基づく指定都市の特例については考慮しないものとする。

1 土地を交換する契約を締結した場合,金銭の授受がなければ,事後届出が必要となることはない。
2 事後届出に係る土地の利用目的について,都道府県知事が当該土地を合む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合において,届出をした者がその助言に従わなかったときは,その旨を公表される。
3 停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には,停止条件が成就した日から起算して2週間以内に事後届出をしなければならない。
4 都道府県知事は,事後届出があった日から起算して3週間以内に勧告をすることができない合理的な理由があるときは,3週間の範囲内において,当該期間を延長することができる。

⇒正解(4)
1:交換契約も届出対象となります。
2:勧告に従わなかった場合、その旨と勧告内容を公表されることがあります(=必ずではない)が、助言に従わなくても公表されることはありません
3:停止条件付きでも契約締結日から2週間以内に事後届出をしなければならず、条件成就後に再度の届出は必要ありません。



〔問17〕次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 法改正
2 道路法によれば,道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間に,当該区域内において,工作物の新築を行おうとする者は,道路管理者の許可を受けなければならない。
3 都市緑地保全法によれば,特別緑地保全地区内で土地の形質の変更を行おうとする者は,公園管理者の許可を受けなければならない。(改題)
4 地すべり等防止法によれば,地すべり防止区域内において,地下水を誘致し,又は停滞させる行為で地下水を増加させるものを行おうとする者は,河川管理者の許可を受けなければならない。

⇒正解(2)
3:特別緑地保全地区内で土地形質の変更等を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
4:地すべり防止区域内で地下水を誘致または停滞させる行為等を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。



〔問18〕建築物の建築の制限に関する次の記述のうち,都市計画法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 都市計画施設の区域内において建築物の建築を行おうとする者は,一定の場合を除き,都道府県知事の許可を受けなければならない。
2 市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築を行おうとする者は,一定の場合を除き,都道府県知事の許可を受けなければならない。
3 地区計画の区域のうち,地区整備計画が定められている区域内において,建築物の建築を行おうとする者は,一定の場合を除き,都道府県知事の許可を受けなければならない。
4 都市計画事業の認可等の告示があった後に,当該事業地内において都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築を行おうとする者は,一定の場合を除き,都道府県知事の許可を受けなければならない。

⇒正解(3)
12:一定の場合=政令で定める軽易な行為非常災害のため必要な応急措置として行う行為都市計画事業の施行として行う行為またはこれに準ずる行為として政令で定める行為。
3:都道府県知事の許可ではなく、当該行為に着手する日の30日前までに、一定の事項を市町村長に届け出ます
4:事業段階で都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築は、必ず都道府県知事の許可が必要となり、許可不要となる例外はないのですが…「一定の場合を除き」という一文が気になります。出題ミスですかね。




〔問19〕開発行為で,主として,自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行うものについて,開発許可を受けようとする場合に関する次の記述のうち,都市計画法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 給水施設が,開発区域について想定される需要に支障を来さないような構造及び能力で適当に配置されるように設計が定められていないときは,開発許可を受けることができない。
2 申請者に当該開発行為を行うために必要な資力及び信用がないときは,開発許可を受けることができない。
3 開発区域内の土地について,用途地域が定められている場合で,予定建築物の用途がこれに適合していないときは,開発許可を受けることができない。
4 開発区域内に建築基準法第39条第1項に規定する災害危険区域が含まれているときは,開発許可を受けることができない。

⇒正解(3)
1:自己居住用住宅の開発許可基準に給水施設は考慮されません。
2:自己居住用住宅の開発許可基準に資力や信用は考慮されません。
4:自己居住用住宅の開発許可基準に災害危険区域が含まれていないかは考慮されません。



〔問20〕都市計画法に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 図書館や社会福祉施設等の建築の用に供する目的で行う開発行為は,市街化調整区域内におけるものであっても,その規模の大小を問わず,開発許可を受けることなく,行うことができる。
2 市街化調整区域内における開発行為であっても,その区域内で生産される農産物の加工に必要な建築物の建築の用に供する目的で行うものについては,開発許可を受けることなく,行うことができる。
3 法改正
4 都道府県知事は,市街化区域内の土地について開発許可をしたときは,当該許可に係る開発区域内において予定される建築物の用途,構造及び設備を開発登録簿に登録しなければならない。

⇒正解(1)
1:公益上必要な建築物は、区域や規模の大小を問わず開発許可は不要となります。
2:農産物の生産や集荷のための建築物であれば開発許可不要ですが、農産物の加工に必要な建築物は許可が必要です。
4:建築物の用途については登録が必要ですが、構造・設備は登録不要です。これ割と出題されますね。



〔問21〕土地区画整理事業に関する次の記述のうち,土地区画整理法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 個人施行者について,施行者以外の者への相続,合併その他の一般承継があった場合においては,その一般承継者は,施行者となる。
2 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業は,市街化調整区域内において施行されることはない。
3 市町村が施行する土地区画整理事業については,事業ごとに土地区画整理審議会が置かれる。
4 都道府県が施行する土地区画整理事業は,すべて都市計画事業として施行される。

⇒正解(2)
2:個人・土地区画整理組合・土地区画整理会社が、都市計画事業以外で土地区画整理事業を施行する場合は、市街化調整区域内において施行することができます(国土交通大臣や都道府県等は不可)。



〔問22〕次の記述のうち,建築基準法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 住宅は,敷地の周囲の状況によってやむを得ない場合を除き,その1以上の居室の開口部が日照を受けることができるものでなければならない。
2 高さ25mの建築物には,周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き,有効に避雷設備を設けなければならない。
3 高さ25mの建築物には,安全上支障がない場合を除き,非常用の昇降機を設けなければならない。
4 延べ面積が2,000平方メートルの準耐火建築物は,防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し,かつ,各区画の床面積の合計をそれぞれ500平方メートル以内としなければならない。

⇒正解(2)
1:住宅の居室には採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して1/7以上としなければなりません。
2:高さ20m超の建築物には、原則として避雷設備を設けなければなりません。
3:高さ31m超の建築物には、原則として非常用昇降機を設けなければなりません。
4:延べ面積が1,000㎡を超える建築物は防火壁で区画し、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければなりませんが、耐火建築物・準耐火建築物にこの制限はありません



〔問23〕建築物の用途制限に関する次の記述のうち,建築基準法の規定によれば,正しいものはどれか。ただし,特定行政庁の許可については考慮しないものとする。

1 病院は,工業地域,工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。
2 老人ホームは,工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。
3 図書館は,すべての用途地域内において建築することができる。
4 大学は,工業地域,工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。

⇒正解(2)
14:病院と大学は、工業・工業専用の他に、第一第二低層住専でも建築することができません
3:図書館は、工業専用地域で建築することができません



〔問24〕建築基準法に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 道路法による道路は,すべて建築基準法上の道路に該当する。
2 建築物の敷地は,必ず幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない。
3 地方公共団体は,土地の状況等により必要な場合は,建築物の敷地と道路との関係について建築基準法に規定された制限を,条例で緩和することができる。
4 地盤面下に設ける建築物については,道路内に建築することができる。

⇒正解(4)
1:道路法上の道路でも、幅員4m未満で特定行政庁が指定した「みなし道路」以外は、建築基準法上の道路に該当しません。
2:みなし道路も道路とみなされるため、必ずしも4m以上の道路に接しなければならないとうことはありません。また、周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについても、接道義務の制限を受けません。
3:条例で接道義務の制限を付加することはできますが、緩和することはできません
4:地盤面下は建築審査会の許可不要という点にも注意(cf. 公益上必要な建物は同意と許可必要)。



〔問25〕農地法に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

1 市街化区域内において4へクタールを超える農地を住宅建設のために取得する場合には,農林水産大臣へ農地法第5条の届出をする必要がある。
2 農家が自己所有する市街化調整区域内の農地を転用して,そこに自ら居住する住宅を建設する場合には,農地法第4条の許可を受ける必要がある。
3 都道府県が農地を取得する場合には,その取得の目的を問わず,農地法の許可を受ける必要はない。
4 農家が農業用施設に転用する目的で1アールの農地を取得する場合には,農地法第5条の許可を受ける必要がある。

⇒正解(1)
1:市街化区域内なので5条許可は不要で、農業委員会への届出で足ります。
2:市街化調整区域なので市街化区域の特例は適用されず、4条許可が必要です。
4:自己所有の2アール未満の農地を農業用施設に供する場合に、4条許可が不要となります。5条許可に特例の適用はありません。



〔問26〕個人が,平成12年中に,平成12年1月1日において所有期間が10年を超える家屋を譲渡した場合において,居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 (以下この問において「軽減税率の特例」という。) に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 その家屋を火災により滅失した場合を除き,その家屋を譲渡する直前まで自己の居住の用に供していなければ,軽減税率の特例の適用を受けることができない。
2 その家屋の譲渡について居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けるときは,3,000万円特別控除後の譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
3 その家屋の譲渡について特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合は,譲渡があったものとされる部分の譲渡益があるときであっても,その譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
4 その家屋以外に自己の居住の用に供している家屋 (所有期間10年超) を有しており,これらの家屋を同一年中に譲渡した場合には,いずれの家屋の譲渡についても軽減税率の特例の適用を受けることができる。

⇒正解(3)
1:譲渡する直前まで自己の居住の用に供している場合だけでなく、居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合にも適用されます。
2:譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、3,000万円特別控除と軽減税率の特例の両方が適用されます。
3:軽減税率の特例と買換え特例の両方の適用を受けることはできません。
4:主として居住の用に供していると認められる一つの家屋にしか適用されません。



〔問27〕印紙税に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り,敷金の領収書 (記載金額100万円) を作成した場合,その領収書に「賃借人が退去する際に返還する」旨が記載されているときでも,印紙税は課税される。
2 土地の譲渡契約 (記載金額5,000万円) と建物の建築工事請負契約 (記載金額3,000万円) を1通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合,その契約書の記載金額は8,000万円である。
3 A社を売主,B社を買主,C社を仲介人とする土地の譲渡契約書 (記載金額5,000万円) を3通作成し,それぞれが1通ずつ保存することとした場合,仲介人であるC社が保存する契約書には印紙税は課税されない。
4 土地の譲渡金額の変更契約書で,「既作成の譲渡契約書に記載の譲渡金額1億円を1億1,000万円に変更する」旨が記載されている場合,その契約書の記載金額は1億1,000万円である。

⇒正解(1)
1:敷金の領収書は課税文書です。建物の賃貸借契約書は非課税文書である点と区別。
2:記載金額の高い方(5,000万円)を記載金額として課税されます。
3:一つの課税文書を複数の者が共同して作成した場合、その全員が連帯して印紙税を納めます。契約当事者以外の者に提出・交付する文書には課税されませんが、仲介不動産業者は契約当事者以外の者に含まれません。
4:増加額が記載金額となります。減額の場合は記載金額なし(=200円)となる点にも注意。



〔問28〕不動産取得税に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 床面積が33平方メートルである新築された住宅で,まだ人の居住の用に供されたことのないものを,平成12年4月に取得した場合,当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については,当該住宅の価格から1,200万円が控除される。
2 現在保有している家屋を解体し,これを材料として他の場所に同一の構造で再建した場合は,常に不動産の取得はなかったものとみなされる。
3 宅地を平成12年4月に取得した場合,当該取得に係る不動産取得税の課税標準は,当該宅地価格の1/2の額とされる。
4 委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託において,受託者から委託者に信託財産を移す場合の不動産の取得については,不動産取得税が課税される。

⇒正解(3)
1:新築住宅の1,200万円控除は、住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であることが要件です。
2:移築により価額が増加した場合は、増加額が課税標準となります。
4:本肢のような形式的な所有権の移転に不動産取得税は課されません。



〔問29〕地価公示法に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

1 地価公示は,土地鑑定委員会が,都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める公示区域内の標準地について,毎年1月1日における単位面積当たりの正常な価格を判定し公示することにより行われる。
2 地価公示の標準地は,自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において,土地の利用状況,環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。
3 標準地の鑑定評価は,近傍類地の取引価格から算定される推定の価格,近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する士地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
4 都道府県知事は,土地鑑定委員会が公示した事項のうち,当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を,当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

⇒正解(4)
4:関係市町村の長に対して書面・図面を送付し、市町村長が市町村の事務所において一般の閲覧に供します。



〔問30〕宅地建物取引業の免許 (以下「免許」という。) に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 A社が,甲県に本店を,乙県に支店をそれぞれ有する場合で,乙県の支店のみで宅地建物取引業を営もうとするとき,A社は,乙県知事の免許を受けなければならない。
2 B社の政令で定める使用人が,かつて不正の手段により免許を受けたとして当該免許を取り消された場合で,その取消しの日から5年を経過していないとき,B社は,免許を受けることができない。
3 C社の取締役について,かつて破産手続開始の決定があった場合で,復権を得てから5年を経過していないとき,C社は,免許を受けることができない。
4 D社が,免許の更新の申請を怠り,その有効期間が満了した場合は,D社は,遅滞なく,免許証を返納しなければならない。

⇒正解(2)
1:支店で宅建業を営む場合、本店は宅建業を営まなくても宅建業法上の事務所となります。よってA社は、甲県と乙県に事務所を有することになり、国土交通大臣の免許が必要となります。
3:復権を得た破産者は、免許欠格事由に該当しません(5年経過必要なし)。
4:返納を要するのは、免許換えにより失効した従前の免許証取消処分を受けた免許証なくしたと思って見つかった従前の免許証廃業の届出をするときの4パターンです。更新をせず有効期間が満了しても、返納する必要はありません。取引士証の有効期間満了は返納を要する点と区別。




〔問31〕宅地建物取引士(以下「取引士」という。) に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者が,宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明をさせる場合の取引士は,必ずしも成年者である専任の取引士である必要はない。
2 宅地建物取引業者が,自ら売主として建物を販売した場合に,その相手方が宅地建物取引業者であれば,宅地建物取引業法第37条の規定に基づき交付すべき書面には,取引士をして記名押印させる必要はない。
3 宅地建物取引業者の従業者である取引士は,正当な理由がある場合又はその従業者でなくなった場合を除き,宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
4 宅地建物取引業者は,その事務所に備える従業者名簿に,従業者が取引士であるか否かの別を記載しなかった場合,業務停止の処分を受けることがあるが,罰金の刑に処せられることはない。

⇒正解(1)
2:宅建業者間取引であっても、取引士による37条書面への記名押印を省略することはできません
3:従業者でなくなった後も秘密を漏らしてはなりません
4:従業員名簿には取引士であるか否かの別を記載することを要し、違反すると50万円以下の罰金に処せられます。



〔問32〕取引士Aが,甲県知事の宅地建物取引士資格登録 (以下「登録」という。) 及び宅地建物取引士証 (以下「取引士証」という。) の交付を受けている場合に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 Aが,甲県知事から取引士証の交付を受けた際に付された条件に違反したときは,甲県知事は,Aの登録を消除しなければならない。
2 Aは,取引士証の有効期間の更新を受けなかったときは,取引士証を甲県知事に返納しなければならず,甲県知事は,Aの登録を消除しなければならない。
3 Aは,その住所を変更したときは,遅滞なく,変更の登録の申請とあわせて,取引士証の書換え交付を甲県知事に申請しなければならない。
4 Aが,乙県知事に登録の移転の申請とともに,取引士証の交付の申請をした場合における取引士証の交付は,Aが現に有する取引士証に,新たな登録番号その他必要な記載事項を記入する方法で行わなければならない。

⇒正解(3)
1:取引士証交付の際に条件を付けることはできません。免許には条件を付けることができ、違反すると免許取消原因となる点と区別。
2:取引士証の有効期間満了による更新を受けなかった場合、取引士証を返納しなければなりませんが、登録の効果は消除されない限り一生有効です。尚、免許の有効期間満了は返納を要しない点と区別。
4:従前の取引士証と引換えに、移転先の知事から新しい取引士証の交付を受けます。



〔問33〕取引士の登録に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 取引士Aが,不正の手段により登録を受けたとして登録の消除の処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分についての決定がされる日までの間に,相当の理由なく登録の消除を申請した場合,Aは,当該登録が消除された日から5年を経過しなければ,新たな登録を受けることができない。
2 取引士Bは,刑法第209条 (過失傷害) の罪により罰金の刑に処せられた場合は,30日以内に登録の消除を申請しなければならず,当該登録が消除された日から5年を経過しなければ,新たな登録を受けることができない。
3 取引士Cが,登録を受けている都道府県知事から事務禁止の処分を受け,その禁止の期間中にCからの申請に基づくことなく登録を消除された場合は,事務禁止の期間が満了するまでの間は,Cは,新たな登録を受けることができない。
4 未成年 (未婚) であるDは,法定代理人から宅地建物取引業の営業に関し許可を得て登録を受けることができるが,宅地建物取引業者がその事務所等に置かなければならない成年者である専任の取引士とみなされることはない。

⇒正解(1)
2:禁錮以上の刑でなければ、罰金刑の場合は5年を経過しなくても新たな登録を受けることができます
3:事務禁止処分中に取引士からの申請に基づくことなく登録を消除された場合、登録消除から5年が経過しなければ、新たに登録を受けることができません。
4:未成年者であっても、法定代理人から営業に関して許可を受けた場合は登録を受けることができ、自ら宅建業者(個人)となる場合や、宅建業者の役員(法人)になる場合は、成年者である専任取引士とみなされます。



〔問34〕宅地建物取引業者が,その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合に,宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものは,次のうちどれか。

1 借賃の額並びにその支払の時期及び方法
2 契約の解除に関する定めがあるときは,その内容
3 契約の更新に関する事項
4 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは,その内容

⇒正解(3)正解肢よりも、必要的記載事項である124を必ず覚えておきましょう。
3:契約の更新に関する事項は、37条書面の必要的記載事項ではありません。



〔問35〕宅地建物取引業者Aが,その業務を行う場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1 Aが,建物の貸借の媒介をするに当たり,当該建物の近隣にゴミの集積場所を設置する計画がある場合で,それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに,Aは,その計画について故意に借主に対し告げなかった。
2 Aは,建物の売買の媒介をするに当たり,建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし,当該建物の売買契約が成立したので,国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに,その広告に要した実費を超える料金を受領した。
3 Aが,建物の貸借の媒介をするに当たり,借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で,後日その申込みが撤回されたときに,Aは,「預り金は,手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。
4 Aは,建物の売買の媒介をするに当たり,買主が手付金を支払えなかったので,手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして,当該建物の売買契約を締結させた。

⇒正解(4)
1:借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがある事項につき、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為は宅建業法に違反します。
2:依頼者から依頼を受けた特別な広告費は受領することができますが、実費を超えて受領することはできません。
3:申込みの撤回に際し、既に受領した預り金の返還を拒むことは宅建業法に違反します。
4:宅建業者が手付金をあっせんすることはできませんが、銀行との金銭貸借のあっせんは、手付の貸与等による契約締結の誘引には該当しません。



〔問36〕宅地建物取引業者Aが,B所有建物の売買の媒介の依頼を受け,Bと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aは,遅滞なく,宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し,取引士をして記名押印させ,Bに交付しなければならない。
2 「Bが,A以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は,Aに通知しなければならない」旨の定めをしたときは,その定めは無効である。
3 Aが,建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に,その根拠を明らかにしなかったとき,Aは,そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
4 BがAに対して支払う報酬に関する事項については,必ずしも宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。

⇒正解(3)
1:従業者でよく、取引士が記名押印する必要はありません
2:一般媒介契約であれば、明示型の契約も有効です。
4:報酬に関する事項は、媒介契約書面の必要的記載事項です。



〔問37〕宅地建物取引業者Aが,B所有地の売買の媒介の依頼を受け,Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 当該契約には,Bが,他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
2 Aは,Bの申出に基づき,「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも,その期間は3月 (専属専任媒介契約にあっては,1月) となる。
3 「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは,その特約は無効である。
4 Aは,Bに対し,当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上 (専属専任媒介契約にあっては,1週間に1回以上) 報告しなければならない。

⇒正解(2)
2:専任・専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができず、これより長い期間を定めた場合、どちらも契約期間は3ヶ月となります。



〔問38〕宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aが,都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合,Aは,その許可を受ける前であって,許可申請中である旨表示して,その宅地の分譲の広告をすることができる。
2 Aが,宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも,Aは,停止期間経過後に契約を締結する宅地については,停止期間中に,その販売の広告をすることができる。
3 Aが,建物の貸借の媒介をするに当たり,依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも,その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき,Aは,報酬とは別に,その広告料金を請求できる。
4 Aが,建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は,その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも,国土交通大臣又は都道府県知事は,Aに対して監督処分をすることができる。

⇒正解(4)
1:必要となる許可後でなければ、工事完了前物件の分譲広告を行うことはできません
2:業務停止期間中に広告をすることはできません。
3:依頼者からの依頼に基づく特別な広告費以外を、報酬とは別に請求することはできません。



〔問39〕宅地建物取引業者が,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 建物の貸借の媒介において,当該貸借が借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借である場合は,貸主がその内容を書面で説明したときでも,定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
2 建物の売買の媒介において,売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は,その内容について買主に説明しなければならない。
3 建物の貸借の媒介において,借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは,その額及びその目的のほか,当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
4 建物の売買の媒介において,買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は,その内容について買主に説明しなければならない。

⇒正解(1)
2:瑕疵担保責任保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合にはその概要は重要説明事項ですが、瑕疵担保責任を負わない旨の定めは重要説明事項に含まれません37条書面の任意的記載事項)。ここ紛らわしいですね。
3:金銭授受の時期は重要説明事項に含まれません37条書面の任意的記載事項)。
4:天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは重要説明事項に含まれません(37条書面の任意的記載事項)。



〔問40〕宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約 (代金5,000万円,手付金2,000万円) を締結する場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法及び民法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aが,瑕疵担保責任を負うべき期間について,その土地付建物の引渡しの時から1年間とする旨の特約をした場合は,その期間は,Bが瑕疵の事実を知った時から1年間となる。
2 Aは,手付金のうち代金の10分の1を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は,手付金全額を受領することができる。
3 Aは,Bの要求があった場合は,契約の締結を誘引するためBの手付金の支払いについて分割払とすることができる。
4 AB間で,手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても,別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

⇒正解(1)
2:保全措置は、手付金等の全額について講じる必要があります。
3:手付金の分割払いは信用の供与にあたり、宅建業法違反となります。
4:損害賠償の予定額や違約金を定める場合、合算した額が代金の額の2/10を超えてはならず、本肢は既に2/10の手付が定められているため、更に損害賠償の予定額を定めることはできません(2/10を超えた場合は、超えた部分についてのみ無効)。



〔問41〕売主を宅地建物取引業者であるA,買主を宅地建物取引業者でないBとする宅地の売買契約について,Bが,宅地建物取引業法第37条の2 (事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等) の規定に基づき売買契約の解除を行う場合に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

1 Aが,売買契約を締結した際に,売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は,その告知した日から起算して10日後で,かつ,代金の一部を支払った後であっても,Bは,当該売買契約を解除することができる。
2 Aが,電話によりBの勤務先で売買契約に関する説明をする旨を申し出て,Bの勤務先を訪問し,そこで売買契約を締結した場合は,Bは,当該売買契約を解除することができない。
3 Aが,一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い,翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は,Bは,当該売買契約を解除することができる。
4 Bが,売買契約を締結した後,Aから宅地の引渡しを受け,かつ,その代金の全部を支払った場合は,売買契約の解除ができる旨及びその方法について告知を受けていないときでも,Bは,当該売買契約を解除することができない。

⇒正解(2)
2:自宅または勤務先が事務所等として扱われるのは、買主自らが申し出た場合に限られます。
4:宅建業者がクーリング・オフについて告知していなくても、宅地の引渡しを受け代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフができなくなります。



〔問42〕次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者は,その業務に関する各事務所の帳簿を一括して主たる事務所に,従業者名簿を各事務所ごとに備えなければならない。
2 宅地建物取引業者は,その業務に関する帳簿を,各事業年度の末日をもって閉鎖し,閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならない。
3 宅地建物取引業者は,その業務に従事する者であっても,アルバイトとして一時的に事務の補助をする者については,従業者名簿に記載する必要はない。
4 宅地建物取引業者は,宅地建物取引業法第49条の規定に違反して業務に関する帳簿を備え付けなかったときでも,罰金の刑に処せられることはない。

⇒正解(2)
1:従業者名簿や帳簿は、事務所ごとに備える必要があります。
3:一時的に事務の補助をするアルバイトも、従業者に含まれます。
4:帳簿備付義務に違反した場合、指示処分と50万円以下の罰金に処せられる場合があります。従業者名簿備付義務に違反した場合、指示処分または業務停止処分と50万円以下の罰金に処せられる場合があります。



〔問43〕宅地建物取引業者A (甲県知事免許) に対する監督処分に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。

1 Aが,乙県の区域内におけるAの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合,乙県知事は,Aの免許を取り消すことができる。
2 国土交通大臣は,Aに対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し,又は健全な発達を図るため必要な指導,助言及び勧告をすることはあっても,Aの免許を取り消すことはできない。
3 Aの取引士が,乙県の区域内におけるAの業務を行う場合に,取引士としての事務に関し著しく不当な行為をして乙県知事から指示の処分を受けたとき,乙県知事は,Aに対しても指示の処分をすることがある。
4 乙県知事は,乙県の区域内におけるAの業務に関しAに対し指示の処分をした場合は,遅滞なく,その旨を甲県知事に通知しなければならない。

⇒正解(1)
1:免許取消処分ができるのは、免許権者甲に限られます指示処分や業務停止処分は乙も可)。



〔問44〕宅地建物取引業者A (甲県知事免許) の営業保証金に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 Aは,甲県知事の免許を受けた日から1月以内に,政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し,かつ,その旨を甲県知事に届け出なければ,事業を開始することができない。
2 Aは,事業の開始後新たに事務所を設置したときは,2週間以内に政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し,かつ,その旨を甲県知事に届け出なければならない。
3 Aは,宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは,当該契約が成立するまでの間に,相手方に対して,営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。
4 Aが,営業保証金を金銭のみで供託している場合で,免許換えにより主たる事務所のもよりの供託所が変更したとき,Aは,遅滞なく,変更前の供託所に対し,変更後の供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

⇒正解(4)
1:宅建業者は、営業保証金を供託して届け出た後でなければ業務を開始することができませんが、営業保証金の供託や届出に期限はありません。
2:事務所の増設も、営業保証金を供託して届け出た後でなければ業務を開始することができませんが、増設も供託や届出に期限はありません。
3:供託所や所在地について説明しますが、供託金の額について説明する必要はありません



〔問45〕宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会 (以下この問において「保証協会」という。) に加入している場合に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 Aは,宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することが義務付けられているが,一の保証協会の社員となった後に,重ねて他の保証協会の社員となることはできない。
2 Aは,保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けたときは,その通知を受けた日から2週間以内に,通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
3 Aが,保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で,その通知を受けた日から2週間以内に,通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないとき,Aは,社員の地位を失う。
4 保証協会は,Aがその一部の事務所を廃止したため弁済業務保証金分担金をAに返還しようとするときは,弁済業務保証金の還付請求権者に対し,一定期間内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。

⇒正解(2)
1:営業保証金を供託するか保証協会に加入するかは、宅建業者の任意です。重ねて他の保証協会の社員となることはできない後段は正解。
3:特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合、通知日から1ヶ月以内に納付しなければならず、期間内に納付しない場合は社員の地位を失います。
4:弁済業務保証金分担金の返還で公告を要するのは、宅建業者が社員でなくなったときのみです。営業保証金の返還は、一部の事務所廃止でも公告が必要な点に注意。



〔問46〕統計問題



〔問47〕不当景品類及び不当表示防止法 (以下この問において「景品表示法」という。) に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者が,不動産の販売広告において販売する物件の最寄駅の表示を行う場合で,新設予定駅の方が現に利用できる最寄駅より近いときは,鉄道会社が駅の新設を公表したものであれば,現に利用できる駅に代えて新設予定駅を表示することができる。
2 懸賞によらないで提供する景品類の最高額は,景品表示法に基づき,一般的には,取引価額の10分の1の範囲内と定められているが,不動産業においては,取引価額の10分の1又は50万円のいずれか低い金額の範囲内と定められている。
3 宅地建物取引業者は,宅地の造成工事の完了前において宅地の販売広告を行う場合で,宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分のほか,地方公共団体の条例に規定する確認等の処分が必要なときは,これを受けた後でなければ広告することはできない。
4 宅地建物取引業者が,不動産の販売広告において販売済みの物件を掲載した場合で,そのことにつき故意や過失がないときは,景品表示法上の不当表示になるおそれはない。

⇒正解(3)
1:新設予定駅は、運行主体が公表したものに限り新設予定時期を明示して表示することができ、現に利用できるものと併せて表示する必要があります。
2:懸賞によらないで提供する景品類は、取引価額の10分の1または100万円のいずれか低い金額内で定められます。
4:故意過失を問わず、おとり広告となります。



〔問48〕法改正により削除



〔問49〕土地に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

1 地すべり地の多くは,過去に地すべり活動を起こした経歴があって,地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈し,棚田等の水田として利用されることがある。
2 樹木が生育する斜面地では,その根が土層と堅く結合しても,根より深い位置の斜面崩壌に対しては,樹木による安定効果を期待することはできない。
3 谷出口に広がる扇状地は,土砂・礫が堆積してできたものであるため,地盤は堅固でないが,士石流災害に対しては安全であることが多い。
4 自然堤防の背後に広がる低平地は,軟弱な地盤であることが多く,盛土の沈下が問題になりやすい。

⇒正解(3)
3:扇状地は水はけがよく地盤は堅固ですが、谷出口であるため土石流などのリスクは高くなります。



〔問50〕建築物に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

1 組積造の建築物のはね出し窓又ははね出し縁は,鉄骨又は鉄筋コンクリートで補強しなければならない。
2 鋳鉄は,曲げ,引張り等の強度が低いため,建築物の材料としては一切使用してはならない。
3 木造建築物の継手及び仕口は,外部に露出しているため意匠の面を最も重視しなければならない。
4 木造建築物の柱は,張り間方向及びけた行方向それぞれについて小径を独立に算出したうえで,どちらか大きな方の値の正方形としなければならない。

⇒正解(1)
2:圧縮応力または接触応力以外の応力が存在する部分に使用できず、一切使用できないわけではありません。
3:意匠面よりも接着の堅固性が重視されます。
4:建築物の構造により一定の数値が定められていますが、正方形には限られません。


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