平成22年度 宅建試験 法改正情報


「平成22年度宅建試験法改正情報」をお送りいたします。

今年は新科目として「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(以下、住宅瑕疵担保履行法)」が加わりましたが、従来の科目に大きな改正点はありませんでした。住宅瑕疵担保履行法をメインに、本試験で出題されてもおかしくない法改正箇所をチェックしておきます。

なお、住宅瑕疵担保履行法は宅建業法の中の1題として出題されます。出題されそうなポイントをまとめておきますので、確実に1点いただいておきましょう!では、順番に見ていきます。

住宅瑕疵担保履行法

数年前、耐震構造計算書の偽装問題が世間を騒がせたのは記憶に新しいと思います。多数のマンションの耐震性が不足していることが明らかになり、建替えや大規模修繕が必要となりましたが、それら瑕疵担保責任を負うべきマンション分譲業者が倒産していたり資力がなかったりで、瑕疵担保責任が全く履行されないという事態が生じました。そこで、
新築住宅購入者を保護するため、確実に瑕疵の担保を履行してもらうために制定されたのが、「住宅瑕疵担保履行法」です。以下、出題ポイントです。

1.対象

対象者:
宅建業者、建設業者
信託会社等で宅建業を営むものも含まれる点に注意です。

対象物:
新築住宅建設完了から1年を経過していない+居住者がいない←両方必要)。事務所等は対象となりませんので注意です。

対象取引:
宅建業者が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる取引。賃貸の媒介は対象となりませんので注意です。

宅建業者Aが、宅建業者Bの新築住宅の販売の代理や媒介を行う場合、A及びB共に住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置を講ずる義務がある?
→誤り:資力確保措置義務が必要なのは、売主である宅建業者Bのみです

2.住宅瑕疵担保責任の方法

宅建業者は、以下2種類の方法のどちらかを行わなければなりません。

供託:
過去10年間の新築住宅の供給戸数に応じて算出した額を、供託所に保証金として供託します。供託をした場合はその旨の届出が必要であり、届出先は免許権者です。また、届出の時期は基準日(毎年3月31日と9月30日)から3週間以内であり、供託の届出がない場合は、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降、新たに新築住宅の売買契約をすることができなくなります。

保険契約:
国土交通大臣が指定した保険法人と保険契約を締結します。保険契約は上記基準日までに行えばよいのですが、保険の申込みは工事開始時までに申し込んでおく必要があります。届出に関する問題は供託と同様です。

・住宅全てについて供託、全てについて保険契約はもちろん、
一部を供託で残りを保険契約という方法も可能です

・取得する新築住宅が、供託と保険どちらの資力措置がとられるかを
35条の重要事項の説明37条書面に基づく書面の交付により買主に知らせる必要があります(保険契約の締結が完了していない場合、当該保険契約を締結する予定及び見込みの内容の概要について説明しなければなりません)→取引主任者をもって説明する必要はありません

・供託から保険契約への変更はできますが、保険契約から供託に変更することはできないと考えられています

3.住宅瑕疵担保責任を負う期間

引渡しから10年10年より短い期間を定めた特約は無効
20年まで伸長可能ですが、供託や保険契約の適用はありません。

4.住宅瑕疵担保責任の内容

無過失責任
宅建業者による売買契約においては
隠れたる瑕疵のみ

買主が、住宅の構造耐力上主要な部分に隠れた瑕疵を見つけた場合、
契約解除(契約をした目的を達成できない場合)損害賠償請求瑕疵修補請求をすることができます。

5.監督処分

宅建業者が住宅瑕疵担保履行法の規定に違反し資力確保措置を行わない場合、指示処分または業務停止処分の対象となります。指示処分に従わないときは業務停止処分、業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき及び業務停止処分に違反したときは免許取消処分となります。

・住宅販売瑕疵担保保証金の供託等の届出を怠った→指示処分
・住宅販売瑕疵担保保証金について不適正または虚偽の届出をした→指示処分
・契約締結までに住宅販売瑕疵担保保証金の供託に関する説明を行わなかった→指示処分
・契約締結制限があるのに新たに自ら売主となる売買契約を締結した→業務停止処分
・平成21年10月1日以降、直近の基準日までの保証金を供託していない→業務停止処分
・還付による不足額を供託していない→業務停止処分

その他の法改正情報

1.宅建業法

上記の住宅瑕疵担保履行法の説明と重複しますが、当該法律の施行に伴う改正点として以下の2つを覚えておいてください。

重要事項の説明、37条書面の追加事項
・住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする供託所の表示および所在地
・2以上の宅建業者が関わる場合にそれぞれの瑕疵負担割合

帳簿の保存期間
・宅建業者は、自ら売主となる新築住宅にかかるものについては、帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖し、
閉鎖後10年間保存しなければならない(従来の帳簿は変わらず5年)

2.法令上の制限

農地法
相続等によって農地または採草放牧地についての権利を取得した場合、権利取得後、遅滞なく、その農地または採草放牧地の存する
市町村の農業委員会に届け出なくてはならないことになりました(農地法3条の許可は従来通り不要)。また、国または都道府県が農地や採草放牧地を取得する場合、農地法の許可は不要でしたが、以下のものに転用する場合は、原則として農地法4条・5条の許可が必要となりました(→学校、社会福祉事業、病院、診療所、多数の者の利用に供する国・都道府県の庁舎、宿舎など)。

土地汚染対策法
少し細かいですが…余裕があれば以下の4つを覚えておいてください。

・土地形質の変更をするには、
着手する14日前までに一定事項を都道府県知事に届け出なければならない(通常の管理行為等は除く)

3,000u以上の土地形質の変更を行おうとする者は、着手する30日前までに一定事項を都道府県知事に届け出なければならない(形質変更時要届出区域、要措置区域のどちらでもない区域に限る)

・特定有害物質による汚染状態が基準に適合しない土地の区域を、汚染による健康被害が生じるおそれの有無に応じて、都道府県知事は形質変更時要届出区域または要措置区域として指定しなければならない

・都道府県知事は、土地所有者等に対して、汚染除去等の措置を講ずべきことを指示しなければならない

3.税・その他

不当景表法
排除命令が「
措置命令」と名称が変わりました。また、措置命令(排除命令)を命じるのが、公正取引委員会から内閣総理大臣に変更されました。これは結構重要です。

所得税
特定居住用財産の買換えおよび交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例について、譲渡した年の前々年から翌々年にかけて、譲渡した住宅と一体として利用していた土地や家屋を譲渡した場合、譲渡資産の譲渡対価がの合計額が2億円を超えるときは特例が適用されないことになりました。

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