絶対役立つ宅建業法 住宅瑕疵担保履行法 重要度 ★★★★★


今回は「住宅瑕疵担保履行法」についてお話いたします。

正式名称は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。名前のイメージ通り、瑕疵担保責任の履行を円滑に行うための法律ですね。平成22年度の宅建試験から出題されるようになった新しい法律で、必ず1問出題されます。似たような問題ばかりが出題され、そろそろ細かめの問題も出るかな・・と思っても、やはり同じような問題の焼き直しばかり。

全部で43条しかない住宅瑕疵担保履行法、今後も難問は出題されず、良心的な問題になる可能性が高いですね。もし細かい肢があっても残りの肢は簡単だと思いますので、1点を確実にいただいておきましょう。例により基礎知識は かんたん宅建業法 住宅瑕疵担保履行法 で押さえておいてください。では、絶対役立つ宅建業法最終回「住宅瑕疵担保履行法」を見ていきましょう!


【問1】住宅瑕疵担保履行法が義務付ける宅建業者の資力確保措置は、宅建業者が自ら売主となる場合に限り適用される。

【問2】住宅瑕疵担保履行法における宅建業者とは、宅建業法に規定する宅地建物取引業者または建設業者の他、信託会社や金融機関が対象となることもある。

【問3】住宅瑕疵担保履行法における新築住宅とは、建設工事完了の日から1年以内であり、かつ、人の居住の用に供したことのないものをいい、戸建てや分譲・賃貸マンション、事務所等が対象となる。

【問4】住宅販売瑕疵担保保証金を供託した宅建業者は、自ら売主として新たに新築住宅を販売する場合、保険法人と保険契約を締結することにより資力確保措置を講ずることができない。

【問5】新築住宅について自ら売主となり住宅販売瑕疵担保保証金を供託した宅建業者は、売買契約締結後遅滞なく、買主に対して書面を交付し、当該保証金に関し国土交通省令で定める事項等を説明しなければならない。

【問6】宅建業者は、毎年4月1日および10月1日の各基準日において、過去10年間の新築住宅供給戸数に応じて算出した住宅販売瑕疵担保保証金(床面積55u以下の住宅については2戸をもって1戸と数えることができる)を供託することを要する。

【問7】宅建業者は、弁済等により供託した住宅販売瑕疵担保保証金が不足した場合、国土交通大臣から還付があった旨の通知を受けた日または不足が生じたことを知った日から2週間以内に不足額を供託することを要する。

【問8】宅建業者は、資力確保措置の状況について基準日ごとに免許権者へ届け出ることを要し、届出をしない場合、基準日の翌日から起算して50日を経過するまで、自ら売主となる新たな売買契約を締結することができなくなる。

【問9】住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、売主である宅建業者が、新築住宅の買主に対して当該新築住宅を引き渡した日から10年以上の期間に渡り有効であることを要する。

【問10】住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、保険金額が2,000万円以上であって、国土交通大臣の承認を受けた場合を除いて変更または解除をすることができないものであることを要する。



簡単すぎるので(今までに出題された本試験問題はもっと簡単ですが)、まだ出題されていないけど出題されてもおかしくない、少し突っ込んだ解説をしていきます。

↓ これで、住宅瑕疵担保履行法のマスター完了です。



【1…〇】宅建業者自らが売主となる場合にのみ適用され、宅建業者が媒介や代理を行う場合には適用されません。また、宅建業者自ら売主であっても、買主も宅建業者である場合は適用されません(=資力確保措置を講ずる必要がない)ので注意。更に、適用されるのは「新築住宅」のみです。

【2…〇】信託会社や金融機関、建設会社も、宅建業を営めば、住宅瑕疵担保履行法においては宅建業者として扱われます。しかし、「買主が建設業者」などの場合は通常通り資力確保措置が必要となります。資力確保措置が不要となる「買主が宅建業者」のほうの宅建業者は、まさに宅建業者を指すということに注意してください。

【3…×】最後の10文字以外は正解。新築住宅とは、建設工事完了の日から1年以内であり、かつ、人の居住の用に供したことのないものをいい、戸建て住宅、分譲マンション、賃貸住宅等が対象となりますが、事務所や倉庫等は対象外となります。

【4…×】宅建業者の資力確保措置には供託と保険契約があり、これらは併用することができます

【5…×】契約締結後遅滞なくではなく、売買契約を締結するまで書面を交付して説明することを要します。

【6…×】55u以下は2戸をもって1戸と数えるなど正しい文章が並んでいますが、基準日は3月31日と9月30です。尚、宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、国債証券や地方債証券等の有価証券で供託することも可能です(評価額は営業保証金と同じ)。更に営業保証金と同じく、最寄りの供託所が変わったときは、金銭のみで供託しているときに限り保管替えも可能です。

【7…〇】住宅販売瑕疵担保保証金が不足した場合、国土交通大臣から還付があった旨の通知を受けた日または不足が生じたことを知った日から2週間以内に不足額を供託することを要します。そして、供託から2週間以内に、免許権者に対して供託した旨を届け出ます。尚、基準日において保証金が基準額を超えていた場合は、免許権者の承認を受けて超過額を取り戻すことができます。

【8…×】資力確保措置の状況について免許権者への届出を怠った宅建業者は、「基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」、自ら売主となる新たな売買契約の締結ができなくなります。そもそも状況報告の届出は、毎年2回の基準日から3週間以内に行いますので、基準日翌日から契約ができなくなるということは考えられません。

【9…〇】保険契約は、引渡しから10年以上有効であることを要します。尚、10年内に転売されて所有者が変わった場合でも、当該保険契約を解除することはできません。

10…〇】保険契約は、保険金額が2,000万円以上であり、国土交通大臣の承認を受けた場合を除いて変更または解除をすることができないものであることを要します。


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