宅建業法 契約内容記載書面(37条書面) 重要度 ★★★★★


今回は「契約内容記載書面(37条書面)」についてお話いたします。宅建業者は、契約後のトラブル防止のために、契約締結後に遅滞なく37条書面というものを交付しなければなりません。「契約締結後」です。

このように、35条書面(=契約締結前)との違いがものすごく重要です。誰が、誰に、いつ、何を説明するのか、35条書面との違いに特に注意しながら確実に覚えておいてください。

37条書面の交付者

37条書面を作成し、交付するのは「
宅建業者」です。

37条書面にも
宅地建物取引士(専任である必要なし)の記名押印が必要ですが、交付をするのは取引士である必要はありません。説明も必要ありません。取引士が取引士証を提示しながら説明を行う35条書面と区別しておいてください。

37条書面の交付方法

交付時期:
契約成立後遅滞なく(35条書面:契約成立前)
交付場所:制限なし(35条書面も同じ)
交付の相手方:
契約の両当事者(35条書面:売買→買主のみ 貸借→借主のみ 交換→両当事者)

重要事項の説明をする際に取引士証を提示しなかった取引士は、監督処分として指示処分、罰則として10万円以下の過料に処せられることがありました。これに対して37条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として
業務停止処分、罰則として50万円以下の罰金に処せられることがあります。

37条書面の記載事項

37条書面には、必ず記載しなければならない必要的記載事項と、取決めのある場合にだけ記載する任意的記載事項とがあります。35条書面には記載しない37条書面独自の事項と、貸借には適用されない事項に特に注意しておいてください。

・必要的記載事項

1.当事者の氏名・住所
2.物件の特定に必要な表示
3.
物件の引渡時期
4.
移転登記申請時期
5.売買・交換→
代金、交換差金 貸借→借賃 額、支払時期、支払方法

4番の移転登記申請時期は、売買と交換の場合にだけ記載するという点にご注意ください。

・任意的記載事項

1.代金・交換差金・借賃以外の金銭の額、授受時期、授受目的
2.契約解除の定めの内容
3.損害賠償額の予定、違約金の定めの内容
4.天災その他不可抗力のよる損害の負担(=
危険負担)に関する定めの内容
5.
瑕疵担保責任の定めの内容、保証保険契約等の措置の内容
6.
公租・公課の負担に関する定めの内容
7.代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置

5〜7番は、売買と交換の場合にだけ記載するという点にご注意ください。

必要的記載事項の3,4,5番、任意的記載事項の4,5,6番は35条書面には記載不要(5番の保証保険契約等の措置は必要)です。これは必ず押さえておいてください。

しつこいですが、前回の35条書面と今回の37条書面の比較はとても重要です。記載事項は少し多くて大変ですが、35条書面には不要で37条書面には記載する事項、基本的な説明(交付)方法などは絶対に覚えておいてください。

[ 平成4年 宅建試験 問42 ]
 宅地及び建物の売買の媒介における、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面(以下この問において「35条書面」という)及び第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面(以下この問において「37条書面」という)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
2.35条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。
3.35条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を取引士をして説明させなければならない。
4.買主が宅地建物取引業者でない場合、35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行ってもよいが、当事者の承諾があっても、省略することはできない。

1 誤
:どちらも省略不可
2 誤:35条書面は売主や貸主には不要
3 誤:37条書面の内容を説明する必要はない
4 正:交付場所について制限はないが、省略はできない

[ 平成13年 宅建試験 問39 ]
 宅地建物取引業者が,宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。なお,この問において,「重要事項説明書」又は「契約書面」とは,それぞれ同法第35条又は同法第37条の規定に基づく書面をいう。

1.契約の解除については,特に定めをしなかったため,重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。
2.代金の額及びその支払の時期については,重要事項説明書に記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。
3.宅地及び建物の引渡しの時期については,特に定めをしなかったため,重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。
4.移転登記の申請の時期については,特に定めをしなかったため,重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。

1 正
:契約解除に関する事項は37条書面の任意的記載事項であり、定めがあれば記載する
2 誤:代金額および支払い時期は、35条書面には不要で37条書面の必要的記載事項
3 誤:引渡し時期も、35条書面には不要で37条書面の必要的記載事項
4 誤:移転登記の申請時期も、35条書面には不要で37条書面の必要的記載事項


【編集後記】-------------------------------------------------------------


35条書面と37条書面の違いは引っかけ問題の宝庫です。ここは必ずセットで、比較しながら覚えるようにしてください。

35条書面は、契約成立「前」に交付される「説明書」
37条書面は、契約成立「後」に交付される「契約書」

これを大前提として頭に入れておけば覚えやすくなります。まずは35条書面で重要なポイントを説明して、契約が成立したら、37条書面で本格的に物件の引き渡し時期や代金の支払い時期など、具体的な契約内容を書面に残す。

こう考えていけば契約成立前(35条書面)にはまだ不要ですが、契約が成立したら(37条書面)必要なものが見えてくると思います。そして、その最たるもの、シンプルですが一番よく出題される問題が、「時期」です。物件の引渡時期、移転登記申請時期、代金の支払い時期、これらは35条書面では不要、逆に契約書面では記載が必要となります。簡単ですが、本当によく出題されますので覚えておいてください。


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